Оценка недвижимости сравнительным подходом

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий,

как наличие  развитого и активного рынка  недвижимости, возмож_

ность получения достоверной рыночной и экономической информа_

ции. К  недостаткам метода можно отнести  невозможность до_

стижения  полной сопоставимости оцениваемого объекта  и аналогов,

а также  влияние на рыночную стоимость величины операционных

расходов.

Общий коэффициент капитализации  применяется к чистому опе_

рационному  доходу объекта недвижимости. Общий  коэффициент

капитализации (ОКК) определяется отношением чистого  операци_

онного  дохода (ЧОД) сопоставимого аналога  к его цене:

Основные  этапы расчета стоимости объекта  недвижимости при

помощи  общего коэффициента капитализации:

1. Рассчитывается  чистый операционный доход оцениваемого

объекта недвижимости.

2. Подбирается  не менее трех аналогов оцениваемому  объекту, по

которым имеется достоверная информация о цене продажи и вели_

чине  чистого операционного дохода.

3. Вносятся  необходимые корректировки, увеличивающие  сопос_

тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По  каждому аналогу рассчитывается  общий коэффициент ка_

питализации.

5. Определяется  итоговый ОКК как средняя арифметическая рас_

четных  ОКК по всем аналогам.

6. Рассчитывается  рыночная стоимость оцениваемого  объекта как

отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к

среднему  ОКК по отобранным аналогам.

Подбор  аналогов, сопоставимых с оцениваемым  объектом, про_

водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви_

жимости; идентификация объектов включает такие  параметры, как

степень риска, уровень дохода и т.д.

276

Вероятная цена продажи объекта оценки будет  определяться фор_

мулой

Сн = ЧОДоц / ОККср

или

Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п ,

где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

Ца — цена аналога;

Оц  — оцениваемый объект;

а — аналог;

п — число аналогов, используемых для оценки.

Например. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижи_

мости, чистый операционный доход которого в прогнозном году со_

ставит 25 000.

Информация  базы данных о сделках  купли%продажи

Общий коэффициент капитализации для  оцениваемого объекта

составит:

(21 000/115 000 + 24 000/120 000 + 30 000/150 000) : 3 = 0,18.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта  будет равна

Цоб = 25 000 / 0.18 = 138 889.

8.4. Практика использования  сравнительного подхода  при оценке

недвижимости

Пример  анализа пар данных для оценки односемейного дома

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односе_

мейный  дом с общей жилой площадью 120 м2 и отделанным подваль_

ным помещением. В доме имеется шесть комнат, три  спальни, одна

ванная  и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь  участка составляет

1000 м2. Оборудование участка обычное для данного района.

Пять  сопоставимых объектов, которые используются в данном

анализе, расположены в одном районе с  оцениваемым объектом.

Ниже  приведено описание сопоставимых объектов.

Аналог  Чистый операционный доход Рыночная цена

1. 21 000 115 000

2. 24 000 120 000

3. 30 000 150 000

277

Объект  А — каркасный одноэтажный  дом площадью 120 м2, рас_

положенный  на участке площадью 1000 м2, имеет  неотделанный под_

вал. К  дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом

был продан за три недели до даты оценки за $67 000 с предоставлени_

ем кредита  по ставке ниже рыночной, что обусловило цену на $5000

выше  той, которая была бы при рыночных условиях.

Объект  В — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, рас_

положенный  на участке площадью 1200 м2 с неотделанным подва_

лом. К  дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

семь  комнат, три спальни, одна ванная и  душевая комнаты. Дом был

продан  за один месяц до даты оценки за $75 000 с предоставлением

кредита по ставке ниже рыночной, что составило  цену на $5000 выше

той, которая  была бы при рыночных условиях.

Объект  С — каркасный одноэтажный  дом площадью 120 м2, рас_

положенный  на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный под_

вал. К  дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

шесть комнат, три спальни, одна ванная и  душевая комнаты. Дом

был продан за один год до даты оценки за $56 500 с  предоставлением

кредита на рыночных условиях.

Объект D — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, рас_

положенный  на участке площадью 1200 м2, имеет  отделанный под_

вал. К  дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

семь  комнат, три спальни, одна ванная и  душевая комнаты. Он был

продан  за год до даты оценки за $70 000 с предоставлением кредита

на рыночных условиях.

Объект  Е — каркасный одноэтажный  дом площадью 120 м2, рас_

положенный  на участке площадью 1000 м2, имеет  неотделанный под_

вал; без  гаража. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ван_

ная и  душевая комнаты. Он был продан за один год до даты оценки

за $53 200 с предоставлением кредита на рыночных условиях.

Данные  таблицы 8.2 показывают, что сопоставимые объекты от_

личаются  от объекта оценки условиями кредитования, площадью до_

ма и участка, а также наличием гаража и отделки подвала. Для опре_

деления поправок на эти различия можно использовать анализ пар

данных.

278

Таблица 8.2

Таблица рыночных данных: оценка односемейного дома

Объект

оценки

Объект A Объект B Объект C Объект D Объект E

Цена  продажи, $ — 67 000 75 000 56 500 70 000 53 200

1. Имущественные  права Собствен_

ность

Собствен_

ность

Собствен_

ность

Собствен_

ность

Собствен_

ность

Поправка  на

имущественные права

0 0 0 0 0

Скорректированная цена, $ — 67 000 75 000 56 000 70 000 53 200

2. Условия  кредитования

—

Нерыноч_

ные

Нерыноч_

ные

Рыночные  Рыночные Рыночные

Поправка  на условия

кредитования, $

— _5 000 _5 000 0 0 0

Скорректированная цена, $ 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200

3. Условия  продажи — Типичные Типичные  Типичные Типичные Типичные

Поправка  на условия

продажи

— 0 0 0 0 0

Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200

4. Расходы  после покупки 0 0 0 0 0

Поправка  на расходы 0 0 0 0 0

Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200

5. Рыночные условия — –3 недели –1 месяц –1 год –1 год –1 год

Поправка  на рыночные

условия, $

— 0 0 +5 650 +7 000 +5 320

Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 62 150 77 000 58 520

6. Местоположение  — Схожее Схожее Схожее Схожее  Схожее

Поправка  на

местоположение

— 0 0 0 0 0

7. Площадь  в м2 120 120 145 120 145 120

Поправка  на площадь, $ — 0 _8000 0 _8000 0

8. Гараж  нет 2_авто 2_авто 2_авто 2_авто нет

Поправка  на гараж, $ — –3300 –3300 –3300 –3300 0

9. Отделанный  подвал есть нет нет нет  есть нет

Поправка  на отделку

подвала, $

— +7000 +7000 +7000 0 +7000

Итого по 6_9 поправкам 3700 _4300 3700 _11 300 7000

Скорректированная цена, $ — 65 700 65 700 65 850 65 700 65 520

Для целей  сверки:

Общая чистая поправка, $ 1300 9300 9350 4300 12 320

Общая чистая поправка как

% от цены продажи

1,9 12,4 16,5 6,1 23,2

Количество  поправок 3 4 3 3 2

Общая валовая поправка, $ 15 300 23 300 15 950 18 300 12 320

Общая валовая поправка

как % цены продажи

22,8 31,0 28,2 26,1 23,2

279

Объяснение  поправок

Для имущественных  прав не требуется делать поправок, поскольку

на все  объекты распространяется безусловное  право собственности.