Оценка недвижимости сравнительным подходом

Поправку  на условия финансирования можно  в некоторых случаях

определить  путем сравнения цены продажи  сопоставимых объектов,

имеющих льготные условия кредитования, с объектами, имеющими

рыночные  условия кредитования. Опросив покупателей  и продавцов

сопоставимых  объектов, оценщик рассчитал влияние  льготного кре_

дитования на каждую цену продажи посредством  дисконтирования

льготы  покупателя к текущей стоимости. Поправка на условия креди_

тования основывалась на фактической цене, которую продавец полу_

чил бы, чтобы компенсировать сумму, заплаченную  им в пользу кре_

дитора. Оценщик сделал вывод, что поправка на льготное кредитова_

ние объектов А и В составляет 5000 долларов.

Объекты А и С различаются только по условиям кредитования и

рыночным  условиям на момент продажи. После внесения поправки

на условия  кредитования для объекта А рассчитывается поправка на

рыночные  условия (дата продажи) следующим образом:

($62 000 —  $56 500)/$56 500 = 0,097345, или 9,7%.

Данная  поправка округляется до 10%, затем  к объекту С применя_

ется  соответствующая поправка в денежном выражении. Поправка

на рыночные условия в размере 10% также применяется  к объектам

D и Е.

Различия  по площади между объектами А и В можно отнести на

дополнительную  площадь здания объекта В. (Участок  объекта В так_

же на 20% больше участка объекта А.) Поправка на площадь рассчи_

тывается  следующим образом:

$70 000 —  $62 000 = $8000.

Объекты С и Е идентичны, за исключением гаража в объекте С,

поэтому поправку на гараж можно рассчитать как разницу между це_

нами  продажи до внесения каких_либо других поправок, т.е.

$56 000 –  $53 200 = $3300. Эта поправка на отсутствие  гаража при_

меняется  к объектам С, А, В и D.

Поправка  на отделку подвального помещения у объекта D рас_

считывается путем сравнения объектов В и D после того, как объект

D был  скорректирован на $7000 в сторону  увеличения на рыночные

условия, поправка В была скорректирована  на $7000 в сторону

уменьшения  на условия кредитования. Данная поправка рассчиты_

вается  как $77 000 — $70 000 = $7000.

280

Теперь  показатели стоимости необходимо привести к единому

значению. Иногда оценщики предпочитают определить диапазон

величин, на основании которого можно сделать  вывод о едином по_

казателе  стоимости. В данном случае оценщик  рассматривает диа_

пазон показателей стоимости (от $65 520 до $65 580) и присваивает

наибольший  вес сопоставимому объекту, для  которого требуется

наименьшая  величина поправки. К объекту Е  применили наимень_

шее число  поправок (только две) в сумме $12 320. Таким  образом,

объекту Е придается наибольшее значение, а скорректированная

цена  объекта Е показывает, что стоимость  объекта оценки составля_

ет $65 520, которая округляется до $65 500.

Согласование  результатов корректировок может также выпол_

няться  статистическими методами. В следующем  примере объектам

присваиваются показатели веса, при этом наиболее сопоставимому

объекту дано значение 5, а наименее сопоставимому  — 1.

Сумма результатов = 985 080.

Сумма значений весов = 15.

Стоимость оцениваемого объекта = 985 080/15 = $65 672 ≈ $65 700.

Примеры на использование метода статистического  анализа

В зависимости  от количества сопоставимых объектов возможны

два варианта:

1. k = n + 1.

2. k > n + 1.

В первом варианте число аналогов равно количеству ценообра_

зующих  факторов, увеличенному на единицу. Для  решения задач та_

кого  рода используется математический аппарат  линейной алгебры.

Решение задач во втором варианте осуществляется методом ста_

тистического  анализа с использованием корреляционно_регресси_

онных моделей.

Рассмотрим  методику оценки рыночной стоимости [2] для перво_

го из указанных вариантов. В соответствии с этим вариантом для

Сделка A Сделка B Сделка C Сделка D Сделка E

Скорректи_

рованная

цена

$65 700 $65 700 $65 850 $65 700 $65 520

Вес сделки 5 1 2 3 4

Результат 328 500 65 700 131 700 197 100 262 080

281

оценки  рыночной стоимости составляется следующая  система ли_

нейных  алгебраических уравнений типа (8.2):

, (8.3)

,

...

.

Здесь корректировка Äцij определяется следующим образом:

, (8.4)

где xoj — значение j_го ценообразующего фактора (например, пло_

щадь) объекта  оценки, xij — значение j_го ценообразующего фактора

i_го аналога, — разность значений ценообразующих факторов,

— вклад  в стоимость единицы j_го ценообразующего фактора

(например, вклад 1 м2 площади в стоимость  объекта оценки).

С учетом (8.4) систему (8.3) можно записать так:

, (8.5)

,

...

.

Вынесем в левую часть цены аналогов:

, (8.6)

,

...

.

Данная  совокупность уравнений представляет собой систему k

линейных  уравнений c k = n + 1 неизвестными:

, (8.7)

где

,

Co1 Ц1 = +Äц11+Äц12+...+Äц1n

Co2 = Ц2+Äц21+Äц22+...+Äц2n

Cok = Цk+Äцk1+Äцk2+...+Äцkn

Äцij=(xoj . xij)Äcj=ÄxijÄcj

Äxij

Äcj

Co1 = Ц1+Äx11Äc1+Äx12Äc2+...+Äx1nÄcn

Co2 = Ц2+Äx21Äc1+Äx22Äc2+...+Äx2nÄcn

Cok = Цk+Äxk1Äc1+Äxk2Äc2+...+ÄxknÄcn

Ц1 = Co1 . Äx11Äc1 . Äx12Äc2 . ... . Äx1nÄcn

Ц2 = Co2 . Äx21Äc1 . Äx22Äc2 . ... . Äx2nÄcn

Цk = Cok . Äxk1Äc1 . Äxk2Äc2 . ... . ÄxknÄcn

Ц= ÄX× C

ÄX

1 . Äx11 . Äx1n

1 . Äx21 . Äx2n

...

1 . Äxk1 . Äxkn

= C

C

Äc1

...

Äck

=

282

Данная  система имеет, как известно, единственное решение:

, (8.8)

где .

Пример 1.

Допустим, требуется найти оценку рыночной стоимости отдель_

но стоящего жилого дома площадью 250 м2 с гаражом  без садового

участка.

Для оценки были подобраны следующие аналоги:

Аналог 1.

Площадь 150 м2, цена продажи 32 000 д.е., есть гараж  и садовый

участок.

Аналог 2.

Площадь 150 м2, цена продажи 30 000 д.е., есть гараж, но нет садо_

вого  участка.

Аналог 3.

Площадь 200 м2, цена продажи 45 000 д.е., есть гараж  и садовый

участок.

Аналог 4.

Площадь 200 м2, цена продажи 40 000 д.е., нет гаража и садового

участка.

Для удобства анализа сведем имеющиеся данные в одну таблицу

(см. табл. 8.3).

Таблица 8.3

Из анализа  табл. 3 следует, что в данном случае для оценки ры_

ночной  стоимости может быть использован аппарат линейной

алгебры.

Выполним  процедуру кодирования качественных характеристик

(см. табл. 8.4).

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Объект оценки

Цена  продажи 32 000 30 000 45 000 40 000

Гараж Есть Есть Есть Нет Есть

Сад Есть Нет Есть Нет Нет

Площадь 150 150 200 200 250

C= ÄX.1 × Ц

CT = C=C01=C02=...=C0k,Äc1,Äc2,...,Äcn

283

Таблица 8.4

Составим  матрицу и вектор :

,

Матрица, обратная , будет иметь следующий  вид:

На основании  полученных данных можно рассчитать компонен_

ты вектора по формуле (8.7):

.

Здесь C = 56 000 — есть искомая рыночная стоимость,

— вклад  гаража в рыночную стоимость, —

вклад садового участка в стоимость  и — вклад 1 м2 площа_

ди в  стоимость.

Решение данной задачи можно получить с использованием клас_

сического метода парных продаж:

1. Вклад  в стоимость единицы площади