Оценка недвижимости сравнительным подходом

Пара  № 1 и № 3: 45 000 – 32 000 = 13 000 или за 1 м2 13 000/50 = 260

2. Вклад  гаража

Пара  № 2 скорректированная (30 000 + 13 000 = 43 000) и № 4: 43

000 –  40 000 = 3000

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Объект оценки

Цена  продажи 32 000 30 000 45 000 40 000

Гараж 1 1 1 0 1

Сад 1 0 1 0 0

Площадь 150 150 200 200 250

ÄX Ц

ÄX

1 0 1 –100

1 0 0 –100

1 0 1 –50

1 –1 1 –100

= Ц

32 000

30 000

45 000

40 000

=

ÄX

ÄX.1

–2 1 2 0

–1 1 1 –1

1 –1 0 0

–0,02 0 0,02 0

=

C

CT = C = 56 000; Äc1 = 3000; Äc2 = 2000; Äc3 = 260

Äc1 = 3000 Äc2 = 2000

Äc3 = 260

284

3. Вклад  сада

Пара  № 1 и № 2: 32 000 – 30 000 = 2000.

Искомый результат может быть определен  путем корректировки

цены  первого аналога: 32 000 – 2000 + 260 × 100 = 56 000.

Пример 2.

Требуется выполнить оценку рыночной стоимости  земельного

участка со следующими характеристиками:

Для оценки были подобраны следующие аналоги:

Объект  оценки Лот 25

Цена  продажи _

Размер  лота 10 000 м2

Цена  за кв. м _

Дата  продажи Сейчас

Местоположение  Хорошая улица

Расположение  в блоке Угловой лот

Продажа 1 Лот 36

Цена  продажи $ 20 000

Размер  лота 10 000 м2

Цена  за кв. м $ 2.00

Дата  продажи 2 месяца назад

Местоположение  Хорошая улица

Расположение  в блоке Угловой лот

Предыдущая  продажа 12 месяцев назад продан за $19 000

Продажа 2 Лот 55

Цена  продажи $ 22 500

Размер  лота 10 000 м2

Цена  за кв. м $ 2.25

Дата  продажи 2 месяца назад

Местоположение  Лучшая улица

Расположение  в блоке Угловой лот

285

Из анализа  аналогов следует, что лот 36 был продан дважды: 2 ме_

сяца  назад и 12 месяцев назад.

Исходя  из этого, вторую продажу этого лота можно рассматривать

в качестве продажи 4.

Сведем  все имеющиеся данные об аналогах в одну таблицу, запи_

сав все  ценообразующие характеристики в системе  шкалы количест_

венных  измерений. При этом качественные характеристики предста_

вим в  виде баллов.

Из анализа  таблицы следует, что в данном случае для оценки ры_

ночной  стоимости также может быть использован  аппарат линейной

алгебры.

Продажа 3 Лот 60

Цена  продажи $ 21 000

Размер  лота 10 000 м2

Цена  за кв. м $ 2.10

Дата  продажи 2 месяца назад

Местоположение  Лучшая улица

Расположение  в блоке Внутренний лот

Продажа 4 Лот 36

Цена  продажи $ 19 000

Размер  лота 10 000 м2

Цена  за кв. м $ 1.90

Дата  продажи 12 месяцев назад

Местоположение  Хорошая улица

Расположение  в блоке Угловой лот

Объект  Продажа 1 Продажа 2 Продажа 3 Продажа 4

Цена 2 2,25 2,1 1,9

Дата 0 _2 _2 _2 _12

Местопол. 0 0 1 1 0

Распол. 0 0 0 1 0

286

Для удобства дальнейших расчетов транспонируем  таблицу

Вычислим  элементы матрицы :

Обратная  ей матрица будет иметь следующий  вид:

Окончательное решение по оценке стоимости рассчитаем по

формуле (7): С = 2,02 $ за м2.

Пример 3.

Допустим, что требуется оценить бетонированную складскую

площадку  вблизи Московского вокзала площадью 500 м2. Для оцен_

ки было подобрано 7 аналогов. Все исходные данные для расчетов

сведены в таблицу:

Цена  Дата Местоположение Расположение

Объект 0 0 0

Продажа 1 2 _2 0 0

Продажа 2 2,25 _2 1 0

Продажа 3 2,1 _2 1 1

Продажа 4 1,9 _12 0 0

1 –2 0 0

= 1 –2 1 0

1 –2 1 1

1 –12 0 0

1,20 0 0 –0,2

0,1 0 0 –0,1

–1 1 0 0

0 –1 1 0

№ Аналоги  Место

Трансп.

доступность

Состояние Площадь

Цена

($/кв.м)

Объект  Московский Удовл. Бетон 500 ?

1 Склад  № 1 Московский Хорошая Бетон  1000 85

ÄX

ÄX

ÄX.1

287

Из анализа  таблицы следует, что здесь имеет  место ситуация с из_

быточным  количеством аналогов.

Представим  исходные качественные данные в балльном виде:

2 Склад  № 2 Витебский Хорошая Бетон  1000 80

3 Склад  № 3 Московский Хорошая Бетон  500 90

4 Склад  № 4 Витебский Плохая Бетон 1000 76

5 Склад  № 5 Витебский Плохая

Охрана+

бетон+

навес

1000 84

6 Склад  № 6 Витебский Удовл.

Охрана +

бетон

1000 81

7 Склад  № 7 Витебский Плохая Грунт  1000 74

Аналоги Место

Трансп.

доступность

Состояние Площадь Цена ($/кв. м)

Äх1i х2i х3i х4i yi

Склад № 1 1 1 3 1000 85

Склад № 2 2 1 3 1000 80

Склад № 3 1 1 3 500 90

Склад № 4 2 3 3 1000 76

Склад № 5 2 3 1 1000 84

Склад № 6 2 2 2 1000 81

Склад № 7 2 3 4 1000 74

Объект 1 2 3 500 ?

288

Рассчитаем  элементы матрицы :

При использовании  гипотезы о линейной зависимости результа_

тивного признака от факторных необходимо найти  коэффициенты

ао, а1, а2, а3, а4 модели следующего вида:

С = ао + а1 × Äх1 + а2 × Äх2 + а3 × Äх3 + а4 × Äх4.

Для решения  этой задачи составляется следующая  система ли_

нейных уравнений:

;

;

;

;

Аналог

Место,

Äх1i

Трансп.

доступность,

Äх2i

Состояние,

Äх3i

Площадь,

Äх4i

Склад № 1 0 1 0 –500

Склад № 2 –1 1 0 –500

Склад № 3 0 1 0 0

Склад № 4 –1 –1 0 –500

Склад № 5 –1 –1 2 –500

Склад № 6 –1 0 1 –500

Склад № 7 –1 –1 –1 –500

Объект  оц 0 0 0 0

ÄX

a0n a1 Äx1,i

i = 1

nÓ

a2 Äx2,i

i = 1

nÓ

a3 Äx3,i

i = 1

nÓ

a4 Äx4,i

i = 1

nÓ

+ + + + yi

i = 1

nÓ

=

a0 Äx1,i

i = 1

nÓ

a1 Äx1,iÄx1,i

i = 1

nÓ

a2 Äx1,iÄx2,i

i = 1

nÓ

a3 Äx1,iÄx3,i

i = 1

nÓ

+ + + +

a4 Äx1,iÄx4,i

i = 1

nÓ

+ yiÄx1,i

i = 1

nÓ=

a0 Äx2,i

i = 1

nÓ

a1 Äx2,iÄx1,i

i = 1

nÓ

a2 Äx2,iÄx2,i

i = 1