Лекции по "Управление недвижимости"

    I (школы, университеты) организации, о чем свидетельствует положительный опыт европейских стран и США.

    Соответственно, исходя из трех классов коммерческой недвижимости, цели управления недвижимостью  бывают трех типов — операционные, коммерческие и инвестиционные.

    Цели  управления операционной недвижимостью:

• обеспечение выполнения основной деятельности собственника;
• поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
• минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;
• сохранение стоимости недвижимости;

    — повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

    К целям управления коммерческой недвижимостью  можно отнести:

• получение периодического дохода и его максимизацию;
• увеличение стоимости недвижимости;
• спекуляцию недвижимостью;
• поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

    — минимизацию затрат на техническое обслуживание и эксплуацию недвижимости.

     Инвестиционные цели сходны с целями управления коммерческой недвижимостью, а именно:

• сохранение стоимости недвижимости;
• получение периодического дохода или увеличение стоимости недвижимости;
• повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

    Если  речь идет о государстве как крупном  собственнике недвижимости, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера:

• стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
• создание благоприятного климата для увеличения инвестиций | в недвижимость;
• создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;
• сохранение стоимости недвижимости;
• поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
• минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

    Многообразие  целей управления недвижимостью  представлено на рис. 6.1.

    В центре, на первом уровне представлены цели, которые характерны для всех типов недвижимости и которые  являются необходимыми условиями для  достижения целей следующего уровня.

    На  втором уровне происходит разграничение  целей частных собственников, желающих увеличить первоначальную стоимость  недвижимости или заработать на объекте, и государства как субъекта социального  регулирования, интересующегося в  первую очередь сохранением стоимости недвижимости. Государство как собственник объектов недвижимости имеет также операционные и коммерческие цели, но они являются второстепенными.

    Третий  уровень отражает цели, специфические  для каждого типа недвижимости.

    В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

• создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;
• оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая, инвестиционная недвижимость);
• формирование стратегии и программ управления недвижимостью;
• надлежащая техническая эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости;
• обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;
• надлежащее продвижение объектов недвижимости на рынок;
• обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;
• ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости < целью оперативного принятия управленческих решений;
• минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

    В соответствии с перечисленными задачами общая система управления недвижимостью  подразделяется на ряд взаимосвязанных

     подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, а именно:

• уровень управления отдельным объектом недвижимости;
• уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;
• уровень управления портфелем недвижимости.

    Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления недвижимостью  в зависимости от целей. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач. Напротив, различия в целях более высокого уровня выливаются в различие соответствующих задач. Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены принципы [33]:

    — пообъектного управления;

    --•  целенаправленности управления;

• комплексности управления;
• обоснованности управленческих решений;
• наилучшего и наиболее эффективного использования;
• единства системы управления;
• профессионализма управления.

    Принцип пообъектного управления. Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника.

    Принцип целенаправленности управления. Применительно  к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оцепить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

    Принцип комплексности управления. Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.

     Принцип обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости,; включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование] (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, кото-1 рое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

    Применительно к коммерческой недвижимости понятие  «наилучшее и наиболее эффективное  использование» подразумевает такой  использование объекта, когда из всех юридически допустимых, физически осуществимых, экономически приемлемых и максимально пpoдуктивных вариантов происходит повышение его рыночной стоимости, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

    На  основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования  конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в  жизнь в процессе управления им.

    Принцип единства системы  управления. Система управления не движимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

• целей собственника;
• анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
• определения ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации
• контроля за объектами управления и деятельностью управляющих;
• предоставления отчетности о результатах управления;
• принятия управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;
• ответственности за результаты управления;
• постоянного поступления, обработки и анализа информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.

    Принцип профессионализма управления. Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе:

• специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;
• в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

    Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая:

• охватывает все этапы жизненного цикла;
• формулирует единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;
• обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости.

    В конечном итоге из перечисленных  выше целей, задач и принципов собственников интересуют:

• максимизация прибыли или минимизация расходов в период эксплуатации недвижимости;
• максимизация стоимости объекта недвижимости в период всего жизненного цикла.

    Собственники, которые содержат свою недвижимость в порядке тем или иным способом (своими силами, силами профессиональных управляющих или управляющих компаний), зачастую получают неплохие доходы: арендаторы платят больше и увеличивается стоимость всего имущества, которое впоследствии может быть продано по более высокой цене, нежели было построено или приобретено. Отсюда следует цель управляющего недвижимостью: понять, какие цели преследует собственник (владелец или инвестор), и сделать все для достижения этих целей.