Лекции по "Управление недвижимости"

    По  договору оперативное руководство  аутстаффированным работником передается заказчику, но все административные вопросы — зарплата, отпуск, больничные — находятся в ведении фирмы-провайдера. Увольнять работника, если заказчик недоволен, будет тоже кадровое агентство. При увольнении по инициативе работодателя последний перечисляет кадровому агентству выходное пособие без каких-либо объяснений своих поступков. В случае возникновения различного рода трудовых споров работодатель остается в стороне: все решает кадровое агентство. Упрощая расставание с теми, кто не нужен, аутстаффинг позволяет фирме сохранить хорошие отношения с квалифицированным персоналом, который в данный момент не нужен, но, вполне вероятно, может пригодиться в будущем.

    Аутстаффинг как форма расставания с увольняемым  сотрудником в России востребован  сегодня в основном западными  фирмами, поскольку они думают о будущем, о своей репутации. Любой сокращенный или уволенный по инициативе работодателя сотрудник выйдет от него обиженный и пойдет рассказывать всем направо и налево, что дела у компании идут плохо, денег нет, лучших работников сокращают...

    Потребность в профессиональном обслуживании помещений  давно назрела в России, но мало организаций уделяют ей достаточное внимание. В лучшем случае попытки поднять качество содержания офисов сводятся к закупке импортных средств и оборудования, которые используются неэффективно из-за их неграмотной эксплуатации. Вряд ли будет ошибочным вывод о том, что этот сектор обслуживания в России практически пуст, несмотря на то, что сегодня многие фирмы готовы платить за качественную уборку фасадов зданий (например, сезонное мытье стекол) и внутренних помещений. 

    УПРАВЛЕНИЕ  ПРОЕКТОМ РАЗВИТИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ ОРГАНИЗАЦИИ

    Фасилити  менеджер занимается проектами развития инфраструктуры организации от начальной стадии до стадии ^их воплощения. Так, он участвует в проектировании застройки участка иод здание и различные сооружения, обеспечивая их оптимальное размещение. Уже на этапе разработки архитектурного проекта здания организации, менеджер старается предусмотреть все возможности для комфортной работы персонала в будущем. В проектах создания или реконструкции инженерной инфраструктуры организации фасилити менеджер занят с момента осознания необходимости проведения работ до последующего их приема у подрядчика.

    В проектную команду сегодня все  чаще входят не только инженеры и строители, но и специалисты в области  финансирования инфраструктуры, оценки состояния окружающей среды. Строительство новых объектов обычно более сложно, чем ремонт и реконструкция. Ремонт и реконструкция не требуют такого количества переговоров с органами власти и, вероятно, не требуют консультанта-конструктора. Между проектом ремонта пли реконструкции и проектом замены или нового строительства могут быть и другие различия; однако для успешного выполнения любого проекта инфраструктурных систем управляющий должен помнить все нижеследующие рекомендации, приведенные американскими исследователями в сборнике «Организация местного самоуправления: общественная администрация в действии» (М.: Олимп, 1998):

    1. Качество проекта зависит от заказчика (владельца). При этом 
оно определяется тем, насколько удалось удовлетворить требования 
пользователей — прежде всего служащих организации.

    Владельцем  может быть подразделение федерального правительства или местного самоуправления, организация любой другой формы собственности. Владелец должен определить цели проекта, которые были бы всеобьемлющнмн и реалистичными. Владелец информирует о целях проекта всех его участников. Качество проекта зависит от четкости поставленной задачи.

    2. Управляющие, в свою очередь, должны информировать о целях 
проекта всех участников и координировать усилия членов команды. 
Информация должна содержать цели, поставленные владельцем (стоимость, масштаб и расписание работ), требования надзирающего учреждения и все существенные технические данные. Для координации усилий команды требуются частые и эффективные контакты. Недостаток координации и информации является одним из важнейших источников неудач при выполнении проектов, проблем в команде и неудовлетворенности ее членов. Проведенные исследования показывают, что по крайней мере 25% этих неудач происходят от недостатка информации или отсутствия координации в проектной команде.

    3. Должны исследоваться альтернативные методы выполнения проектов, особенно в случае сложных проектов. Процесс анализа альтернатив всеми участниками проекта, включая пользователей, направит дискуссии на поиск решений и создаст консенсус относительно избранных альтернатив. Исследования необходимы для оценки всех вопросов охраны окружающей среды, требований к строительству и влияния на местное сообщество.

    4. Управляющий должен организовать команду проектировщиков. Количество членов команды может быть разным, но она должна состоять из профессионалов, представляющих владельца, специалиста-конструктора и подрядчика (когда он выбран). Команда должна набираться в соответствии с концепцией проекта и продолжать работу до полного завершения проекта. Команда должна делиться информацией и координировать все аспекты проекта и отвечать перед заказчиком за качество проекта. Команда проектировщиков должна предоставлять владельцу соответствующую или требуемую информацию в форме исследований, отчетов пли планов для своевременного просмотра и одобрения. Следует использовать по мере возможности помощь квалифицированных инженеров, компьютерное проектирование и другие технологии. В более сложных проектах следует оценить возможности системы тщательных осмотров. Осмотр проекта или даже его отдельных компонентов профессионалом высокого уровня может принести к значительной финансовой экономии.

    5. Выбор специалиста-разработчика  — важнейший шаг в создании  качественного проекта. Федеральное, местное законодательство и законы штатов обычно требуют, чтобы специалист-разработчик выбирался на основе демонстрации компетентности в областях, относящихся к проекту. В последнее время некоторые муниципалитеты используют процедуру торгов при выборе профессиональных услуг. Любой запрос в профессиональных услугах должен сопровождаться консультацией адвоката. Письменное соглашение, которое четко определяет ответственность, требования, обязанности, расписание, цены, членов команды, изменения в масштабах проекта или деталях, инспекционные и прочие услуги,— важнейшее звено между заказчиком и специалистом-разработчиком.

    6. Качественный проект требует  планирования строительства. Большинство  проектов требуют участия в  строительстве многих других  учреждений, не считая владельца. В план должны быть включены поставщики коммунальных услуг, а их работа скоординирована с главным проектом. При разработке и строительстве должна учитываться безопасность пешеходов и транспорта. Прочие проблемы охраны окружающей среды и социальное влияние на общество должны также учитываться при разработке и строительстве. Следует определить источник финансирования и распределение средств. Необходима своевременная подача запросов и получение разрешений. Требуется также разработать методы связи с общественностью.

    7. Следует организовать строительную команду. Команда может 
состоять из инспектора и исполнителя в случае простого проекта или же 
из любого числа различных специалистов, таких, как подрядчики, субподрядчики, инспектора, а также специалисты из других секторов. Для 
выполнения качественного проекта в команду важно включить представителя работ и поставщика оборудования.

8. Процесс выбора полрядчика строительства и формальный контракт обычно определяются законами штата и местными правилами и постановлениями. При подписании контрактов необходима юридическая консультация.
9. Организация строительных работ обычно требует создания многих групп. Фасилити менеджер владельца проекта следит за исполнением контракта, включая контроль за качеством, контроль за затратами

    и отчеты о ходе работ. Главный конструктор  отвечает за внесение изменений на строительной площадке и предоставление соответствующей спецификации. Подрядчик  отвечает за все методы и технологии строительства, надзор за работами и безопасность наемных служащих и граждан. 10. Последний компонент качественного проекта — подготовка проекта для сдачи или использования. В программе по запуску построенных мощностей должны участвовать проектная команда и представители пользователей. Как завершающий этап создания высококачественного проекта необходимы проверки качества всех компонентов конструкции и обучение персонала.

    ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ  ФАСИЛИТИ МЕНЕДЖЕРА,  СВЯЗАННАЯ С МАТЕРИАЛЬНЫМИ ОБЪЕКТАМИ И ПЕРСОНАЛОМ

    Как отмечалось ранее, деятельность фасилити менеджера связана с материальными объектами (зданиями и сооружениями) и персоналом. В компетенцию фасилити менеджера в сфере управления недвижимостью входит:

• рационализация внутреннего пространства здания организации;
• обслуживание инженерного оборудования;
• координация сроков обслуживания и проведения ремонта;
• выбор подрядчиков;
• поддержание здания и прилегающих к нему территорий в соответствии с установленными экологическими и санитарными нормами;
• оптимизация людских, транспортных и материальных потоков на территории, занимаемой комплексом зданий.

    Деятельность  фасилити менеджера, связанная с  содержанием материальных объектов, состоит из управления:

1. ремонтными работами;
2. уборкой помещений;
3. инженерной инфраструктурой, которая обслуживает:

• системы энергоснабжения,

• системы водоснабжения,
• лифты, системы вентиляции, кондиционирования и освещения; А) информационными сетями;

5. удалением отходов;

6. обслуживанием автостоянок и прилегающих территорий;
7. службами охраны помещений.

    14.1. ПЛАНИРОВКА И СОЗДАНИЕ ИНТЕРЬЕРА  ПОМЕЩЕНИЙ

    Степень доверия партнеров к фирме определяют стиль, эстетичность и функциональность офиса. Прежде всего при планировке офиса стоит подумать о том, как будут размешаться рабочие места. Структуру размещения рабочих мест можно квалифицировать по степени изолиро ванности их друг от друга: капитальные стены, легкие шумозащитные перегородки, зрительно изолирующие, передвижные перегородки, экраны вокруг рабочего места, а также по расположению столов относительно друг друга внутри одного помещения: отдельно стоящие столы или несколько рабочих мест, объединенных вокруг одной рабочей поверхности (кластерная структура); столы, выстроенные длинными рядами (линейная структура). Если раньше в России и Европе была распространена система кабинетов с отдельно стоящими столами, то в настоящее время она не актуальна, все большую популярность приобретает кластерное размещение персонала, причем поверхность стола может быть разбита на индивидуальные сектора с помощью экранов. Когда служащие сидят вместе в одном большом зале (американская система размещения персонала), это более удобно, так как начальник сразу видит, чем занимаются подчиненные, легко общается с коллегами. Прозрачные или полупрозрачные офисные перегородки защищают сотрудников от шума. Существенно увеличивается роль и значение мебели по сравнению с другими элементами офиса. Новый дизайн офисной мебели учитывает современные тенденции в конструировании компьютерной техники, а также новейшие эргономические исследования прекомендации. Разработки в области модульной технологии дают возможность группировать мебель в соответствии с изменяющимися потребностями офиса. Рабочее место должно создавать все удобства для плодотворной работы.

    Помещений в офисе часто не хватает, но следует  учитывать, что экономия пространства за счет рабочих мест нежелательна. По данным американских социологов, средняя площадь, необходимая для размещения рядового служащего, должна составлять 4,46 кв. м, а для руководителя — 27,89 кв. м.

    Рабочее место сотрудника включает стол, стул или кресло, шкаф или тумбу стола для хранения панок с делами, необходимой литературы, канцелярских принадлежностей. Оно должно быть функциональным и обеспечить удобство и максимальную эффективность работы. Рабочее место сотрудника, ведущего прием посетителей, занимает площадь почти в 2 раза больше обычного. Кабинет руководителя всегда несет на себе нагрузку не только рабочего места, но и официального представительства. Он должен своим видом подчеркивать устойчивость и респектабельность фирмы. Здесь обычно предусматривается большой стол для совещаний и примыкающая к кабинету комната отдыха. Если кабинету директора предшествует приемная, то ее обстановку желательно продумать так, чтобы мебель в приемной сочеталась с мебелью в кабинете. 11ри этом надо учитывать, что приемная несет почти такую же высокую представительскую нагрузку, как и кабинет. Комнаты для переговоров задуманы как некоторая альтернатива для ведения переговоров в кабинете директора или сотрудников фирмы. Предполагается, что такая комната — более нейтральная территория для визитов, где посетители будут чувствовать себя непринужденнее. В отличие от кабинетов, где принимающий сидит за главным столом, а посетитель — за маленьким столом, комнаты для переговоров предусматривают равное пространственное размещение для всех участников заседания. Более «мягким» переговорам способствует круглый или овальный стол.

    Немаловажный  элемент офиса — гардеробная. Лучше всего размещать одежду в шкафах, в противном случае офис выглядит неряшливо. Сегодня невозможно себе представить офис без компьютера. Компьютеру необходимо дополнительное место на поверхности стола сверх минимума в 1 кв. м, значит, надо добавить площадь для размещения монитора или всего компьютера, если это моноблок (монитор и системный блок в одном корпусе). Системные блоки в корпусе «desk-top», что означает «настольный», придется разместить в соответствии с названием, хотя иногда встречаются столы с палочками для размещения таких блоков. Корпуса типа «tower» («башня») различных модификаций были созданы, в частности, для того, чтобы занимать меньше места. Их можно ставить на поверхность стола и на пол. Есть столы, где предусмотрено крепление «башен» на специальных кронштейнах. Существуют столы, которые комплектуются приспособлениями для облегчения объединения компьютеров в локальную сеть.