Оценка недвижимости сравнительным подходом

плюс  первый платеж $25 000;

цена  продажи с поправкой на финансирование $95 000.

Дисконтирование денежных потоков для расчета  поправок на

финансирование  может также учитывать возможность  оплаты шаро_

вым платежом.

Следующий пример включает те же условия кредитования, что

были  изложены в предыдущем примере, за исключением  того, что

заемщик берет кредит только на семь лет. При  этом текущая сто_

имость  кредита рассчитывается как сумма  двух составляющих: теку_

щей стоимости  кредитных платежей по рыночной процентной став_

ке для  ожидаемого срока кредита и текущей  стоимости будущего

кредитного  баланса (шарового платежа) по рыночной процентной

ставке. Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала

рассчитать  стоимость через семь лет остающихся ежемесячных пла_

264

тежей в течение 13 лет по договорной ставке и затем рассчитать теку_

щую стоимость  всей суммы.

Ежемесячные платежи: $820,27.

Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 7 лет по ставке

13% = $45 090,

округленно $ 45 000.

Стоимость остальных платежей по кредиту через 7 лет.

Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 13 лет по ставке

10% = $71 462.

Текущая стоимость кредитного баланса $71 462 в 7 году при став_

ке 13% = $30 376.

округленно 30 000

Текущая стоимость кредита = 45 000 + 30 000 = $75 000.

Плюс  первый платеж 25 000.

Цена  продажи с поправкой на финансирование $ 100 000.

Условия продажи

Поправки  на условия продажи обычно выявляются на основе

анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, ус_

ловия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может

быть  заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно тре_

буются  наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные

или родственные  связи могут также оказывать  влияние на цену объ_

екта  недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи долж_

ны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки

Покупатель, прежде чем совершить сделку, как  правило, рассмат_

ривает  расходы, которые ему необходимо сделать после покупки

собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или

демонтаж  какого_либо здания, издержки на оформление документов

об изменении  нормы зонирования для земельного участка или затра_

ты на устранение загрязнения. Эти расходы  должны быть очевидны_

ми, не противоречащими представлениям рынка о действиях наибо_

лее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На

сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные  условия

Поправка  на рыночные условия делается, если с момента сопос_

тавимых сделок в результате инфляционных или дефляционных про_

цессов  стоимость основных типов недвижимости существенно изме_

нилась.

265

Изменение рыночных условий может произойти  в результате

принятия  новых налоговых норм, введения запрета  на строительные

работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда

несколько экономических факторов совместно  влияют на изменение

рыночных  условий. Спад экономики обычно ведет  к снижению цен

на все  типы недвижимости, но по_разному. В  период экономическо_

го спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоста_

вимые сделки. Поправку на рыночные условия  часто называют по_

правкой на время. Однако, если рыночные условия  не изменились,

внесения  поправки не требуется, даже если прошло значительное

время.

Местоположение

Поправка  на местоположение требуется, если характеристики

местоположения  оцениваемого и сопоставимых объектов различа_

ются. При  наличии значительных расхождений  необходимо исклю_

чить  объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение

может зависеть не только от расстояния между  объектами, но и от

стиля окружения. Примером может служить  различие между объек_

том с  красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным

на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местополо_

жение будут иметь торговые помещения, одно из которых располо_

жено  на углу квартала.

Физические  характеристики

Физические  различия включают размер здания, качество стро_

ительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и

состояние здания, функциональную полезность, размер земельного

участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустрой_

ство  и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических

различий  определяется вкладом этого различия в стоимость, а не

затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики

Экономические характеристики включают все характеристики

объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравне_

ния используют при оценке доходных объектов. Характеристики,

влияющие  на доход, включают эксплуатационные расходы, качество

управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия до_

говора  аренды, срок окончания договора аренды, варианты продле_

ния аренды, а также условия договора аренды, например о возмеще_

нии расходов.

266

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать  эконо_

мические  характеристики и не путать их с  другими характеристика_

ми, например передаваемыми правами на недвижимость или изме_

нением  рыночных условий. Так, например, чистый операционный

доход может отражать целую совокупность экономических парамет_

ров, многие из которых следует лишь анализировать  с использовани_

ем доходных подходов.

Вид использования /зонирование

Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим

использованием. Если использование сопоставимого объекта не со_

ответствует наиболее эффективному использованию  объекта оцен_

ки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого

объекта.

В большинстве  случаев покупатель или его представитель  должны

подтвердить конечный вид использования, для которого сопостави_

мый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка  норма зонирова_

ния является одной из основных определяющих наиболее эффектив_

ного  использования объекта, поскольку  она служит критерием юри_

дической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых

объектов  с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в

качестве  сопоставимых объектов можно использовать участки с не_

сколько различным зонированием, но схожим наиболее эффек_

тивным  видом использования.

Компоненты  стоимости, не входящие в состав недвижимости

Компоненты  стоимости, не входящие в состав недвижимости,

включают, как правило, движимое имущество  или другие компонен_

ты, которые  не являются частью недвижимости, но включаются в це_

ну продажи  сопоставимого объекта или в  имущественное право оце_

ниваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать

отдельно  от недвижимости. Мебель, прикрепленные  предметы обо_

рудования в гостинице или ресторане  являются типичными приме_

рами  движимого имущества.

8.2. Методы анализа  и внесения корректировок

В методе рыночных сравнений различают две  группы методов

анализа корректировок:

! количественные;

! качественные.

267

Отличаются  эти группы соотношением количества ценообразую_

щих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если  количество аналогов k больше или равно количеству цено_

образующих  факторов n, увеличенному на единицу (k l n + 1), то для

оценки  используются методы первой группы: анализ пар данных;

анализ  групп данных; статистический анализ; графический анализ;

анализ  чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и

капитализация арендных различий и др.

Если  количество аналогов k меньше количества n ценообразующих

факторов, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки исполь_

зуются  методы второй группы: относительный  сравнительный анализ;

метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод  интервью.

Количественные  методы анализа

Количественные  методы анализа предусматривают  использова_

ние математических методов. Один из наиболее простых — анализ

пар данных. Применение данного метода позволяет  оценщику опре_

делить  поправку на элемент сравнения путем  сравнения двух объек_