Лекции по "Управление недвижимости"

Несоответствие плана и факта может быть вызвано рядом причин:

• оценка внешней среды (рынка недвижимости на микро- и макро уровнях) была осуществлена неверно или ситуация за истекший период времени изменилась;
• изменилось физическое или моральное состояние объекта недвижимости;
• цели и ожидания собственника не соответствовали возможностям рынка, состоянию объекта недвижимости или были необъективны;
• управляющая компания непрофессионально выполняла свою работу.

    Лекция 7. УПРАВЛЕНИЕ АДМИНИСТРАТИВНО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ОРГАНИЗАЦИЙ В РОССИИ

    В Советском Союзе существовали и  существуют сегодня в России административно-хозяйственные  службы на каждом предприятии, в каждом учреждении.

    Хозяйственная деятельность отечественных организаций  регламентируется соответствующими типовыми положениями. В каждом положении излагаются функции подразделения, а также права и обязанности их руководителя.

    Задачи  и содержание хозяйственной деятельности

    Материально-техническое, хозяйственное, транспортное и прочие направления обеспечения производительного процесса организации являются составными частями ее деятельности. В настоящее время основными задачами хозяйственной деятельности организации считаются:

• технически правильная эксплуатация и поддержание в исправном состоянии зданий, сооружений и инженерного оборудования;
• организация и проведение текущих, капитальных ремонтов зданий, сооружений и коммуникаций, а также производство ремонтно-строительных работ по совершенствованию материально-технической базы;
• обеспечение санитарно-гигиенических условий в корпусах,! общежитиях, столовых, спортивных базах н других помещениях в соответствии с установленными нормами;
• проведение мероприятий по улучшению условий труда всех категорий сотрудников;
• своевременное обеспечение, а также рациональное и аффективное использование материальных ресурсов и денежных средств;
• организация и контроль за соблюдением правил противопожар-1 НОЙ безопасности, охраны труда и техники безопасности в зданиях, на складах и других помещениях.

    Материально-техническая  база такой, например, организации, как университет, включает объекты учебного, хозяйственного и технического назначения, материальное обеспечение учебного и научно-исследовательского процессов, а также имущество, оборудование и средства (обучения. К объектам учебной базы относятся: лекционные аудитории, учебные и методические кабинеты, лаборатории и специализированные учебные классы, информационно-вычислительный центр, библиотека, читальные залы и другие помещения с оборудованием и техническими средствами обучения. К объектам технического и хозяйственного назначения относятся: строительные конструкции и инженерное оборудование зданий (центральное отопление, горячее водоснабжение, вентиляция, кондиционирование воздуха, водопровод и канализация, газоснабжение, мусоропровод, электрооборудование, лифты, радио и телевидение, средства автоматизации и др.), склады и кладовые с положенными запасами материальных средств, ремонтные мастерские, кухни-столовые, студенческие общежития, комнаты бытового обслуживания, медицинские пункты и другие объекты с оборудованием, инвентарем и имуществом. Материально-техническое и хозяйственное обеспечение организации осуществляют главные специалисты (главный инженер, главный механик, главный энергетик, старший инженер по охране труда и технике безопасности, инструктор по противопожарной профилактике) и соответствующие структурные подразделения:

    — хозяйственный отдел;

    — отдел материально-технического снабжения;

    — автохозяйство;

    — эксплуатационно-технический отдел;

    — общежитие.

    Планирование хозяйственной деятельности в организации Главной задачей планирования хозяйственной деятельности является распределение между хозяйственными подразделениями объема и содержания работ по срокам их выполнения.

    Планирование  хозяйственной деятельности должно обеспечить:

    — бесперебойное материально-техническое снабжение всех структурных подразделений организации;

    — нормальное функционирование зданий, общежитий, столовых 
и их инженерного оборудования;

    — рациональное и полное использование материально-технической 
базы;

     — обеспечение режима экономного и целесообразного расходования материальных и денежных средств.

    Планирование  работы хозяйственных служб подразделяется на перспективное и текущее (оперативное).

    Перспективное планирование заключается в разработке комплексного плана на 5 лет, который по структуре и содержанию представляет собой систему взаимосвязанных хозяйственных, эксплуатационно-технических и других мероприятий.

    Текущее (оперативное) планирование заключается  в составлении годовых, квартальных и месячных планов работ.

    Годовой хозяйственный план конкретизирует содержание производственной деятельности хозяйственных подразделений. В него входят следующие основные мероприятия:

• организация технического обслуживания зданий и инженерного оборудования;
• сроки и объемы проведения капитального и текущего ремонтов зданий, сооружений и инженерного оборудования;
• содержание общежитий;
• благоустройство территории;
• организация охраны зданий и территории;
• оздоровительные мероприятия, организация профилакториев для сотрудников предприятий и их семей;
• транспортное обслуживание;
• материально-техническое обеспечение;
• организация питания сотрудников;
• противопожарные мероприятия;
• организация труда и техники безопасности;
• мероприятия по режиму экономии тепла, электроэнергии и материальных средств;
• организация учета и хранения материальных ценностей;
• производственная учеба сотрудников хозяйственных подразделений и др.

    Для обеспечения наиболее важных хозяйственных  мероприятий могут разрабатываться  отдельные планы, которые охватывают работу нескольких служб, отделов и подразделений (план подготовки помещений к зиме, проведения конференций, план подготовки к учебному году в учебных заведениях и т.д.).

    В хозяйственных подразделениях, отделах  и службах составляются месячные планы работы. В этих планах детализируются мероприятия, предусмотренные годовым планом и указаниями директора организации. В плане указываются: объем и стоимость работ, потребность в рабочей силе, транспорте, материальных и денежных средствах, а также источники для обеспечения этой потребности, сроки выполнения рабо конкретными исполнителями. Планы утверждаются заместителе; директора по административно-хозяйственной работе.

    Рассмотрим  сохранившееся распределение функций  по управлению инфраструктурой.

    Эксплуатационная служба. В область ее компетенции, согласие квалификационному справочнику, входит руководство разработкой мероприятий по созданию наиболее благоприятных и безопасных условий труда, обеспечение эффективности, своевременной и качественно!" подготовки производства, технической эксплуатации и модернизации оборудования, осуществление контроля за соблюдением норм и правил по охране труда, технике безопасности и пожарной безопасности, требований гостехнадзора, природоохранных, санитарных и других органов. В советский период место этой службы в структуре любой организации было подальше от посторонних глаз и ближе к подвалу. Такое отношение приводило к принижению той значительной роли, которую, в силу объективных причин, эта служба выполняет. Основной рабочей силой здесь были малограмотные слесари, руководимые одним из членов своего коллектива, который благодаря многолетнему опыту и терпению смог сделать карьеру бригадира.

    За  последнее время инженерно-эксплуатационный отдел претерпел значительные изменения, особенно в современных организациях. Должность главного инженера сегодня может называться по-разному: главный инженер, директор по эксплуатации, главный техник здания и т.д. На должность главного инженера раньше назначали людей, имеющих большой опыт практической работы на предприятии и обладающих одной из технических специальностей. Существует много доказательств того, что устоявшаяся практика начинает меняться. Совершенствование инженерно-эксплуатационной службы приводит к замещению руководящих должностей теми, чье базовое образование дополнено образованием в области менеджмента.

    Хозяйственный отдел осуществлял руководство  работами по хозяйственному обслуживанию организации или се подразделений; обеспечивал сохранность хозяйственного инвентаря, его восстановление и пополнение, а также соблюдение чистоты в помещениях и на прилегающем"! территории; следил за состоянием помещении и принимал меры по их своевременному ремонту; обеспечивал работников канцелярскими принадлежностями и предметами хозяйственного обихода.

     В обязанности начальника хозяйственного отдела входило руководство младшим обслуживающим персоналом, в то время как квалификационные требования определяли для него достаточным среднее специальное образование и стаж работы по хозяйственному обеспечению не менее одного года. В настоящее время руководителю с таким уровнем подготовки было бы трудно осуществлять эффективное выполнение вышеназванных функций, так как условия конкуренции требуют не просто специальных знаний, а экономического мышления. Более того, такой специалист должен разбираться в юридических и социально-психологических проблемах, вопросах управления имуществом и персоналом, быть хорошим администратором.

    ДЕЯТЕЛЬНОСТЬФАСИЛИТИ МЕНЕДЖЕРА

    Деятельность  фасилити менеджера в любой организации можно представить в виде алгоритма, содержащего определенную последовательность действий (рис. 12.1).

    Принципом деятельности фасилити менеджера является заключение контрактов с фирмами, предоставляющими услуги на требуемом уровне по самым низким расценкам и грамотное организационно-юридическое сопровождение контрактов.

    Фасилити  менеджер — специалист по организации  деятельности 
персонала вспомогательных служб организации. При этом он может 
работать с персоналом уже имеющихся служб или привлекать на кон- 

     трактной основе исполнителей из обслуживающих  фирм. В последнем случае деятельность фасилити менеджера будет заключаться: 1) в выборе вариантов предоставления организации услуг:

• обеспечении безаварийного функционирования тепло-, газо-, электросети, элементов системы водоснабжения и водоотведения,
• проведении ремонтных и перепланировочных работ в офисе,
• доставке элементов интерьера, оргтехники,
• уборки помещений;

    2)в  юридическом оформлении и организационном  сопровождении договоров, контроле сроков выплат и качества исполнения.

    Современной тенденцией является нежелание фирм содержать в своем составе  весь комплекс служб обеспечения. В  соответствии с исследованиями, проведенными министерством труда США, появление новых «штатных» должностей в ведущих корпорациях постепенно замедляется. Все больше и больше крупных компаний для выполнения . функций, которые обычно возлагались на штатных сотрудников, нанимают консультантов со стороны или привлекают для этой цели более мелкие фирмы. Действительно, невозможно соответствовать требованиям высоких стандартов, используя только силы собственных работников. В последние десятилетия возникла потребность отнестись к уборке внутренних помещений профессионально. В этой связи значение фирм, специализирующихся на выполнении работ по обслуживанию зданий, заметно возрастает.

    Параллельно с этим на рынке кадровых услуг  обозначилась следующая тенденция. Компании предпочитают выводить за штат и передавать   | в ведение другой организации (провайдера) поддерживающий персонал: уборщиц, водителей, курьеров, поваров, охрану со всем комплексом проблем, связанных с их кадровым и бухгалтерским обслужнванием. Outstuffing (буквально — выведение за штат) — распространенная форма отношений организаций с обслуживающим персоналом. Компании не желают, чтобы в их штате фигурировали лишние люди, по крайней мере по двум причинам. Во-первых, чем меньше численность сотрудников, тем меньше фонд заработной платы и тем меньше налогов платит компания. Во-вторых, меньше фонд заработной платы — меньше  I себестоимость продукции.