Сравнительный подход к оценке недвижимости

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка  недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода  к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта  на основании обработки данных о  ценах сделок (купли-продажи или  аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и  единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования . В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число  ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Рассмотрим приведенные  элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для  объектов-аналогов и объекта оценки  связывается со степенью обремененности  последних частными и публичными  сервитутами, приводящими к снижению  ценности обремененного объекта  в сравнении с объектом полного  права собственности. 

1.1. Обременение объекта-аналога  или объекта оценки договором  аренды со ставками арендной  платы, не согласованными с  динамикой изменения рыночных  условий в период действия  договора аренды, может привести  к снижению дохода от эксплуатации  приобретаемого объекта в сравнении  с рыночным уровнем. 

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним  корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким  договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и  пользования объектом-аналогом или  объектом оценки могут ограничиваться  частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. 

Любое из указанных выше ограничений может привести к  уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в  сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования  объекта-оценки, то цена объекта-аналога  уменьшается па величину поправки.

1.3. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:

• собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;
• имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В данном случае поправка может  оцениваться путем капитализации  изменений платежей за пользование  землей. Другие случаи осложнений или  запретов можно будет учитывать  только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.

2. При анализе условий  финансирования рассматриваются  субъективные договорные условия  расчетов по сделке, состоявшейся  для объекта-аналога и планируемой  для объекта оценки. При этом  возможны варианты:

2.1. Продавец кредитует  покупателя по части платежа  за покупку с условиями, отличающимися  от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного)  или предоставляет ему беспроцентную  отсрочку платежей.

2.2. Платеж по сделке  с объектом-аналогом полностью  или частично осуществляется  не деньгами, а эквивалентом денежных  средств (уменьшается сумма наличных  денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи  пакета ценных бумаг, включая  закладные; передачи материальных  ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого  платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а  не сумма, указанная в договоре купли-продажи  недвижимости) считается ценой (или  соответствующей частью цены) сделки.

3. Группа факторов, именуемая  условиями продажи, включает прочие  субъективные условия до говора  сделки, внешние по отношению  к объекту и рассматриваемые  в случае их отличия от условий,  предусмотренных определением оцениваемого  вида стоимости. 

3.1. Финансовое давление  обстоятельств, связанных с банкротством  или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.

Учет влияния финансового  давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений  оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего  такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

3.2. Учет влияния на  цены сделок нерыночных соотношений  между арендной платой и ценой  сделки необходим в случаях,  когда покупатель и продавец  связаны между собою отношениями  купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение  длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

К данным элементам сравнения  относится также случай продажи  объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют  рыночным условиям на дату продажи.

3.3. Наличие или перспектива  получения правительственной или  иной субсидии для развития  инфраструктуры или возможность  льготного кредитования развития  объекта могут дополнительно  стимулировать покупателей, обеспечивая  превышение цены сделки над  рыночно обоснованной величиной.  Величина поправки может быть  оценена, исходя из предположения,  что субсидии уменьшат в будущем  вклад покупателя в развитие  инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

4. Условия рынка связаны  с изменениями соотношения спроса  и предложения, в том числе  из-за смены приоритетов по  функциональному использованию  объектов оцениваемого типа. Эти  изменения влияют и па величину  отличия цены предложения от  цены сделки.

4.1. Условиями рынка определяется  изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

4.2. Если для объекта-аналога  известна цена предложения, она  корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных  оценок операторов рынка недвижимости.

5. К факторам местоположения  относятся: 

5.1. Престижность района  расположения объекта, как социальный  фактор, характеризуемый сосредоточением  в микрорайоне знаменитых пользователей  или объектов, в том числе исторических  и архитектурных памятников, заповедных  зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от  центра деловой активности и  жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

5.3. Транспортная и пешеходная  доступность объекта, в том  числе близость его к основным  и вспомогательным транспортным  магистралям, к парковкам для  автомобилей и к остановкам  общественного транспорта.

5.4. Качество ближайшего  окружения, в том числе тип  застройки и архитектурные особенности  строений, близость к рекреационной  зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников  экологического дискомфорта —  свалок, химических и других вредных  производств. 

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами  и объектами оценки учитывается  при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа  на основе рыночных данных.

6. Физическими характеристиками  обладают земельный участок и  улучшения. 

6.1. К характеристикам  земельного участка относятся:  размер, форма, топографические и  геологические параметры, уровень  подготовленности (избавления от  растительности и неровностей)  земельного участка и качество  почвенного покрова. При этом  из топографических параметров  участка важнейшими являются  неровности поверхности, наличие  склонов, холмов, рвов и скальных  образований.