Оценка недвижимости сравнительным подходом

табл. 8.6.

296

Объекты С и Е были проданы с долгосрочной арендой, поэтому

оба требуют  внесения поправки на переданные имущественные  пра_

ва. Для  объекта С необходима поправка в  сторону увеличения в раз_

мере $25 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам ниже рыноч_

ной арендной платы. Для объекта Е требуется  поправка в сторону

уменьшения  в размере $80 000, поскольку он сдается  в аренду по

ставкам выше рыночной арендной платы.

Таблица 8.6

Количественный  анализ

Для объектов А и С требуется поправка на условия кредитования.

Продавец  объекта А предоставил льготное кредитование, в результа_

те чего покупатель заплатил на $63 000 больше по сравнению с опла_

той наличными. Поэтому в отношении объекта  А делается поправка

в размере $63 000. Покупатель объекта С принял действующий кре_

дит на условиях ниже рыночных. Покупатель заплатил премию в раз_

Элементы

сравнения

Оценивае_

мый объект

A B C D E

Цена, $ $622 000 $530 000 $495 000 $554 000 $626 000

Площадь, м2 2500 2800 2700 2200 2500 2600

Высота  потолка 5,5 м 5,5 м 5,5 м 4,9 м 4,9 м 6,1 м

Возраст 15 лет 14 лет 13 лет 13 лет 16 лет 16 лет

Качество

строительства

Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее  Хорошее

Имущественные

права

Право

собствен_

ности

Право

собствен_

ности

Право

собствен_

ности

С арендой

Право

собствен_

ности

С арендой

Поправка 0 0 +$25 000 +$80 000

Скорректированная

цена

$622 000 $530 000 $520 000 $554 000 $546 000

Финансирование  Наличные Льготное Наличные Кредит Наличные Наличные

Поправка _ $63 0000 _ $9 000 0

Скорректированная

цена

$559 000 $530 000 $511 000 $554 000 $546 000

Условия продажи Обычные Обычные Обычные  Обычные Обычные Обычные

Условия рынка 1 год назад

0,5 года

назад

0,24 года

назад

Поправка +4% +2% +1%

Скорректированная

цена

$581 360 $540 600 $511 000 $559 540 $546 000

Состояние Среднее Ремонт Среднее Среднее Хорошее Среднее

Поправка + $35 000 _ $10 000

Скорректированная

цена

$616 360 $540 600 $511 000 $549 540 $546 000

Скорректированная

цена/м2

$220,13 $200,22 $232,27 $219,82 $210,00

297

мере $9000 по сравнению с ценой, которую  он заплатил бы при ры_

ночных  условиях кредитования, поэтому в  отношении объекта С

делается  поправка в размере $9000.

Поскольку все сопоставимые сделки были заключены  на фор_

мальных условиях, поправок на условия продажи  не требуется.

Сделки  были заключены в течение 12 месяцев. Стоимость объек_

тов данного  рынка повышается на 4% в год. Объекты  А, В и D требу_

ют поправки в сторону увеличения на изменение  рыночных условий.

Объекту А был необходим ремонт, поэтому  покупатель издержал

$35 000 для  улучшения состояния здания. Состояние оцениваемого

объекта среднее, поэтому в отношении  объекта А делается поправка

в размере $35 000, чтобы привести его в соответствие со средним со_

стоянием  оцениваемого объекта.

Объект D не требовал проведения ремонта, поэтому  в его отноше_

нии делается поправка в размере $10 000, чтобы привести его в соот_

ветствие  со средним состоянием оцениваемого объекта.

После внесения всех количественных поправок диапазон показа_

телей стоимости объектов составляет от 200,22 до 232,27 дол./м2.

Качественный  анализ

Далее оценщик рассматривает качественные различия между оце_

ниваемым  и сопоставимыми объектами. Качественный анализ неко_

личественных  параметров объектов показан в табл. 8.7.

Таблица 8.7

Качественный  анализ

Все сопоставимые объекты и объект оценки имеют  одинаково хо_

рошее качество строительства, за исключением  объекта B. Качество

его строительных конструкций хуже.

Элементы  сравнения

Оцениваемый

объект

A B C D E

Скорректированная

цена/м2

$220,13 $200,22 $232,27 $219,82 $210,00

Качество

строительства

Схожее  Хуже Схожее Схожее Схожее

Высота  потолков Схожая Схожая _ _ +

Возраст + + + _ _

Доля  офисной

площади

_ _ + Схожая _

Общая

сопоставимость

Схожая  Схожая Схожая Схожая Хуже

Стоимость >220,13 >200,22 <232,27 >219,82 >210,00

298

Поправка  на высоту потолка не может быть определена из анали_

за различий по арендной плате, незанятости или  расходам. Однако

при прочих равных условиях дополнительная высота потолка увели_

чивает  стоимость объекта. Объекты С  и D с высотой потолка 4,9 м

уступают  оцениваемому объекту, у которого высота потолка состав_

ляет 5,5 м. Объект Е с высотой потолка 6,1 м имеет преимущество по

сравнению с оцениваемым объектом.

Обычно  более новые складские здания продаются по более высо_

ким ценам. Объекты А, В и С, которые являются более новыми по

сравнению с оцениваемым объектом, вероятно, имеют преимущест_

во. Объекты D и Е уступают оцениваемому объекту, поскольку они

более старые здания.

Площадь сопоставимых объектов находится в  пределах от 2200 до

2800 м2, при  этом площадь оцениваемого объекта  рассматривается

как схожая для данного рынка. Рынок отдает предпочтение про_

мышленным зданиям с более высокой долей  офисной площади, по_

этому объекты А, В и Е, имеющие около 8% офисной площади от

всей  площади здания, несколько уступают оцениваемому объекту, у

которого  доля офисной площади составляет 10%. У объекта С доля

офисной площади составляет 14%, поэтому он имеет некоторое пре_

имущество.

Далее параметры сопоставимых объектов рассматривают  в таб_

личном  виде в порядке возрастания показателя стоимости на едини_

цу площади. Таблица также показывает, как  сопоставимые объекты

соотносятся с оцениваемым объектом.

Сопоставимые  объекты указывают на показатель стоимости выше

219,82 дол./м2, но ниже 232,27 дол./м2. Основное значение  придается

величине 220,00 дол./м2. Стоимость объекта оценки принимается на

уровне 220,00 дол./м2, а общая стоимость  объекта составляет

$550 000 (2500 м2 × 220,00 дол./м2).

Сопоставимые  объекты Цена/м2 Общая сопоставимость

B > $200,22 Хуже

E > $210,00 Хуже

D > $219,82 Хуже

A $220,13 Схожая

C < $232,27 Лучше

299

8.5. Согласование показателей  стоимости

Согласование (обобщение) показателей стоимости  является по_

следним и достаточно важным этапом метода сравнительного анали_

за. В  процессе этого этапа оценщик  анализирует полученные показа_

тели  и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом

этапе рассматриваются и тщательно  взвешиваются достоинства и не_

достатки  каждого показателя стоимости, надежность рыночных дан_

ных, а  также используемых методов анализа. В отчете об оценке

должна  быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе

вывода  о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что  полученный по_

казатель  стоимости соотносится с целью  оценки и показателями

стоимости, полученными с помощью других методов оценки.

Для сведения нескольких показателей к одной  величине служат

методы  анализа средневзвешенных значений, два из которых пред_

ставлены  в нижеследующих таблицах.

Метод A

Метод B

Объект  Цена/м2

Рейтинг

надежности

(вес)

Произведение = Цена × Рейтинг

D $808,90 1 $808,90

A $779,26 3 $2337,78

C $760,87 2 $1521,74

E $730,77 5 $3653,85

B $713,80 4 $2855,20