Лекции по "Управление недвижимости"

    При оснащении нового офисного помещения  удобнее и разумнее всего получить готовый во всех отношениях офис из одних рук. Если нет необходимости  договариваться с множеством фирм по разным вопросам обустройства офиса, нужен офис «под ключ». Офис «под ключ» — это:

    — детальная разработка вашего офиса дизайнером;

    — проведение строительно-монтажных работ, включающих не 
только переоборудование помещений, но и проведение всех видов ком 
муникаций;

    — проведение отделочных работ, соответствующих евростандартам;

    — правильный подбор мебели и освещения, который придаст не 
обходимый деловой комфорт;

    — установка соответствующих систем охранных и пожарных 
сигнализаций, телефонных станций и компьютерных сетей, а также их 
гарантийное и постгарантийное обслуживание;

    — фитодизайн и дополнительные аксессуары, которые поставят 
завершающую точку в интерьере фирмы.

     На российском рынке работает большое  количество фирм, которым можно доверить решение всего комплекса вопросов по строительству и оснащению офисов на уровне мировых стандартов.

    Интерьер  приемной. С точки зрения посетителя, приемная — это место, где течение  времени в ожидании аудиенции  имеет свойство необъяснимым образом  замедляться. С точки зрения руководителя, это — своеобразный КПП, надежно регулирующий доступ к его персоне или к персоналу фирмы. Хороший руководитель обустраивает приемную так, чтобы всем в ней было комфортно, удобно и безопасно. Для этого, как правило, приглашается профессиональный дизайнер. Он на приемную смотрит как на место приложения своего творческого потенциала, воплощения его замыслов и поисков. Всякая приемная — это, в первую очередь, некое помещение или пространство, требующее предметно-стилевого заполнения, «работающего» на его функциональ- I ное назначение. Речь идет о различных вариантах дизайнерских решений, которые выполняются той или иной фирмой. Поскольку перечень необходимых предметов для приемной невелик: стол секретаря, шкафы или вешалки для верхнего платья, мягкий уголок или стулья-кресла I (в лучшем случае — и то, и другое), небольшой столик под чай-кофе с нижней полкой для периодики (в идеале), ну и, разумеется, подставка под зонтики с пачкой полиэтиленовых пакетиков. Это тот минимум, без которого не может обходиться ни одна стоящая приемная. Фирма посолидней может позволить кое-что добавить к перечисленному, на пример, аквариум, телевизор, картину в хорошей раме и ухоженные I комнатные растения. Главное, не забывать, что приемная — это серьезно, I она предназначена для посетителя, а он может стать вашим клиентом либо партнером. Значит, ему — посетителю — должно быть в вей уютно I и удобно. И это первое, что необходимо соблюдать, когда дизайнер только еще начинает заниматься интерьером. Удобство и еще раз — удобство. Второе правило предполагает функциональность. К примеру, не J стоит, обустраивая данное помещение, покупать занимающий много I места мягкий уголок с непрактичной велюровой обивкой. И дело даже не в больших затратах, а в «нормативных» представлениях о дизайне,  | солидности и роскоши, не противоречащей здравому смыслу и вкусу Роскошь сегодняшнего дня все более склоняется к функциональности. I Она псе чаще и чаще не «сама по себе», а для пользователя. Впрочем, I если хочется «блеснуть роскошью», то профессиональные дизайнеры I советуют обзавестись именными или антикварными вещами — они  | всегда говорят сами за себя. Но в этом случае необходима последователыюсть, стиль должен быть выдержан. Хороший вкус предполагает I чистоту форм, рациональность и простор. Немыслим современный дизайн и без озеленения. Стремление улучшить свое рабочее место, как правило, определяется мотивом «мне так больше нравится» и редко — мотивом «так будет лучше для того, кто придет ко мне решать наши общие проблемы». Офис же в целом и приемная в частности для всех участников являются рабочим местом, к которому должны предъявляться определенные требования, соблюдение которых позволяет обеспечить как комфортность и безопасность людей, так и эффективность их взаимодействия. При оценке проекта помещения приемной действуют три разнонаправленных восприятия и, соответственно, оценки:

• дизайнера, проектировавшего данное рабочее место;
• постоянного работника приемной;
• посетителя.

    В идеальном варианте все три оценки должны совпадать, ио поскольку идеал недостижим, происходит стихийный «редизайн» рабочего места, главным образом, усилиями постоянного работника, иногда — с учетом мнения других людей, в том числе посетителей. Однако в эргономике разработаны достаточно четкие и формализованные требования к рабочим местам и их элементам, что позволяет проектировать условия труда, объективно оптимальные для большинства людей. Посетители офиса (приемной) имеют наименьшее влияние на дизайнерское решение и, к счастью для каждого из них, вынуждены мириться с этим лишь эпизодически (за исключением постоянных посетителей). В действительности, приемная создается (и проектируется), в первую очередь, для посетителей. Именно здесь формируется эмоционально-психологическая предустановка человека, пришедшего для решения своего вопроса. От того, насколько он подготовится к деловому ведению беседы (информационно, организационно, психологически), зависит время и эффективность его диалога с менеджером, к которому он пришел, т.е. результативность действий обеих сторон. С другой стороны, дизайн рабочего места позволяет управлять состоянием посетителя, оказывая на него необходимое влияние.

    Существует  Международная эргономическая ассоциация, которая объединяет специалистов, деятельность которых относится непосредственно к эргономике и смежным отраслям знания (к инженерной психологии, охране и безопасности труда, дизайну, гигиене производственных условий и быта и т.д.). Приоритетные направления деятельности: дизайн-эргономическая экспертиза рабочих мест и интерфейса «человек-компьютер»; психофизиологическое обеспечение умственного труда и т.д. К обустройству приемной следует подходить не с субъективной, а с научной точки зрения. Поскольку, условно говоря, дизайн — это проектирование форм, гармонизирующих и объединяющих простран ство, а эргономика — придание им «рабочего» содержания, то не замедлило возникнуть и новое понятие — эргодизайн. Его «обязанности» — функционально и красиво обустроить ту же приемную. К примеру, освещение — эргономическая задача, а цветовое и объемное решение — дизайнерская, но при создании интерьера все это необходимо привести к единому знаменателю. Грамотно обустроить все ту же приемную невозможно без знания законов психологического восприятия цвета и формы. Например, холодная и теплая гаммы светлых цветов помещение делают более просторным, а холодная и теплая насыщенных цветов «сжимает» пространство. Белый, голубой цвета — «играют» на простор, а черный — сильно его сужает. Поскольку комната для посетителей является, в первую очередь, рабочим местом, перед дизайнером стоит задача подобрать цветовую гамму, способствующую расслаблению и одновременно тонизирующую. И при этом никак не упуская то, что все должно   I выглядеть изысканно и респектабельно. Следует помнить, что излишняя строгость и педантичность обстановки в приемной могут у посетителя вызвать чувство недоверия, а картины с резкими, агрессивными сюжетами утвердить его в отрицательном настрое. Лучше — абстракт-  I пая, мягкая живопись. Естественно, приемная всегда должна хорошо освещаться искусственным и естественным светом. 11о вредны избыточные блики естественного и слишком яркие лампы искусственного. Все должно быть в меру. Активный дизайн уместен только в творческом коллективе: в приемной адвоката или психоаналитика лучше использовать матовые поверхности сближенных цветов, шумопоглощающне по-   I крытия. Безусловно, любой профессиональный дизайнер знает, что вход в приемную необходимо делать широким и удобным Лучше, когда ком-  I ната светлая и не слишком узкая. Существуют секреты, с помощью которых можно исправить недостатки помещения. Например, «отсечь» из-   j лишек верхнего пространства, изменить невыгодные пропорции помещения, установив подвесные потолки, плоские светильники. Дизайнерам и эргономистам известны и декоративно-графические приемы устранения недостатков пространства: углубление «короткого» пространства с помощью продольных орнаментов, увеличение высоты за счет вертикальных направляющих. Все это — заботы специалистов. Фасн-лити менеджеру только следует знать, что скорректировать можно многое — были бы желание и деньги.

    Интегрированная система управления В1гутренним  пространством. Недвижимое имущество есть значительная часть активов организации. Современная экономическая ситуация требует повышения отдачи от вложенных в недвижимость средств. Последине 5 .чет большое воздействие на бизнес, организацию труда, структуру собственности и управление инфраструктурой оказало развитие компьютерной техники.

    Традиционные  концепции использования офисных  зданий коренным образом меняются — рабочие места и их месторасположение приобретают гибкость, распределяются в пространстве и связываются в единую сеть. Еще быстрее развивается офисная технология: в направлении от эксплуатации крупных ЭВМ к использованию сетевых систем с распределением компьютерных мощностей практически по всем рабочим местам.

    Применение  информационной технологии рассматривается  сейчас как существенный фактор успеха бизнеса. Возникает проблема создания офисного пространства, обеспечивающего благодаря этой технологии более высокую производительность труда и снижение операционных расходов.

    С начата 1980-х годов компьютеры заполнили  офисы. Ими сегодня пользуются почти  все служащие. Информационная технология влияет на методы работы, организацию  труда, структуру помещений, планировку пространства, а также предъявляет определенные требования к энергоснабжению, системе охлаждения, кабельной сети и т.д. Однако широкое использование информационной технологии выдвигает новые требования к рабочим местам в офисах. Здания, построенные 20 лет назад, зачастую уже не обеспечивают подходящую для бизнеса среду обитания и должны быть реконструированы. Возможность использования коммуникационной и информационной технологий стала ключевым критерием для оценки пригодности зданий и рабочей среды.

    Наметилась  тенденция к интеграции технологий внутри офисных зданий. Для эффективного управления инфраструктурой и снижения производственных расходов управление зданиями и помещениями, автоматизация офиса и технологические коммуникации должны быть интегрированы в единую систему.

    Как известно, для эффективного управления каким-либо процессом необходимо иметь нужную информацию в нужное время. В особенности это относится к управлению инфраструктурой, когда на процессы и конечные результаты и на стратегическом, и на оперативном уровне влияют такие разнородные факторы, как строительные технологии, финансы, персонал и разнообразные офисные услуги. Особенно важен своевременный доступ к совокупной информации на этапе консолидации пли реструктуризации фирмы.

    В течение многих лет корпорация Digital Equipment Corporation, которая является создателем и пользователем высокотехнологичных, интеллектуальных офисных помещений и лидером в развитии новых концепций офиса, разрабатывает прикладные и интегрированные системы для достижения обобщенного решения проблемы экономического управления инфраструктурой, поэтапно приближаясь к удовлетворению возрастающих запросов заказчика.

    Основная  идея состоит в однократном вводе  данных и разноплановом их использовании в управлении зданиями и сооружениями. По мере повышения требований в систему могут добавляться новые функции без необходимости обновления информации, ранее введенной в базу данных.

    Чтобы оставаться жизнеспособными в условиях возрастающей конкуренции и повысить продуктивность своего технологического потенциала, многие компании ищут более эффективные пути использования рабочей силы. Корпорация Digital определяет эти новые подходы как гибкую организацию труда. Она включает в себя комбинацию площадей, распределенных работ, перечень работ на дому. Все это делается для достижения независимости выполнения работы от местонахождения работника.

    Ключевым  моментом для вырабатываемой Digital стратегии было создание структуры, которая обеспечивала бы гибкость работ. Такую структуру, сфокусированную на важнейших показателях производительности труда и использования активов, образуют высокопродуктивные гибкие рабочие группы.

    Вместе  с тем, чтобы ответить на вопрос, как организовать групповую работу, используя принципы гибкого труда, надо выяснить, что представляет собой эта работа. Прежде всего необходимо убедиться, что организованная группа соответствует решаемым задачам и ее назначение четко определено. Менеджер должен ставить перед группой ясные и поддающиеся количественному измерению цели. На завершающем этапе формируется инфраструктура, обеспечивающая функционирование сети рабочих пространств, в рамках которых поддерживаются виртуальные рабочие группы.

    При этом наибольшие возможности, видимо, заключаются в рационализации офисного пространства. Подход компании Digital состоит в создании высокоэффективных сетевых узлов, связывающих членов гибкой рабочей группы, распределенных но недорогим рабочим местам. Такая организация получила название «работа, независимая от местоположения». Поддержка и обеспечение работ ведется из центра сотрудниками, которые сами входят в группу.

    Технология  осуществления такой работы основана на объединении компьютеров и телефонной связи (устройство обработки звуковых сигналов и интерфейса в формате факса). Стержнем системы является программа, позволяющая обрабатывать электронную почту, звуковые сигналы и факс-сообщения через общин интерфейс, которым может быть персональный компьютер, компьютерный терминал или телефон, откуда пользователь может получить звуковые сообщения.

    Концепция распределенного офиса возникла в отделении корпорации Digital в Хельсинки более 5 лет назад. Группе из 60 торговых агентов было предложено создать собственную рабочую среду в целях повышения производительности труда. Исходя из того, что физические рабочие места были заняты менее 50% возможного времени, они разработали концепцию офиса, где письменные столы и рабочие места не закреплялись за отдельными лицами для их исключительного пользования. Это представляло отход от традиционного офиса, в корне меняло характер работы и использования площадей. С другой стороны, в целях поддержки групповой работы были выделены помещения для неформального общения, отдыха, проектных работ.

    Подобные  направления использования офисных  помещений были внедрены в компаниях и других стран. Успех гибкой организации труда зависит от групповой активности, целесообразности действий и ответственности. Выгоды от улучшения коммуникации, совершенствования групповой работы, повышения производительности труда, экономии площадей и расходов на содержание офисов весьма велики.

    Таким образом, для любого офиса важны  стиль, эстетичность и функциональность. Нужно заранее продумать размещение рабочих мест. Если помещение в  офисе ограниченно, то необходимо задуматься об экономии пространства. В XXJ в. стоит обратить внимание на «виртуальные офисы» и «рабочие центры телебизнеса», позволяющие использовать современные коммуникационные технологии. Таким образом, современные черты современного бизнеса — это распределение работ В пространстве, гибкие рабочие места, единая информационная сеть.

    Интеграционная  система управления инфраструктурой  и гибкая организация труда обеспечат  повышение отдачи вложений в недвижимость.

    14.2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОЧИХ МЕСТ В комплексе мер по обеспечению эффективности труда в сфере управления важная роль принадлежнт рациональной организации рабочих мест и созданию благоприятных условий труда. От них напрямую зависят показатели работоспособности и производительности труда, степень использования творческого потенциала, сохранение здоровья и продолжительность жизни работников управленческого труда.