Оценка недвижимости сравнительным подходом

ние рыночных условий от даты сопоставимой продажи  до даты оцен_

ки составляет 5% в год, то в отношении сопоставимого объекта

используется  денежная поправка, соответствующая 5%.

После внесения поправок скорректированная  цена продажи

обычно  преобразуется в соответствующую  удельную цену для прове_

дения дальнейших корректировок на: местоположение, физические

характеристики, экономические характеристики и  компоненты, не

входящие  в состав недвижимости.

Первая  поправка, применяемая к цене сделки, относится к пере_

данным  имущественным правам. Эта поправка учитывает различия в

юридическом статусе оцениваемого и сравниваемого объектов соб_

ственности. Вторая поправка корректирует цену сопоставимого  объ_

екта, чтобы  он соответствовал условиям финансирования. Третья

поправка  применяется в отношении условий  продажи и отражает

разницу между фактической ценой продажи сопоставимого объекта

и его  вероятной ценой продажи, если бы он был продан типичным

образом. Если условия финансирования или  условия продажи со_

поставимого объекта были бы аналогичны типичным условиям на

рынке оцениваемого объекта, то в таблице были бы показаны нуле_

вые значения поправок. На данном этапе (см. табл. 8.1) скорректи_

рованная  цена составляет $108 045, что отражает сумму, за которую

сопоставимый  объект был продан при обычных  условиях финанси_

рования и продажи. Данная величина приблизительно равняется

7. Местоположение + 3% + 3403

8. Физические  характеристики – 5% – 5672

9. Экономические  характеристики – 5% – 5672

10. Вид  использования + 2% + 2269

11. Компоненты, не входящие в состав

недвижимости

+ 3% + 3403

Итого поправка по элементам 7_11 – 2% _2269

Оценка  стоимости объекта $111 178

* Поправка  на условия продажи может комбинироваться  с другими поправками в за_

висимости от того, как она рассчитана из рыночных данных.

272

108% от  фактической цены продажи. Если  необходимо сделать ка_

кие_либо расходы сразу после покупки, то их вычитают. В данном

примере такие расходы отсутствуют.

Следующую поправку делают на рыночные условия. Она отража_

ет изменение  оплачиваемых цен в связи с  изменением рыночной

конъюнктуры и покупательной способности  денег с течением време_

ни. Данная поправка применяется после поправок на переданные

имущественные права, условия финансирования и  условия продажи.

Поправка  будет искажена, если ее применить  непосредственно к

фактической цене сделки, на которую влияли нерыночные сообра_

жения в виде нетипичного финансирования. После внесения по_

правки  на рыночные условия скорректированная  цена равняется

$113 447, что  является потенциальной ценой  продажи сопоставимого

объекта на дату оценки в условиях открытого  рынка, если характе_

ристики продажи были бы теми же, что и  у оцениваемого объекта.

Скорректированная цена составляет около 113,4% от цены сделки.

Поправки  на местоположение, физические характеристики, эко_

номические  характеристики, вид использования  и компоненты, не

входящие  в состав недвижимости, суммируются. После внесения

всех  поправок показатель стоимости оцениваемого объекта равняет_

ся $111 178.

Согласование  показателей стоимости

Согласование (обобщение) показателей стоимости  является по_

следним и достаточно важным этапом метода сравнительного анали_

за. В  процессе этого этапа оценщик  анализирует полученные показа_

тели  и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом

этапе рассматриваются и тщательно  взвешиваются достоинства и не_

достатки  каждого показателя стоимости, надежности рыночных дан_

ных, а  также используемых методов анализа. В отчете об оценке

должна  быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе

вывода  о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что  полученный по_

казатель  стоимости соотносится с целью  оценки и показателями

стоимости, полученными с помощью других методов оценки.

Для сведения нескольких показателей к одной величине служат

методы  анализа средневзвешенных значений, два из которых пред_

ставлены  в нижеследующих таблицах.

273

Метод A

Метод B

8.3. Метод соотнесения  цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе_

нии, что  величина дохода, приносимого недвижимостью, является

ценообразующим  фактором, и соизмерение цены и  дохода по анало_

гичным  объектам дает основание для использования  усредненных

результатов при оценке конкретного объекта  недвижимости.

В зависимости  от вида приносимого недвижимостью  дохода мож_

но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий

коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий

соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос_

ти. Валовой  рентный мультипликатор применяется  для объектов, по

которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей_

ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по

Объект  Цена/м2

Рейтинг

надежности

(вес)

Произведение=Цена×Рейтинг

D $808,90 1 $808,90

A $779,26 3 $2337,78

C $760,87 2 $1521,74

E $730,77 5 $3653,85

B $713,80 4 $2855,20

ИТОГО н/с 15 $111 77,47

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $111 77,47/15 = $745,16, или $745,00

(округленно)

Объект  Цена/м2 Вес, в процентах Произведение=Цена×Вес

D $808,90 5 $40,44

A $779,26 20 $155,85

C $760,87 15 $114,13

E $730,77 35 $255,77

B $713,80 25 $178,45

ИТОГО н/с 100%

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $744,64, или $745,00 (округленно)

274

аналогичным объектам недвижимости и используется как множи_

тель  к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного

мультипликатора:

1. Оценивается  валовой доход оцениваемого объекта,  либо по_

тенциальный, либо действительный.

2. Подбирается  не менее трех аналогов оцениваемому  объекту, по

которым имеется достоверная информация о цене продажи и

величине  потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся  необходимые корректировки, увеличивающие  сопос_

тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По  каждому аналогу рассчитывается  валовой рентный мульти_

пликатор.

5. Определяется  итоговый ВРМ как средняя арифметическая рас_

четных  ВРМ по всем аналогам.

6. Рассчитывается  рыночная стоимость оцениваемого  объекта

как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного  ва_

лового  дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта  рассчиты_

вается  по формуле

Сн=ПВДоц(ДВДоц) × ВРМср

или

Сн=ПВДоц(ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п ,

где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД — потенциальный валовой доход;

ДВД — действительный валовой доход;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Ца  — цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц  — оцениваемый объект;

а — аналогичный объект недвижимости;

п — число используемых аналогов.

Например. Оценщик должен определить рыночную стоимость

объекта недвижимости, генерируемого ежегодно 25 000 потенциаль_

ного  дохода. В информационной базе данных имеются сведения о

недавно проданных аналогах.

Аналог  Цена продажи ПВД

100 000 20 000

95000 21 000

120 000 27 000

275

Рассчитаем  средний валовой рентный мультипликатор по анало_

гам и  его среднее значение.

(100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000) : 3 = 4,656

ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и со_

поставимыми аналогами, так как в основе расчета  ВРМ положены

фактические арендные платежи и продажные  цены, в которых уже

учтены  указанные различия.

Рыночная  стоимость оцениваемого объекта

25 000 × 4,656 = 116 402.