Лекции по "Управление недвижимости"

    Управляющая компания заключает контракты на поставку товаров, проведение работ, оказание услуг, которые по квалификационным, технологическим или экономическим причинам не могут быть выполнены штатным персоналом управляющей компании в силу особенностей специализации.

    К ключевым функциям и обязанностям управляющей  компании можно отнести следующие:

• подготовка программы управления объектом, организация проведения экспертизы объекта недвижимости;
• своевременное уточнение стратегии развития и использования объекта;
• разработка бюджета доходов и расходов, периодических планов по управлению объектом;
• организация технического обслуживания и, санитарного содержания объекта недвижимости;
• анализ и мониторинг рынка недвижимости;
• организация рекламы и продвижения объекта;

    —работа с клиентами объекта недвижимости: привлечение арендаторов, организация обслуживания арендаторов;

• финансовый менеджмент на объекте: планирование, учет, отчетность и организация расчетов;
• работа с поставщиками товаров и услуг, подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора;
• работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик и по повышению рыночной стоимости объекта недвижимости;
• организация и обеспечение безопасности;

    — своевременная, полная и достоверная отчетность перед учредителем управления.

    Каждая  из обозначенных функций реализуется управляющей компанией на конкретном этапе жизненного цикла объекта недвижимости.

    Жизненный цикл объекта недвижимости (соответственно физический, экономический и правовой) — это период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

    Жизненный цикл объекта недвижимости состоит  из следующих стадий:

• проектирование объекта;
• создание объекта (новое строительство): комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанные со строительством (изготовлением, возведением) нового объекта на движимости;
• эксплуатация и текущий ремонт объекта: перечень работ или услуг, осуществляемых в здании или на прилегающей территории для поддержания бесперебойного и стабильного функционирования объекта;
• капитальный ремонт и реконструкция объекта: комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанны с изменением основных технико-экономических показателей в целях улучшения условий проживания или пребывания на объекте, максимального устранения физического и морального износа, увеличения площади объекта, вместимости или пропускной способности, а также изменение функционального назначения здания;
• прекращение использования объекта в связи с подготовка к сносу или консервацией;
• снос объекта: ликвидация, физическое разрушение здание связанное с градостроительными и другими объективными обстоятельствами (высокий физический и моральный износ, аварийное состояние и т.д.).

    Правовой  жизненный цикл объекта недвижимости — период времни, в течение которого собственнику недвижимости принадлежат право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

    Правовой  жизненный цикл объекта недвижимости, как правил! состоит из следующих стадий:

• юридическая экспертиза (на возможность нового строительств или смены прав собственника);
• регистрация прав собственника на объект;
• владение, пользование и распоряжение правами на объект;
• смена собственника или срочная передача прав (например, при аренде);
• изменение собственника объекта;
• ликвидация объекта.

    Экономический жизненный цикл объекта недвижимости целесообразно представлять следующими стадиями:

• анализ и мониторинг рынка, бизнес-планирование;
• стратегия развития объекта недвижимости;
• реализация программы управления;
• экономическая экспертиза, обоснование продажи;

    — экономическая экспертиза, обоснование сноса. 
Рассмотрим функции управляющей компании по стадиям жизненного цикла объекта. За основу возьмем наиболее очевидный жизненный цикл — физический.

    I стадия. Проектирование объекта. Предпроектные и проектные работы: определение целевого назначения объекта (для продажи или для сдачи в аренду); определение предпочтительного функционального назначения объекта (офис, торговые площади, жилье или комбинация этих компонентов); компоновка структурных частей (размеры полезных, технических площадей, количество и местонахождение входов, расположение лестниц, технических помещений и оборудования и т.д.); поиск адекватных решений по выбору и размещению современного дорогостоящего и сложного инженерного оборудования; составление бюджета на содержание объекта.

    Затем следует процедура получения  разрешительной документации с выходом  на распоряжение высших органов управления городом о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию, заключение инвестиционного договора и договора на аренду земли. Необходимо отметить, что при отсутствии опыта эта процедура сложна и может занять около года. Управляющая компания может разработать и отстоять такие условия, которые позволяют обеспечить приемлемые гарантии для потенциального инвестора при организации финансирования проекта.

    При проектировании и получении технических  условий от инженерных ведомств города управляющей компании необходимо сопоставить желаемый архитектурный проект с реальными техническими условиями. Запросы инженерных служб зачастую делают проект нерентабельным, также как и жесткая позиция российских архитектором настаивающих на своих конструктивных решениях. На первый взгляд эти проблемы делают дальнейшую реализацию проекта невозможной, но они вполне решаемы при определенном опыте.

    II  стадия. Создание объекта. При создании объекта заказчик бывает не в состоянии оценить качество строительных, монтажных или пуско-наладочных работ, в чем ему должна помогать управляющая компания.

    I la этом этапе периодический надзор управляющего недвижимостью обеспечит заключение грамотных контрактов с подрядчиками, соблюдение принятых проектных решений, своевременное внесение корректировок, которые не могли быть предварительно учтены на бумаге, исполнение подрядчиками своих контрактных обязательств, монтаж качественного оборудования и его наладку. Если компания в дальнейшем будет эксплуатировать здание, то она заинтересована в максимальном раскрытии дефектов и исправлении их строительной компанией для подписания приемных документов. После введения объекта недвижимости в эксплуатацию управляющая компания уже не сможет проводить мне мотивированные для владельца здания ремонты или замену оборудования.

    При приемке объекта Государственной  комиссией управляющая компания обеспечивает взаимодействие с городскими надзорными органами, поставщиками коммунальных услуг и получение от подрядчиков полного комплекта документации, которая ляжет в основу дальнейшего обслуживания здания.

    Далее, исходя из целевого назначения объекта, необходимо выработать стратегию продажи  или сдачи его в аренду. В  случае сдачи в аренду необходимо определиться в уровне и сфере  деятельности арендаторов, ценовой политике. В случае привлечения риэлтеров — с целесообразностью выбрать одного и отдать ему эксклюзивное право или привлечь одновременно нескольких. Риэлтеры (или брокеры) владеют ситуацией в своем сегменте рынка, обладают обширной клиентской базой, способной дать аргументированные советы по извлечению максимальной прибыли из проекта и быстрой реализации (продажи или сдачи в аренду) помещений.

    III стадия. Эксплуатация и текущий ремонт объекта. Перечень услуг управляющей компании в период эксплуатации объекта недвижимости зависит от компании и от объекта недвижимости (площади, функционального назначения и других характеристик). Приведем перечень возможных услуг.

    1. Административные услуги:

• организация эксплуатации;

    - взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, подрядчиками;

     — все виды работы с собственниками, пользователями и арендаторами.

    2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:

• техническое обслуживание, включая диспетчерское и аварийное;
• периодические осмотры (согласно графику или внеплановые);
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт.

    3. Санитарное содержание:

• уборка помещений пользователей и мест общего пользования;
• уборка мест придомовой или прилегающей территории;
• уход за зелеными насаждениями.

    4. Услуги по обеспечению безопасности:

• организация постов охраны;
• организация работы систем контроля доступа и видеонаблюдения.

    5. Некоторые прочие услуги:

• финансовый менеджмент и отчетность;
• страхование и управление рисками;
• консультационные услуги.

    IV и V стадии. Прекращение использования и снос объекта. На этих стадиях основными задачами управляющей компании является техническая поддержка, связанная с высвобождением объекта (организация переездов арендаторов, перевоза оборудования и т.д.); подготовка и осуществление проекта сноса здания или, если необходимо, консервации объекта, а также юридическая поддержка, связанная с прекращением права собственности (например, в результате продажи) или регистрации ликвидации объекта при сносе. 

Лекция 4. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ  УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

    ЦЕЛИ  УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

    Исходной  точкой управления недвижимостью является определение основных целей этого  управления. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости, от функционального назначения. Соответственно, цель управления недвижимостью есть не что иное, так ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. «Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости» [11].

    В частности, в торговые и офисные  здания физические лица вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в постоянном доходе, другие хотят  получить преимуществами уплате налога с прибыли. Некоторые инвестируют  средства на длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпорация или какая-либо другая организация (юридическое лицо) покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходимых площадей для своего бизнеса и т.д.

    С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся коммерческая недвижимость может быть разделена на три класса.

    1. Операционная недвижимость —  недвижимость, занимаемая собственником  и используемая им Для реализации  своих функций или бизнес-процессов (административных, производственных и др.). При чем собственник (или компания) может построить или купить здание чтобы разместить все свои подразделения в одном месте и по одному адресу. Иногда эти здания имеют больше площади, чем это необходимо собственнику, так как произошли изменения в рабочем процессе иле в структуре компании, тогда встает вопрос о сдаче этих площадеЯ в аренду, которая могла бы принести компании дополнительный дохоЯ

2. Коммерческая недвижимость — недвижимость, непосредствен-i ю собственником не используемая и предназначенная для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т.д.). В таком случае собственность приобретается целенаправленно именно для сдачи в аренду или разовых спекулятивных операций.
3. Недвижимость как инвестиционный инструмент — собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения п приумножения собственного капитала.

    Во  всех трех классах объект недвижимости (в первую очередь здание) нуждается  в управлении. Управляющим этого здания обычно называют человека, который отвечает за то, чтобы здание бесперебойно I! эффективно функционировало в рамках того или иного класса недвижимости. Таким образом, основная функция управляющего — планировать, организовывать и управлять площадями так, чтобы они максимально эффективно способствовали достижению целей и задач

    I собственника. Он также может быть ответствен за сдачу помещений

    I и аренду, обеспечение арендаторов необходимыми услугами и за предоставление им нужной информации о компании-собственнике. Управляющие зданиями могут управлять не только зданиями, находящимися и частной собственности, но и той недвижимостью, в которой располагаются публичные (правительственные, военные) или некоммерческие