Оценка недвижимости сравнительным подходом

арендуемой  площади, но оно более эффективно по сравнению с

объектом  оценки. Уровень занятости здания для объекта А несколь_

ко ниже оцениваемого объекта и ниже нормы, которая считается

типичной  для стабильной занятости. Таким  образом, объект А име_

ет больше достоинств, чем недостатков, и эти  параметры считаются

более значимыми. Это значит, что цена объекта  оценки меньше

779,26 дол./м2  арендуемой площади.

Объект В имеет цену 713,80 дол./м2 арендуемой площади. Факти_

ческая  арендная плата ниже рыночной. Местоположение данного

объекта хуже, чем у оцениваемого объекта, который расположен

около крупной автомагистрали. Объект В  имеет преимущество по

коэффициенту  арендуемой площади, что указывает на более высо_

кий чистый доход. Норма занятости для него ниже рыночной нормы.

В общем  у объекта В больше недостатков, чем преимуществ, при

этом  недостатки считаются значимыми. В  данном конкретном слу_

чае различие в коэффициентах арендуемой площади может рассмат_

риваться  как незначительное с точки зрения влияния на стоимость.

Поэтому анализ объекта В указывает, что  объект оценки должен

иметь цену выше 713,80 дол./м2 арендуемой площади.

Объект  С имеет цену 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Его

местоположение  такое же, что и у оцениваемого объекта, но он име_

ет преимущество по коэффициенту арендуемой площади. Коэффи_

циент расходов для данного объекта  несколько выше обычного, что

ведет к некоторому снижению чистого дохода. Поскольку коэффи_

циент арендуемой площади оказывает большее  воздействие на сто_

имость  по сравнению с коэффициентом  расходов, то объект С имеет

преимущество  по сравнению с оцениваемым объектом. Таким обра_

зом, стоимость  оцениваемого объекта будет ниже 760,87 дол./м2

арендуемой  площади.

293

Объект D имеет цену 808,90 дол./м2 арендуемой площади. По_

скольку он расположен на пересечении двух крупных автомагистра_

лей, то его местоположение значительно  лучше по сравнению с оце_

ниваемым  объектом. Наличие парковочных мест несколько ограни_

чено. Объект D имеет более высокую норму  занятости по

сравнению с обычной рыночной нормой. Преимущество по место_

положению перевешивает ограничение по парковке. Преимуществ

у объекта D больше по сравнению с оцениваемым  объектом, поэто_

му стоимость  оцениваемого объекта будет ниже 808,90 дол./м2 арен_

дуемой  площади.

Объект  Е имеет цену 730,77 дол./м2 арендуемой площади. Место_

положение объекта хуже по сравнению с оцениваемым  объектом. По

всем  другим элементам сравнения они  равны. Поскольку у объекта Е

местоположение  хуже, то цена оцениваемого объекта  будет выше

730,77 дол./м2  арендуемой площади.

Показатели  стоимости, полученные из сравнения  продаж, приво_

дятся к одному значению с помощью следующей  таблицы.

Цены  у объектов А, С и D выше, чем у оцениваемого объекта. У

объектов  В и Е цены ниже, чем у объекта  оценки. Наименьший по_

казатель  стоимости в первой группе составляет 760,87 дол./м2 арен_

дуемой  площади для объекта С. Наибольшая цена во второй группе

составляет 730,77 дол./м2 арендуемой площади для объекта Е. Поэто_

му стоимость  оцениваемого объекта находится  между 730,77 и 760,87

дол./м2 арендуемой площади. Объект Е наиболее схож с оценивае_

мым объектом, поэтому ему может быть присвоен наибольший вес.

Таким образом, можно сделать вывод, что значение цены за 1 м2

арендуемой  площади составляет 740 дол.

Общий показатель стоимости объекта оценки рассчитывается как

произведение  цены за 740 дол./м2 на 3180 м2 арендуемой площади  и

равняется 2 353 200 дол. США. Это показатель можно округлить до

Объект  Результат сравнения Цена, дол./м2

D Лучше  808,90

A Лучше  779,26

C Лучше  760,87

Объект  оценки —

E Хуже 730,77

B Хуже 713,80

294

2 350 000 дол.  Точность оценки равна половине  цены первого знача_

щего  разряда. Здесь цена этого разряда  равна 10 000. Следовательно,

оценка  выполнена с точностью на уровне ±5000 долларов США.

Если  сопоставимые объекты лучше или  хуже объекта оценки, то

определяется  только нижний или верхний предел, при этом диапа_

зон показателей  стоимости для оцениваемого объекта не обозначает_

ся. В  данном случае единственный вывод, который  может сделать

оценщик в отношении оцениваемого объекта, заключается в том,

что его  стоимость выше наибольшего показателя (если все качест_

венные  факторы сопоставимых объектов хуже) или ниже наимень_

шего  показателя стоимости сопоставимых объектов (если все качест_

венные  факторы сопоставимых объектов лучше). Если имеющихся

данных  недостаточно для получения показателя стоимости оцени_

ваемого объекта, то следует использовать другие аналитические ин_

струменты. Часто с этой задачей помогают справиться количествен_

ные поправки. Пример совместного использования  количественных

поправок  и качественного анализа приводится далее в этой главе.

Пример  на совместное использование методов  количественного и

качественного анализа

На практике не всегда удается в полной мере воспользоваться ко_

личественными методами анализа. Структура собранной  информа_

ции может  быть такой, что сделать количественные поправки можно

будет не для всех элементов сравнения. В этом случае анализ можно

завершить, используя качественный метод анализа.

Когда оба метода используются совместно, их следует применять

последовательно для каждого элемента сравнения. Другими слова_

ми, не следует делать количественную поправку на изменения ры_

ночных  условий для одних сопоставимых объектов и выполнять ка_

чественный  анализ рыночных условий для других. Количественные

поправки  необходимо определять в первую очередь. Далее в отноше_

нии скорректированной  цены выполняют качественный анализ. Для

совместного использования количественного  и качественного ана_

лиза  применяют методы анализа пар  данных и относительного срав_

нительного  анализа.

Пример 4

Количественный  анализ

Оцениваемый объект представляет собой здание склада, постро_

енное 15 лет назад, общей площадью 2500 м2 и 250 м2 офисных поме_

295

щений. Высота потолка составляет 5,5 м. Качество строительных ра_

бот хорошее, а состояние здания среднее.

В анализе  использовали пять сопоставимых продаж. Все объекты

являются  складскими зданиями, расположенными в районе оцени_

ваемого объекта.

Объект  А был продан год назад по цене $622 000. Продавец пре_

доставил  льготное кредитование, в результате чего покупатель запла_

тил на $63 000 больше по сравнению с оплатой  наличными. Объект

имеет площадь 2800 м2, высоту потолка 5,5 м. Площадь офисных по_

мещений составляет 225 м2. Объекту 14 лет. Качество строительных

работ хорошее, но на момент продажи зданию склада требовался ре_

монт. Покупатель потратил $35 000 на улучшение состояния  склада.

Объект  В был продан шесть месяцев назад по цене $530 000 на_

личными. Объект имеет площадь 2700 м2, высоту потолка 5,5 м. Пло_

щадь  офисных помещений составляет 220 м2. Объекту 13 лет. Качест_

во строительных работ и состояние здания среднее.

Объект  С представляет собой текущую сделку на сумму $495 000.

Покупатель  принял действующий кредит на льготных условиях, в ре_

зультате  чего заплатил на $9000 больше, чем если бы он получил кре_

дит на рыночных условиях. Склад имеет площадь 2200 м2

и высоту

потолка 4,9 м. Площадь офисных помещений составляет 300 м2.

Объекту 13 лет. Качество строительных работ  хорошее, состояние

здания  среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной основе по

ставкам ниже рыночных, поэтому его цена покупки была установле_

на на $25 000 ниже рыночных цен.

Объект D был продан три месяца назад  по цене $554 000. Объект

имеет площадь 2500 м2, высоту потолка 4,9 м. Площадь  офисных по_

мещений составляет 250 м2. Объекту 16 лет. Качество строительных

работ хорошее, состояние здания очень  хорошее.

Объект  Е представляет собой текущую сделку на сумму $626 000 с

оплатой наличными в пользу продавца. Склад  имеет площадь 2600 м2

и высоту потолка 6,1 м. Объекту 16 лет. Площадь  офисных помеще_

ний составляет 210 м2. Качество строительных работ хорошее, со_

стояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной ос_

нове  по ставкам выше рыночных. Цена покупки  была установлена на

$80 000 выше  рыночных цен.

Порядок определения количественных поправок представлен в