Оценка недвижимости сравнительным подходом

ОЦЕНКА  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 

8.1. Принципы и основное  экономическое содержание  методов

сравнительного  подхода к оценке недвижимости 

     Метод рыночных сравнений  (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого  назначения

(оценка  рыночной стоимости) может использоваться  для оценки

арендных  ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко_

эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо_

димы для оценки стоимости недвижимости с использованием других

подходов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и

предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи_

мости определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред_

ложения на объект в данном месте, в данное время и на данном

рынке.

Этот  метод является методом прямого  моделирования факторов

спроса  и предложения. При покупке объекта  покупатель (инвестор)

руководствуется принципом замещения, который гласит, что макси'

мальная цена объекта оценки Vо  не превышает минимальной  цены Vai

объекта'аналога, обладающего аналогичными характеристиками (цено'

образующими факторами): . Здесь K — общее

количество  объектов аналогов.

Математическая  модель оценки объекта недвижимости с исполь_

зованием  метода рыночных сравнений может  быть представлена в

следующем виде:

, (8.1)

где Сo — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количест_

во аналогов, Coi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с ис_

maxVo min

i

Vai }i = 1

m { K

Co Wi × Coi

i = 1

kÓ

=

257

пользованием  информации о цене i_го аналога, Wi — вклад i_го ана_

лога  в стоимость объекта оценки. Сумма  вкладов равна единице:

.

Оценка  рыночной стоимости объекта оценки с использованием

информации  о цене i _го аналога может быть представлена следую_

щим образом (см. рис. 8.1):

. (8.2)

Здесь Цi — цена i_го аналога, n — количество ценообразующих

факторов, Äцij — значение корректировки цены i_го аналога по j_му

ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность

и т.п.).

Рис. 8.1.

Корректировка цены i_го аналога по j_му ценообразующему фак_

тору  основывается на принципе вклада. Вклад  — это сумма, на кото_

рую может  измениться цена объекта недвижимости на рынке при до_

бавлении  того или иного фактора производства. Например, вклад

камина  в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен

затратам  на его создание.

Из (8.2) следует, что при оценке объекта  оценки корректируются

цены  аналогов, т.е. при корректировке  оценщик каждый раз отвечает

Wi

i = 1

kÓ

= 1

Coi Цi Äцij

j = 1

nÓ

= +

Coi Ц Äцj

j . 1

nÓ

= +

258

на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характе_

ристики, что и объект оценки.

Метод сравнения продаж используется в  том случае, если рынок

объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется  информация о

достаточном для оценки количестве сделок или  предложений. На_

пример, метод рыночных сравнений позволяет  получить достаточно

хорошие результаты для оценки квартир, земельных  участков. Его

практически никогда не применяют для объектов специального на_

значения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или

их рынок  является ограниченным.

Метод рыночных сравнений при наличии  достаточного количест_

ва данных позволяет получить хорошие и, что  очень важно, легко

объяснимые  результаты оценки стоимости. Именно поэтому его ста_

раются  использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно,

чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном

количестве  данных метод позволяет получить диапазон, в котором

может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в

качестве  поверочной при использовании других методов оценки.

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет инфор_

мация об аналогах. Начиная с описания объекта_аналога, она долж_

на быть наилучшим и подробнейшим образом  представлена в отчете.

Желательно  это делать по позициям, по которым  будет осуществ_

ляться  сравнение его с объектом оценки и соответствующая коррек_

тировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта

аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру_

жение, а также отличия или сходства с объектом оценки.

Метод рыночных сравнений часто называют рыночным методом,

подчеркивая тем самым его особенность  с точки зрения используе_

мой информации. Метод рыночных сравнений как  никакой другой

метод основан на прямом использовании  рыночных данных о сдел_

ках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это

могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с ри_

элтерами  и управляющими недвижимости, покупателями и продав_

цами  недвижимости, коллегами_оценщиками. Очень хороший ис_

точник  рыночной информации — Интернет. Сегодня  любая хорошая

оценочная фирма имеет свою электронную  базу данных.

Для метода большое значение имеет география  оценки. Она опре_

деляет  границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенци_

альные  покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен

территорией поселения. Однако бывают случаи, когда  рынок объек_

259

та оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких

объектов  оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные суда,

являются  международными.

Основные  этапы метода рыночных сравнений

Для определения  стоимости объекта недвижимости методом ры_

ночных  сравнений, как правило, используется следующая последо_

вательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло_

жениях  по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае_

мому  объекту.

2. Проверка  точности и надежности собранной  информации и со_

ответствие  ее рыночной конъюнктуре.

3. Выбор  типичных для рынка оцениваемого объекта единиц

сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема,

квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер  в гостинице) и прове_

дение сравнительного анализа по выбранной  единице.

4. Сравнение  сопоставимых объектов (объектов  аналогов) с оце_

ниваемой  недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди_

ницы  сравнения и внесение поправок в  цену каждого сравниваемого

объекта относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение  откорректированных значений цен  объектов_анало_

гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон

значений  стоимости.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не_

движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис_

пользуется  единица площади. Складские помещения  и промышлен_

ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат_

ный или  кубический метр здания. Гостиницы  и отели обычно

анализируют с точки зрения цены за гостиничный  номер. Рестора_

ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади:

кв. метр, сотка, гектар.

Единицы сравнения используют для того, чтобы  сделать прозрач_

ной и  понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его

аналогов. Так, например, когда цены продажи  приведены к ценам за

размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость  делать

корректировки на размеры объектов.

260

Элементы  сравнения

Существует  десять основных элементов сравнения, которые сле_

дует  учитывать в методе рыночных сравнений: