Лекции по "Управление недвижимости"

1. составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости;
2. определение нескольких максимально прибыльных вариантов;
3. определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.

   На  первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования  объекта недвижимости по функциональному  назначению (рис. 6.1). В каждом из указанных  сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурных и объемно-планировочных решений объектов, в качестве отделки помещений, в требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно, для объектов различного функционального назначения будут различаться: перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т.д. Различаются и законодательные требования к функционированию объектов того или иного назначения.

    На втором этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов  использования четырем критериям:

1) быть  законодательно разрешенным;

2)быть  физически осуществимым;

3)быть  управленчески возможным;

4) быть  экономически целесообразным и  финансово осуществимым.

   Итогом  выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта  недвижимости должно стать определение  нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.

   На  третьем этапе анализа для  каждого из оставшихся вариантов  готовится долгосрочный (3—5 лет) бюджет управления объектом, по результатам  анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника, но не всегда лучший с экономической I или инвестиционной точек зрения.

   Определение лучшего варианта использования  рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее I и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистого дисконтированного дохода.

   При выборе максимально продуктивного  варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и жилые функции.

   Определение основных элементов плана маркетинга. Стратегия маркетинга включает в себя подходы к управлению недвижимостью и инициативы, которые использует компания для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке. В основе стратегии маркетинга лежит конкурентное преимуществ объекта недвижимости, т.е. такие качества, которые являются исключительной чертой объекта и которые отсутствуют у конкурирующих объем тов. В качестве основных отличительных преимуществ объекта недвижимости могут быть: расположение объекта, его внешний вид, состояние прилегающей территории, размеры и отделка помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, уровень арендной платы, перечень дополнительно оказываемых услуг, профессионализм персонала управляющей компании.

   Необходимо проводить анализ рынка, который должен начинаться с определения существующих и возможных конкурентов и включать I в себя информацию о названиях и месторасположении зданий, их «возрасте» и классе, а также информацию об общей и полезных площадях, о проценте незанятых помещений, стоимости аренды (за м²) и об уступках, предлагаемых другими собственниками зданий такого же уровня. Подобный анализ должен проводиться регулярно, отслеживая любые изменения на рынке недвижимости.

   Собранная информация используется для разработки маркетинговой стратегии, особенно той ее части, которая касается применения различных рекламных средств.

   В качестве рекламных средств в  основном используются PR-акции и средства массовой информации, а именно:

• газеты, издания по недвижимости, периодические журналы о бизнесе, профессиональные журналы;
• телевидение и радиовещание;

      — интернет, вывески, почтовая рассылка, брошюры, рекламные щиты.

   Выбор того или иного средства массовой информации зависит, в первую очередь, от самого объекта: его ценового уровня, функционального назначения, целей и возможностей собственника и др.

   Для оценки эффективности маркетинговой  стратегии и рекламной деятельности необходимо вести журнал, содержащий информацию (i заявках, активных претендентах на покупку или аренду, подписанных имоворах, а также о требованиях к площадям, о расценках и сроках аренды.

Программа управления объектом недвижимости. Выбранная  стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом недвижимости. Но сущности она представляет собой бизнес-план, программу деятельности управляющего, описывает объект недвижимости (настоящее или будущее), планируемые услуги по аренде пли продаже (особенно важны преимущества по сравнению с конкурсными), рынок, на который эти услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые  результаты.

   По  форме — это документ, позволяющий  планировать управление объектом недвижимости путем конкретизации способа  достижения цели собственника, что  является основой для определения практических дей-(I ими по реализации управленческих мероприятий. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намечаемых целей.

   По  каждому направлению управления объектом недвижимости разрабатываются  целевые мероприятия, необходимые  для достижения поставленных целей. Все мероприятия взаимоувязываются по срокам выполнения. Разрабатывая программу управления, управляющий продумывает свою рыночную стратегию, соизмеряет свои замыслы с реальностью и различными ресурсными ограничениями. Это позволит при реализации замысла избежать таких фундаментальных ошибок, как нехватка времени и капитала, отрицательный баланс движения денежных средств. Хорошо проработанная программа управления является инструментом контроля и управления объектом недвижимости, поскольку служит основой для сопоставления намеченных результатов с фактическими достижениями.

   Для разработки способной принести успех программы управления необходимо затратить много времени. Требуется собрать и проанализировать разнообразную информацию, иногда перепроверить собранные сведения или выполнить дополнительные исследования. Требуется время и для хорошего оформления самой программы управления. В программе управления объектом недвижимости должны найти свое отражение следующие данные:

• адрес объекта;
• тип объекта;
• цель программы;
• срок реализации проекта;
• правовой статус объекта с земельным участком;
• описание объекта;
• заключение о техническом состоянии объекта недвижимости;
• фактическое использование объекта;
• имеющиеся ограничения по использованию объекта недвижимости;
• результаты маркетинговых исследований;
• наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;
• стратегия управления объектом недвижимости;
• основные мероприятия по управлению объектом недвижимости;
• сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;  I
• капитальные вложения и погашение кредита;
• величина чистой настоящей стоимости будущих доходов.

6.2.3. Третий этап. Реализация  программы управления  и организация  деятельности управляющей  компании

   После утверждения стратегии и, соответственно, программы управ- ] ления объектом недвижимости следует ее осуществление. Реализация I программы управления возлагается на управляющего или управляющую I

компанию, которая занимает центральное место  при развертывании стратегии управления.

   Опыт, объективность и подготовленность квалифицированного персонала, эффективное  руководство — все эти качества управляющей компании находят свое конечное выражение в повышении уровня доходов от недвижимости. При прочих равных условиях управляющая компания обеспечивает более низкий уровень операционных расходов и, соответственно, более высокий уровень доходов для собственников следующими способами:

• управляет объектом недвижимости лучше, чем собственник, эффективно осуществляет текущие операции (издержки меньше, чем у собственника) за счет экономии на масштабе оказания услуг, накопленного опыта и наличия профессиональных сотрудников;
• производит реинжиниринг управленческих процессов, изменяет текущую структуру расходов на управление недвижимостью вплоть до объединения или отказа от высокозатратных действий.

   Таким образом, передавая часть своих  прав управляющей компании, собственники получают:

• четкое представление о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости;
• механизм, позволяющий заинтересовать управляющего в необходимом качестве содержания и эксплуатации недвижимости;
• выгоды от оптимизации операционных расходов принадлежащей им недвижимости и, соответственно, более высокие доходы от нее;
• возможность освободиться от необходимости решения текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.

   Основу  функционирования управляющей компании составляют ее взаимоотношения:

• с собственниками (владельцами) объектов недвижимости;
• арендаторами объектов недвижимости;

   — подрядными эксплуатирующими организациями, поставщиками 
коммунальных услуг;

• государством и городскими организациями;
• пользователями (посетителями) помещений.

   Взаимоотношения с собственниками объектов недвижимости являются ключевой составляющей при реализации программы управления объектом недвижимости и строятся на основе договора управления объектами недвижимости. По договору управления объектом недвижимости (доверительного или другой юридической формы) собственник объекта недвижимости передает его управляющей компании на определенный срок в управление, а управляющая компания обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача объекта недвижимости в управление не влечет перехода права собственности на него к управляющей компании.

   В пределах, предусмотренных законом и заключенным договором, управляющая компания осуществляет правомочия собственника в отношении переданного в управление имущества. Она несет ответственность за результаты управления, возмещая выгодоприобретателю упущенную выгоду за время управления объектом недвижимости, а собственнику — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Поэтому в договоре на управление прописываются формы и механизмы отчетности управляющей компании.

   Цели  собственников меняются в результате изменения их основ- 3 НОЙ коммерческой деятельности пли изменения портфеля недвижимости. Так, например, в случае расширения бизнеса собственник сам начинает использовать часть своей коммерческой недвижимости, соответственно изменяется частично и программа управления, например снижается потребность в персонале, занятом сдачей в аренду временно свободных помещений.

   В соответствии с утвержденным на предыдущем этапе планом управления происходит реализация намеченных мероприятий. Ключевыми сферами деятельности управляющей компании на этапе реализации становятся:

• прием объекта недвижимости в управление;
• подготовка объекта недвижимости к коммерческому использованию;
• продвижение объекта недвижимости на рынок;
• техническая эксплуатация объекта недвижимости;
• обслуживание клиентов.

Причем  реализовывать программу управления и предоставлять услуги управляющая  компания может как на этапе завершения строительства объекта недвижимости и приемки его в эксплуатацию, так |i на этапе функционирования и эксплуатации объекта. Услуги на этапе завершения строительства объекта недвижимости и приемки его в эксплуатацию