Оценка недвижимости сравнительным подходом

nÓ

a3 Äx2,iÄx3,i

i = 1

nÓ

+ + + +

a4 Äx2,iÄx4,i

i = 1

nÓ+ yi x2,i

Ä

i = 1

nÓ

=

a0 Äx3,i

i = 1

nÓ

a1 Äx3,iÄx1,i

i = 1

nÓ

a2 Äx3,iÄx2,i

i = 1

nÓ

a3 Äx3,iÄx3,i

i = 1

nÓ

+ + + +

a4 Äx3,iÄx4,i

i = 1

nÓ

+ yiÄx3,i

i = 1

nÓ

=

289

.

Данная  система представляет собой алгебраическую систему ли_

нейных  уравнений, которая имеет единственное решение:

а0= 88,542; а1 = 5,29; а2 = 1,46; а3 = 3,32; а4 = 0,01.

Корреляционно_регрессионное  уравнение, соответствующее это_

му решению, имеет следующий вид:

С = 88,542 + 5,29 × Äх1+ 1,46 × Äх2+ 3,32 × Äх3+ 0,01 × Äх4.

Проверка  достоверности модели:

Расчеты показывают, что полученная модель на 99 процентов (ко_

эффициент определенности R2= 99%) объясняет вариации цен

(см. Приложение. «Критерии статистического анализа»). При этом

критерий  Фишера FR = 52,32. Соответствующее критическое значе_

ние данного  коэффициента, определяемое по таблице  Фишера_Сне_

декора, при уровне значимости á = 0,01 равно FRкр = 18. Это означает,

что гипотеза о несоответствии заложенных в уравнении регрессии

связей  реально существующим отвергается  с достаточно большим

запасом, что, в свою очередь, подтверждает высокую  достоверность

полученной  корреляционно_регрессионной модели.

Итоговое  значение стоимости V = 88,542 × 500 = 44 271. Ошибка на

уровне 2ó (2Sxy) равна $900. Таким образом, окончательный результат

оценки  с 95%_ной доверительной вероятностью находится в диапа_

зоне  от $43 371 до $45 171.

Аналог  Äх1i Äх2i Äх3i Äх4i С Цена Разность

Склад № 1 0 1 0 –500 85,00 85 0

Склад № 2 –1 1 0 –500 79,71 80 –0,29

Склад № 3 0 1 0 0 90,00 90 0,00

Склад № 4 –1 –1 0 –500 76,79 76 0,79

Склад № 5 –1 –1 2 –500 83,43 84 –0,57

Склад № 6 –1 0 1 –500 81,57 81 0,57

Склад № 7 –1 –1 –1 –500 73,47 74 –0,53

Объект  оц 0 0 0 0 88,542

a0 Äx4,i

i = 1

nÓ

a1 Äx4,iÄx1,i

i = 1

nÓ

a2 Äx4,iÄx2,i

i = 1

nÓ

a3 Äx4,iÄx3,i

i = 1

nÓ

+ + + +

a4 Äx4,iÄx4,i

i = 1

nÓ

+ yiÄx4,i

i = 1

nÓ

=

290

Пример  на относительный сравнительный  анализ

Оцениваемый объект представляет собой офисное  здание, по_

строенное пять лет назад, с общей площадью 3600 м2 и 3180 м2 арен_

дуемой  площади (88% от общей площади здания). Здание сдается в

аренду  нескольким арендаторам, уровень занятости  составляет 90%,

что рассматривается  как стабильный показатель для рынка  оцени_

ваемого объекта. Размер помещений, занимаемых отдельными арен_

даторами, находится в пределах от 250 до 700 м2. Здание относится к

среднему  классу качества строительных работ (класс  В), при этом его

состояние оценивается как среднее. Отношение  арендуемой площа_

ди к общей площади здания невысокое по сравнению со средним по_

казателем для рынка оцениваемого объекта, который приблизитель_

но составляет 93%. Участок здания благоустроен надлежащим обра_

зом. Открытая автостоянка достаточна для данного  здания и

соответствует нормам зонирования. Местоположение участка не уг_

ловое, что также рассматривается как  обычное, при этом к нему име_

ется  доступ с главной автомагистрали.

Текущие ставки арендной платы находятся  в пределах от 120 дол./м2

до 130 дол./м2 арендуемой площади. Средняя арендная плата состав_

ляет 126 дол./м2. Арендаторы отличаются хорошей  платежеспособ_

ностью. За исключением телефонной связи, арендодатель оплачива_

ет все  расходы, включая уборку и электрическую  энергию. Эксплу_

атационные  расходы являются типичными для данного рынка.

Договоры  аренды заключены на сроки от трех до четырех лет; они

предусматривают возможность продления договоров  еще на три года

по текущим  ставкам арендной платы. Все договоры заключены ме_

нее 18 месяцев  назад, при этом условия аренды типичны для текущей

конъюнктуры рынка. Вещное право арендатора у  объекта оценки не

обеспечивает  какого_либо преимущества. Оценке подлежит безус_

ловное  право собственности в объекте.

В анализе  используются пять сопоставимых сделок. Все сопоста_

вимые объекты представляют собой среднеэтажные офисные зда_

ния, сдаваемые  в аренду нескольким арендаторам. Здания находятся

в районе оцениваемого объекта. Все здания финансировались  на ры_

ночных  условиях по обычным нормам соотношения  кредита и стои_

мости. Все сопоставимые объекты были проданы с передачей безус_

ловного права собственности. В качестве единицы сравнения в дан_

ном анализе  используется цена за 1 м2 арендуемой площади. Данные

представлены  в табл. 8.5.

291

Сначала оценщик анализирует рыночные данные и определяет,

что все  сделки по продаже офисных зданий предусматривают пере_

дачу  права арендодателя, поэтому поправок на различие в имущест_

венных  правах не требовалось.

Таблица 8.5

Рыночные  данные для относительного сравнительного анализа

Все сделки были заключены на рыночных условиях кредитова_

ния, поэтому  для этого элемента сравнения  также не требовались по_

правки. Поскольку все сделки были заключены  на обычных услови_

Элемент

сравнения

Объект

оценки

Объект A Объект B Объект C Объект D Объект E

Цена

продажи, $

_ 2 930 000 2 120 000 2 450 000 2 160 000 2 470 000

Цена/м2

арендуемой

площади, $

779,26 713,80 760,87 808,90 730,77

Имущественное

право

Аренда  Аренда Аренда Аренда Аренда

Возраст, лет 5 6 4 5 6 4

Общая

площадь, м2 3 600 4 000 3 200 3 500 3 000 3 800

Арендуемая

площадь, м2 3 180 3 760 2 970 3 220 2 670 3 380

Коэффициент

арендуемой

площади, %

88 94 93 92 89 89

Уровень

занятости, %

90 87 85 90 95 90

Качество

строительных

работ

Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее  Среднее

Соотношение

парковочных

мест  и

арендуемой

площади

Хорошее Одинаковое Одинаковое Одинаковое Хуже Одинаковое

Средняя аренда

за один м2

арендуемой

площади, $

126 128 118 126 130 123

Местоположе_

ние

Среднее Лучше Хуже Одинаковое Лучше Хуже

Норма затрат Рыночная Одинаковая Одинаковая Выше Одинаковая Одинаковая

Общая

сопоставимость

Лучше Хуже Лучше Лучше Хуже

292

ях, то внесения поправок на условия продажи  не потребовалось. Со_

поставимые  сделки были заключены недавно, в  пределах 9 месяцев

от даты оценки. Существенных изменений в  уровне арендной платы

и занятости  не произошло, поэтому поправок на рыночные условия

не требуется. Относительный сравнительный анализ различающихся

элементов приводится ниже.

Объект  А имеет цену 779,26 дол./м2 арендуемой площади. Его

местоположение  на пересечении автомагистралей лучше по сравне_

нию с  оцениваемым объектом. Здание имеет  средний коэффициент