Оценка недвижимости сравнительным подходом

тов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представля_

ет собой  метод математической дедукции, имеющий ограниченную

применимость, так как наборы пар данных встречаются  редко, при

этом  не исключена возможность их неверного  использования.

Анализ  пар данных имеет достаточно ограниченное применение,

поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно

схожих  объектов, при этом трудно количественно  определить по_

правки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам.

Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отли_

чается  репрезентативностью, как единственная продажа не отражает

рыночной  стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ог_

раниченные  данные, этим методом не следует  пренебрегать. Необхо_

димо  определить с его помощью поправки, затем проверить их по_

средством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все

аналитические инструменты, соответствующие оценочной  задаче.

Аналогичный метод — метод анализа групп  данных. Он предус_

матривает группирование данных по таким независимым  перемен_

ным, как  дата продажи и расчет эквивалентных  типичных показате_

лей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы опреде_

лить  зависимый переменный показатель (например, цену за единицу

площади или соотношение фасадной длины  и площади).

268

Анализ  пар данных и групп данных представляет собой вариант

анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод,

применяемый для определения влияния отдельных  переменных на

стоимость.

В оценочной  деятельности все чаще применяют  статистический

анализ  рыночных данных. Наиболее часто в  оценке используется

корреляционно_регрессионный анализ. Этот метод при наличии хо_

рошей базы данных позволяет получить очень  хорошие и убедитель_

ные результаты. Эффективность регрессионного анализа  ограничена

числом  элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем

больше  факторов отражает сделка, тем более многочисленной долж_

на быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи.

Графический анализ является вариантом статистического  анали_

за, позволяющим  оценщику сделать вывод посредством  визуальной

интерпретации данных графического изображения и применения

статистических  методов подбора кривых.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок

используются  такие показатели расходов, как затраты  для ремонта

или расходы  на получение лицензии. Важно, чтобы  сделанные по_

правки  соответствовали средним рыночным показателям.

Анализ  вторичных данных состоит в определении  поправок, ко_

торые используют данные, не имеющие прямого  отношения к оце_

ниваемому или сравниваемым объектам. Вторичные  данные харак_

теризуют  общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о

них получают из специализированных изданий по недвижимости.

Капитализация арендных различий может использоваться для по_

лучения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопостави_

мым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопос_

тавимого  объекта, например отсутствие лифта  в малоэтажном офис_

ном здании или плохую автостоянку у розничного магазина.

Качественные  методы анализа

Относительный сравнительный анализ заключается  в изучении

взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без исполь_

зования расчетов. Многие оценщики применяют  этот метод, по_

скольку он отражает несовершенный характер рынков недвижи_

мости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью

сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым

объектом  собственности. В отличие от количественного  анализа по_

269

правки  в методе относительного сравнительного анализа не выра_

жаются  в денежном виде или в процентных значениях.

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию от_

носительного  сравнительного анализа. В этом методе данные сопос_

тавимых продаж, полученные методом экспертного  опроса, ранжи_

руют  в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик ана_

лизирует  каждую сделку, чтобы определить относительную позицию

оцениваемого  объекта в выборке.

Личные  интервью могут помочь выявить мнение осведомленных

участников  рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую ин_

формацию  необходимо рассматривать как вторичные  данные, кото_

рые не следует использовать в качестве единственного критерия для

определения поправок или сверки показателей  стоимости.

Сравнительный анализ

Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для

обозначения процедуры, в которой применяют  методы количествен_

ного  и/или качественного анализа для определения показателя стои_

мости в методе сравнения продаж. Оба  метода можно использовать

по отдельности  или вместе.

Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо_

гут выражаться как процентные значения, денежные суммы или

описание, где четко формулируется объем  различий в элементе срав_

нения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура

анализа включает пять основных этапов.

1. Выявление  элементов сравнения, влияющих  на стоимость оце_

ниваемого типа собственности.

2. Сравнение  характеристик оцениваемого и  сопоставляемых

объектов, а также определение различий по каждому элементу срав_

нения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно

объяснить, чтобы третьей стороне была понятна  аргументация,

лежащая в основе данной поправки.

3. Определение  итогового значения поправки  для каждого сопос_

тавимого  объекта, умножение его на цену продажи  или удельную це_

ну сопоставимого  объекта, чтобы получить диапазон цен  продажи

или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое зна_

чение поправки рассчитывается как разность между общей положи_

тельной и общей отрицательной поправками.

4. Сравнение  всех скорректированных сопоставимых  объектов и

классификация их относительно оцениваемого объекта  собствен_

270

ности по параметрам, которые превосходят  оцениваемый объект,

равны или уступают им.

5. Проведение  качественного анализа для сверки  диапазона пока_

зателей стоимости с оцениваемым объектом.

Оценщик может использовать как количественные поправки, так

и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно ко_

личественные  поправки делают до проведения качественного  анали_

за. Оценочные  отчеты, включающие качественный анализ, часто

требуют более широкой аргументации.

Последовательность  внесения поправок

Последовательность, в которой вносятся поправки к  сопостави_

мым объектам, определяется на основе анализа рыночной информа_

ции о  сделках. В таблице 8.1 приведен пример последовательности

поправок. Поправки могут иметь другую последовательность, если

на это указывает анализ рынка. В таблице процентные значения

применяют в отношении цены сопоставимого  объекта, чтобы учесть,

насколько он превосходит или уступает относительно передаваемых

имущественных прав, условий финансирования, условий  продажи,

конъюнктуры рынка, местоположения, экономических характерис_

тик, вида использования и прочих компонентов.

Таблица 8.1

Последовательность  поправок

Элемент сравнения

Рыночная

поправка

Поправка

к цене

Цена  продажи $100 000

1. Поправка  на переданные имущественные

права

+ 5% + 5000

Скорректированная цена $105 000

2. Поправка  на условия финансирования –  2% – 2100

Скорректированная цена $102 900

3. Поправка  на условия продажи* + 5% + 5145

Скорректированная цена $108 045

4. Поправка  на расходы после покупки + 0% + 0

Скорректированная цена $108 045

5. Поправка  на рыночные условия + 5% +5402

Скорректированная цена $113 447

6. Поправка  на

271

Поправки  на переданные имущественные права, условия финан_

сирования, условия продажи и рыночные условия  часто выражают в

процентных  значениях. Однако, после того как процентное значение

получено  на основе рыночных данных, рассчитывают денежный по_

казатель  для каждого элемента сравнения. Например, если измене_