Оценка недвижимости сравнительным подходом

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия  финансирования.

3. Условия  продажи.

4. Расходы,  сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные  условия.

6. Местоположение.

7. Физические  характеристики (размер, качество строительных

работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы,

условия договоров аренды, административные расходы, состав арен_

даторов).

9. Вид  использования (зонирование).

10. Компоненты  стоимости, не входящие в состав  недвижимости.

Помимо  основных элементов сравнения, могут потребоваться и

дополнительные  элементы. К ним можно отнести  градостроитель_

ные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, до_

ступ  к объекту недвижимости. Часто  базовый элемент сравнения

разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент

сравнения. Например, физические характеристики могут быть раз_

делены  на возраст, состояние здания, его  размеры и т.д.

Поправки  можно делать в отношении цены за весь объект недви_

жимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректи_

ровки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены

продажи объекта. Скорректированную цену затем  приводят к удель_

ной цене (например, за единицу площади) и  корректируют относи_

тельно  других элементов сравнения, например местоположения и

физических характеристик.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем

больше  их количество, тем больше у оценщика возможностей полу_

чить  достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо_

образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо_

жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

Идеальным результатом корректировки цен  объектов_аналогов

следует считать результат, когда откорректированные значения цен

аналогов  близки друг к другу. На практике идеал  недостижим. Исхо_

дя из этого, редко удается получить близкие  значения откорректиро_

ванных  цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать пред_

261

почтение (присваивать наибольший вес) тем  ценам аналогов, кото_

рый наиболее близки по своим характеристикам  к объекту оценки.

Наиболее  близким аналогом следует считать  тот объект, цена кото_

рого  подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами

корректировки были сравнительно небольшими.

Передаваемые  имущественные права

Цена  сделки всегда зависит от передаваемых имущественных

прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объ_

екты, продают  с учетом действующих договоров  аренды, которые

могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит

тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны

или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вно_

сить  поправки на разницу в ставках  аренды. Чтобы рассчитать по_

правку  для имущественных прав, оценщику необходимо иметь конк_

ретную  информацию о структуре доходов  и условиях аренды продан_

ного  объекта (валовая, чистая или получистая аренда).

Если  продается объект недвижимости, обремененный договора_

ми аренды, говорят, что продается имущественное право арендодате'

ля. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих дого_

воров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату,

которую он будет генерировать в течение  срока каждого договора

аренды, и рыночную ставку аренды после окончания  договора арен_

ды. В  отличие от имущественного права  арендодателя стоимость

полного права собственности основывается на рыночных условиях

арендной  платы.

Например, допустим, что необходимо оценить  полное право соб_

ственности  для офисного здания. Аналогичное  здание было полно_

стью  сдано в аренду в момент продажи. Договоры аренды были дол_

госрочными, а кредитная история арендаторов  отличалась надежно_

стью. Чтобы  сравнить имущественное право арендодателя с

оцениваемым полным правом собственности, необходимо опреде_

лить, были ли заключены договоры аренды у аналогичного объекта

недвижимости по ставкам выше, ниже или на рыночном уровне. Ес_

ли рыночная плата за офисное помещение составляет 250 дол./м2, а

средняя арендная плата для сопоставляемого  проданного объекта

была 240 дол./м2, то разница между рыночной и договорной аренд_

ной платой составляет 10 дол./м2.

Сопоставляемый  проданный объект представляет собой  офисное

здание  площадью 10 тыс. м2. Рынок указывает, что уровень заполня_

емости  для данного объекта равен 95%, административные расходы

262

составляют 4% от фактического валового дохода. Фактическое рас_

хождение  между рыночной арендной платой 250 дол./м2 и договор_

ной платой 240 дол./м2 определяется путем вычитания  администра_

тивных  расходов (4%) и показателя незанятости  помещений (5%) из

фактической разницы между двумя ставками арендной платы. Дан_

ную сумму  затем умножают на общую площадь  проданного объекта,

чтобы получить годовые потери по арендной плате для остающегося

срока аренды:

$10,00 —  0,50 (5% незанятость) = $9,50,

$9,50 —  0,38 (4% административные расходы) = $9,12,

$9,12 × 10 000 м2 = $91 200.

Затем годовую сумму убытков по арендной плате дисконтируют

для оставшегося  срока аренды. В приведенном выше примере дого_

вор аренды предусматривает еще 10 лет, а рыночные данные указы_

вают  на уровень дисконтной ставки 12%. Дисконтируя $91 200 по

ставке 12% для периода 10 лет, получаем поправку в размере $515 300.

Условия финансирования

Цены  сделки для разных объектов недвижимости могут разли_

чаться  за счет того, что у них могут  быть различные условия финан_

сирования. Например, финансирование недвижимости с использо_

ванием  ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной.

Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная став_

ка, как  правило, ниже рыночного уровня. В  обоих случаях покупате_

ли оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить фи_

нансирование  ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные

ставки  выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены

продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в  рассрочку.

Согласно  такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель

выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридиче_

ское  право собственности только после  выплаты последней части

кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие про_

центные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получа_

ют крупные  компании с хорошей финансовой репутацией.

Например, рассмотрим дом, который продается  за $125 000 с пер_

вым платежом в размере $25 000 (собственные средства), при этом

продавец  финансирует кредит в размере $100 000 по ставке 8% (заем_

ные средства). Кредит погашается в течение 25 лет  с шаровым плате_

жом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей  скидки,

оценщик проверяет рыночную конъюнктуру  на предмет продаж, ко_

263

торые финансировались по сходной кредитной схеме, и находит, что

вексель на $80 000 со ставкой 8% был продан за $65 000. Скидка для

такого  векселя рассчитывается следующим  образом:

($80 000 –  $65 000)/$80 000 = 0,1875, или 18,75%.

На эту  скидку нужно уменьшить сумму  кредита $100 000, чтобы

получить  стоимость денежного эквивалента  ипотечного кредита:

$100 000 —  ($100 000 × 0,1875) = $81 250.

Плюс  первый платеж в $25 000. Отсюда цена продажи  с поправ_

кой на финансирование равна $106 250.

Расчет  поправки на финансирование может выполняться  различ_

ными  способами. Один из них — использование  процедуры дискон_

тирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец

финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой  ниже рыноч_

ной.

Например, оценщик может найти сопоставимую продажу односе_

мейного дома, который был продан за $110 000 с первым платежом в

размере $25 000, при этом кредит, предоставленный  продавцом, со_

ставил $85 000 на срок 20 лет по ставке 10%. Согласно рыночной

конъюнктуре, такие дома обычно находятся в  собственности в тече_

ние 20 лет, а рыночная ставка равняется 13%. Сделку можно скоррек_

тировать  на условия финансирования следующим  образом:

кредит: $85 000, 20 лет, 10%;

ежемесячные платежи: $820,27;

текущая стоимость $820,27 в месяц для 20 лет  по рыночной ставке

13% = $70 014;

округленно $70 000;