Лекции по "Управление недвижимости"

    Только  после получения детального представления  о целях и задачах собственника в отношении своей недвижимости (и, возможно, других заинтересованных сторон) следует приступать к созданию 

     концепции управления недвижимостью. В противном случае появляется риск неверного управления объектом (вопреки  изложенным ранее принципам), что может снизить доходность недвижимости или значительно увеличить физический и моральный износ объекта, т.е. снизить стоимость недвижимости.

СУЩНОСТЬ  И ЭТАПЫ КОНЦЕПЦИИ  УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

    Как было изложено ранее, управление недвижимостью сочетает много задач разной профессиональной принадлежности, и зачастую управляющий вынужден решать вопросы технического, экономического,  юридического и управленческого толка. По этой причине системный подход, способный создать действенную систему управления недвижимостью, должен обеспечить достижение целей собственника в соответствии с обозначенными выше принципами и задачами наилучшим образом. Созданную в результате такого подхода принципиальную схему  управления объектом недвижимости будем называть концепцией управления недвижимостью.

    Концепция управления недвижимостью — схема  управления конкретным объектом (или  комплексом) недвижимости, представляющая собой реализацию системного подхода  к созданию, функционированию,  развитию, оценке и управлению недвижимостью.

    Концепция охватывает мероприятия, связанные  с организацией  и проведением  всего комплекса технических, экономических  и юридических экспертиз объектов недвижимого имущества, которые  обеспечивают получение максимального эффекта, и включает функции:

    — планирования (стратегического и оперативного) в период до

    и после начала эксплуатации недвижимости; I

• координации действий инженерно-технического, обслуживающего и административного персонала;
• контроля и оценки деятельности персонала.

    Проведение  технической, экономической, правовой экспертиз  тесно связано с  жизненным циклом объекта и с  выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкретными  объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единую управленческую  систему и по стратегическому развитию всего комплекса, особенно это присуще многофункциональным комплексам недвижимости.

    6.2.1. Первый этап. Анализ  рынка и текущего  состояния объекта  недвижимости

    На  этом этапе происходит анализ имеющихся  в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости.

    Данный  этап предполагает выполнение следующих  экспертиз:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;
• анализ местоположения объекта недвижимости;

    — анализ правового положения объекта недвижимости;

• техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;
• экономическая экспертиза объекта недвижимости;
• управленческая экспертиза объекта недвижимости.

    Мониторинг  и анализ рынка недвижимости. Анализ текущего состояния и потенциала (возможностей в перспективе) рынка недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели инвестора и будущего собственника вписываются в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.

    Исследование  или анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц. принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке. В ходе данного анализа изучается местоположение объекта недвижимости, характер развития и состояние экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой не

Риэлтеры, брокеры Страховые компании Профессиональные ассоциации(РГД, МАГР, ГУД) Прочие

2. Покупатели, арендаторы:

Физические  лица Юридические лица !• Инвесторы

Иностранные государства Ипотечные банки

■ Управляющие  недвижимостью компании

движимости, возможные конкуренты и  конкурирующие объекты и т.д. Оценивается  соотношение спроса и предложения  на объекты коммерческой недвижимости и делается вывод о целесообразности соответствующей стратегии и целей управления объектом недвижимости.

   Исследование  рынка может проводиться с  различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов  деятельности: I

• маркетинговое исследование с целью продвижения объекта недвижимости на рынок;
• инвестиционная деятельность с целью оценки эффективности I инвестиционных решений;
• анализ и прогнозирование тенденций развития рынка — для I выработки стратегических решений по развитию объекта.

   Таким образом, в зависимости от целей  можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости:

• анализ ценовой ситуации для определения среднерыночной ставки арендной платы по видам объектов недвижимости;
• анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка;
• маркетинговый анализ рынка по определению наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта недвижимости на рынок;
• анализ рынка с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости;
• анализ эффективности инвестиций в недвижимость по определению наиболее выгодных вариантов инвестирования.

   В рамках концепции управления недвижимостью  анализ и мониторинг рынка должны вестись на постоянной целенаправленной основе. Такое требование диктуется как спецификой рынка недвижимости, претерпевающего постоянные изменения по причине цикличности раз-1 вития, так и многообразием задач его изучения. В этих условиях серьез-1 ное изучение рынка невозможно проводить время от времени.

   Экспертиза  местоположения объекта  недвижимости. Местоположение объекта недвижимости — важный фактор, влияющий на его  привлекательность для потенциальных арендаторов. При анализе вариантов использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть и учесть негативные факторы, сопутствующие каждому варианту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим  факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают па объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:

• состояние и развитие инфраструктуры (объекты промышленности, образования, культуры, социального обеспечения, сферы обслуживания);
• развитие строительства;
• классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);
• экологическую ситуацию;
• состояние района и его значимость в масштабах округа, города;
• близлежащую застройку и ландшафт;
• транспорт и улично-дорожную сеть;
• информацию о социальном положении и политических пристрастиях населения.

   Юридическая экспертиза объекта  недвижимости. Правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключатся в его экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;
• градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасное™, энергопотребления и т.д.);
• перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;
• ограничений местной администрации м требований местного населения.

Экспертиза  технического состояния  объекта недвижимости.

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки

 физического состояния несущих и ограждающих  конструкций, анализа I качества архитектурного и объемно-планировочного решения здания. I Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, I данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе в техническом состоянии.

Такое обследование для нового строительства (планирующегося

и ли строящегося) проводится на основании имеющейся документации.

   В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

   — основания — с целью выявления  потенциально опасных участков, а  также фундамента здания (представить  результаты обследования и рекомендации по усилению);

     строительных конструкций (сделать выводы по техническому с остояиию и представить проект по усилению или реконструкции);

    — инженерного оборудования (сделать выводы о том, какое обору 
дование и когда должно быть заменено).

   Цель  технической экспертизы — получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений.

   Результатом обследования технического состояния  объекта недвижимости является разработка технического заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа дается общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обусловливающие плохое либо негодное состояние конструкций, а также приводятся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восстановлению, а также устранению неисправностей.

   При проведении технического обследования необходимо иметь следующую техническую  документацию по объекту [11]:

• план участка;
• технические паспорта на здание и оборудование;
• результаты геодезической съемки;
• поэтажные планы;
• проектно-сметную документацию;
• акты приемки объекта от строителей;
• схемы внутренних сетей: водоснабжения, канализации, центрального отопления, газоснабжения, электропроводки, водомерного узла, элеваторного узла, распределительного щитка, сигнализации, телефонной связи;
• схемы подземных коммуникаций;
• экспликацию колодцев;
• исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;
• акты предыдущих технических экспертиз объекта;
• проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонт- | ных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приемки i работ.

   На  основе этих данных можно спрогнозировать  расходы, связанные с проведением ремонтных работ. Эти данные понадобятся и при оценке рыночной стоимости объекта.

   Экономическая экспертиза объекта недвижимости. В  процессе экономического обоснования  на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяют! ic требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. Входе экономической экспертизы необходимо:

• провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
• определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от объекта недвижимости;
• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
• составить перечень мероприятий по основным этапам управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

   Итоговым  результатом является составление  вариантов бюджета доходов и  расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. Бюджет является основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нем отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.