Лекции по "Управление недвижимости"

     анализ  инвестиционной привлекательности  объекта;

     анализ  рынка продаж и аренды конкретного  объекта;

     сегментирование основных потребителей конечного продукта строительства- жилой или коммерческой недвижимости (аренда, продажа, коммерческая, жилая недвижимость);

     организация продаж в собственных офисах;

     сопровождение инвесторов, консультации, помощь в  оформлении документов.

     7. Сдачу объекта в эксплуатацию:

     подготовка  документов к рабочей комиссии прохождение  документооборота;

     решение вопросов по «проблемным» местам строительства;

     прохождение госкомиссии;

     оформление  документов в БТИ, регистрация на право собственности. 
 

Лекция 3. УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 
ОБЪЕКТЫ И СЕГМЕНТЫ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

    На  рынке недвижимости объекты традиционно  делятся на три основные группы: земельные участки; жилищный фонд; нежилой  фонд различного функционального назначения.

    Рынок жилой недвижимости является наиболее масштабным рынком (по сравнению с  офисной и торговой недвижимостью) на территории столицы, как по числу  заключаемых сделок, так и по их суммарной стоимости. Очевидно, что  обстоятельство продолжает привлекать на этот рынок сильных игроков российского рынка, поскольку каждый из них диверсифицирует свою деятельности и рассматривает варианты своей работы во всех наиболее прибыльных нишах рынка.

    Рынок нежилой недвижимости не столь масштабный, но зато очень разнообразный. Нежилые помещения подразделяются на следующие виды:

• коммерческая недвижимость: офисная недвижимость, включая рынок особняков; торговая недвижимость; рынок складских и производственных помещений; гостиничные комплексы;
• прочая недвижимость целевого назначения: больницы; детские сады; учебные заведения и др.

    Рынок коммерческой недвижимости Москвы в  настоящий момент является одним  из самых динамично развивающихся  рынков, характеризующийся высоким  уровнем доходности. Это напрямую связано с благоприятным инвестиционным климатом, сложившимся в России в последние годы. В настоящее время Москва вошла в список 30 городов мира, представляющих наибольший интерес для помещения капитал.

    В рамках рассматриваемых тенденций  рынка недвижимости следует отметить, что наиболее привлекательными проектами (с коммерческой и, порой, архитектурной точки зрения) являются объекты недвижимости многофункционального назначения или многофункционалые комплексы. Например, объединение торгово-офисного здания с жилым зданием в единый комплекс (рис. 5.1).

    Кроме деления рынка недвижимости на объекты  по функциональному назначению, принято производить его сегментирование по следующим критериям: тип собственности, тип здания, тип классификации размер здания, цель потребителя (табл. 5.1).

Рис. 5.1. Объекты рынка недвижимости

     СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, УЧАСТВУЮЩИЕ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

    Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка (рис. 5.2).

    1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу — покупателю (или сдать его в аренду на определенный Срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца-собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании. 
 
 
 

    Рис. 5.2. Схема взаимоотношений субъектов рынка недвижимости

    2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендной деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

    3. Профессиональные участники, посредники, консультанты.

    Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, кото рые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;

• эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
• консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
• риэлтерские компании;
• рекламные агентства;
• кредитные организации;
• юридические службы;
• эксперты-оценщики;
• профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;
• кадровые агентства;
• архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;

    - высшие учебные заведения, центры  подготовки и повышения квалификации  специалистов, работающих с объектами  недвижимости

    4. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие Участие органов государственной власти в процессе управления не движимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Пред приятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройств и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании — поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т.п.).

    Наиболее  активными участниками рынка  недвижимости являются управляющие  компании специализирующиеся на управлении недвижимостью. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать и себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риэлтора, оценщика, юриста и консультант по недвижимости.

    Управляющие и консалтинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами  являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;
• юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т.д.);
• техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа и т.д.);
• определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
• разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;
• рекомендации по формированию арендной политики;
• кадровый аудит и подбор персонала;
• разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;
• подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;
• разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;

    — непосредственное управление развитием недвижимости и др. 
Практика показывает, что привлечение управляющих компаний,

    имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный  персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства.

     ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ  КОМПАНИИ НА РАЗНЫХ СТАДИЯХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

    Управление  недвижимостью — это комплексный  подход к под держанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного доходе от использования объекта.

    В управлении недвижимостью участвуют  два основных субъекта собственник  недвижимого имущества (как правило, учредитель управления) и управляющий. Одновременно представлять интересы учредителя управления по желанию собственника и управляющего может управляющая компания.

    Управляющая компания — организация, основным видом  деятельности которой является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, иногда своей собственности, если не движимость входит в инвестиционный портфель.

    В сферу компетенции управляющей  компании входят взаимоотношения с  государственными надзорными органами по поводу состояния объекта недвижимости, его соответствия существующим санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и другим правила» Взаимоотношения с государственными надзорными органами по повод деятельности пользователей объекта управления входят в сферу деятельности управляющей компании только в случае, когда они непосредственно затрагивают состояние объекта управления либо угрожают интересам и безопасности учредителя управления, других пользователе объекта управления.

    Управляющий недвижимостью — это, как правило, представите; управляющей компании, прикрепленный к конкретному объекту движимости или нескольким объектам. Управляющий может являться доверенным лицом непосредственно собственника.

    Управляющий коммерческой недвижимостью может  определить реальную возможность повышения рентабельности здания. Работа профессионала состоит в умении сбалансировать расходы по содержания здания и доходы, получаемые в результате рационального управления Решение может сказаться, например, в улучшении условий нахождени арендаторов в здании. Ремонт, модернизация, установка централизованного кондиционирования, телефонных линий, сдача резервных площадей — все зависит от конструкции самого здания, знаний и опыт управляющего. Как правило, управляющий недвижимостью представляет собственнику несколько вариантов развития его объекта.

    Взаимоотношения управляющего недвижимостью, с собственниками, арендаторами, другими пользователями объекта недвижимости, поставщиками, иными лицами, имеющими отношение к объекту управления, строятся на договорной основе. Условия договоров, заключаемых управляющей компанией, не должны выходить за рамки ее прав и полномочий, предоставленных учредителем управления, нарушать его права и законные интересы.