Лекции по "Управление недвижимости"

1. Контроль за качеством строительно-монтажных и специальных работ.
2. Участие в подготовке комплекта исполнительной документации к) зданию, инженерным коммуникациям и системам для сдачи их в экслуатацию.
3. Участие в согласовании исполнительной документации с городскими службами и надзорными организациями.

4. Участие в рабочей и государственной комиссиях. 
Услуги на этапе функционирования или эксплуатации объекта

1. Организация эксплуатации объекта.

   Организация деятельности службы эксплуатации здания, формиро-1ание штата сотрудников  службы с привлечением специализированных организаций (например, для охраны комплекса). Выполнение комплекса лбот по содержанию, эксплуатации, техническому обслуживанию  текущему ремонту инженерных систем и оборудования здания, содержанию и благоустройству прилегающей территории.

2. Услуги управляющего комплексом.

  Основной  задачей управляющего на объекте является ежедневная координация, контроль и управление всеми процессами, связанными Эксплуатацией комплекса. Управляющий отвечает за поддержание регулярных отношений с собственниками (арендаторами) помещений, исполнение их требований, заявок и запросов по эксплуатации недвижимости и за контроль качества выполняемых работ.

Основные  должностные обязанности управляющего:

• организация и контроль работы всего персонала;
• регулярные инспекционные обходы объекта недвижимости;

    Возможный набор услуг по уборке и содержанию объекта и прилегающей территории выглядит следующим образом:

• уборка лестничных клеток, помещений и мест общего пользования;
• уборка и благоустройство прилегающей территории;
• обеспечение вывоза бытового мусора;
• обеспечение дезинфекции и дератизации и др.

8. Работа по заявкам.

9. Аварийно-восстановительные работы.

10. Услуги по обеспечению безопасности.

   Здание  должно быть прежде всего защищено от возможных правонарушений как внутри, так и с внешней стороны. Это достигается путем установки системы охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработкой пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

11. Организация отношений с коммунальными службами города.

   По  мере возможности управляющая компания заключает с муниципальными органами прямые договоры о предоставлении коммунальных услуг. Сейчас управляющие компании все чаше напрямую заключают договоры на поставку ресурсов с Мосводоканалом, Мосэнерго и другими организациями, что в дальнейшем значительно облетает как прием объектов в эксплуатацию, так и решение вопроса выделения объектам тех или иных ресурсов, необходимых для их жизнеобеспечения.

   В случае если клиент имеет прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, управляющая компания сопровождает договоры, проверяет счета, контролирует потребление, тарифы, станки и т.д.

   12. Ведение отчетности, связанной с текущей деятельностью 
органов управления и службой эксплуатации (бухгалтерской, финансовой и статистической).

   Управляющая компания должна контролировать и вести  строгий учет фонда клиента и  составлять прогнозы будущих денежных потоков. Поэтому бухгалтерский учет, ведение бухгалтерских книг и составление бюджета являются важными элементами в управлении зданием. 1 Управляющая компания предоставляет клиенту годовую смету по эксплуатации здания, квартальные счета по эксплуатационным расходам, ведет учет всех фактических расходов в течение года, сверяет фактические расходы с бюджетом, вносит корректировки в бюджет и предостав- 1 ляет справку о фактических эксплуатационных расходах в конце года.

13. Материальное обеспечение.

   В штате управляющей компании имеется  специалист-снабженец, который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания зданий. Наличие  информационной базы расходных материалов упрощает все процедуры материального обеспечения здания.

14. Страхование и управление рисками.

   Одной из основных задач управляющей компании является управление рисками финансовых потерь как по обстоятельствам, которые возможно предусмотреть, так и по непредвиденным причинам, поэтому одним из видов управления рисками является страхование.

   В зависимости от целей собственника и индивидуальных характеристик объекта недвижимости в структуре возможны некоторые изменения. Некоторые службы могут входить в штат управляющей компании (в данном случае отдела управления), а некоторые могут выступать в качестве подрядчика. Организационная структура управления отдела управления и эксплуатации недвижимости является довольно гибкой по количеству персонала: в зависимости от числа входов и выходов

• контроль за работой всех подрядчиков, находящихся на территории здания, в том числе обеспечение качественного выполнения работ и их соответствия условиям контракта;
• обеспечение своевременного и точного поступления информации в бухгалтерию с целью соблюдения графика необходимых действий; I
• обеспечение четкой диспетчеризации и качественного выполнения всех заявок, а также рассмотрение жалоб, которые должны быть  зарегистрированы в соответствующем журнале учета;
• поддержание эффективной связи с собственниками (арендаторами);
• обеспечение высокого качества услуг;
• выполнение функции ответственного за противопожарную безопасность, в случае необходимости — старшего по эвакуации людей при пожаре или угрозе терроризма.

   3. Подготовка инструкций и руководств по эксплуатации и других I 
документов.

   Разработка внутрпдо.мовых документов, подготовка необходимых I инструкций и руководств по управлению и эксплуатации объекта не- I движимости, обслуживанию всего инженерного оборудования в здании, I включая эксплуатацию лифтов и противопожарного оборудования, I по предоставлению услуг уборки, порядку производства работ и т.д.

4. Ведение договоров об аренде.

   Ведение договоров об аренде, отношения с  арендаторами, организация въезда и  выезда арендаторов из здания —  важные функции управляющего недвижимостью, которые начинаются с момента подписания до говора об аренде, продолжаются в течение всего срока действия договора I и заканчиваются с выездом арендатора из здания.

   Ведение договоров об аренде включает создание и поддержание файловой системы  с договорами и приложениями к ним, учет всех важных дат договоров об аренде, ведение специальных файлов с памятками I для управляющего и владельца о необходимых действиях в отношении I арендаторов здания, учет свободных площадей в здании, поддержание отношений и обмен информацией с брокерами и агентствами но сдаче в аренду.

5. Инженерное и техническое обслуживание.

   Это поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло  полноценно функционировать. Очевидно, что здание, которое хорошо обслуживается, будет функционировать более эффективна иметь больший жизненный цикл и более высокую стоимость посравнению с необслуживаемыми зданиями. Программа обслуживания любого здания разрабатывается на основе двух основных факторов: инспекции объекта и анализа целей и задач владельца здания. Управляющая компания осуществляет инженерное и техническое обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, водопроводно-каналнзацпонной сети, электрических, охранных и противопожарных, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

   Существует  несколько видов технического обслуживания. Одним из важнейших видов является планово-профилактическое обслуживание. Основная цель данного вида обслуживания — поддержание всех систем здания в таком состоянии, чтобы они работали с максимальной эффективностью, что достигается путем планомерного устранения мелких проблем, прежде чем они перерастут в большие и серьезные. Вторым видом технического обслуживания является непосредственно ремонт оборудования в случае его выхода из строя. Управляющая компания разрабатывает на этот случай специальную систему, которая включает в себя незамедлительное реагирование на проблему, квалифицированное действие по ее устранению и отслеживание, чтобы данная проблема не появлялась вновь.

6. Регулярные обследования и осмотры объекта. 
Управляющий комплексом совместно со службой эксплуатации

проводит  регулярные обследования и осмотры  здания для контроля качества предоставляемых услуг и проводимых работ, выявления проблем в функционировании инженерных систем и обнаружения конструктивных элементов здания или их частей, требующих ремонта.

   По  результатам обследований и осмотров составляется детальный отчет о  необходимости проведения ремонтных  или строительных работ в здании, их сроках и объемах.

7. Услуги по содержанию объекта и прилегающей территории.

    Управляющая компания должна уделять большое  внимание поддержанию чистоты и уборке, поскольку этот аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень комфортности арендуемых помещений.

   Данный  вид услуг можно разделить па составляющие; уборка внутри здания и поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей к зданию территории.

6.2.4. Четвертый этап. Оценка  результатов управления  недвижимостью

   На  данном этапе осуществляется оценка результатов реализации стратегии и программы управления объектом недвижимости, деятельности управляющей компании на предыдущих трех этапах (анализ рынка и объекта недвижимости, разработка стратегии и программы управления, реализация программы управления и организация деятельности  управляющей компании).

   Собственник вместе с представителем управляющей  компании   | сравнивает запланированные  результаты с фактическими (проверка «план-факт»), при необходимости  вносит изменения и корректировки  в ранее принятые планы или  стратегию либо в программу управления, которая на данный момент реализуется.

6.3. СХЕМА УПРАВЛЕНИЯ  ОБЪЕКТОМ КОММЕРЧЕСКОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ

   Анализ  рынка недвижимости (оценка внешней  среды) и анализ  текущего состояния  объекта (всесторонняя оценка объекта  недвижимости) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способствует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом   с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

   Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объекта может оказывать существенное влияние на цели собственника в отношении стратегии управления и на цели управляющей компании — В отношении разработанной и реализуемой программы управления.

   Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объединены в одну общую группу — цели управления недвижимостью. Причем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены постоянной корректировке! что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и. соответственно, на ранее разработанной и реализуемой программе управления. Тем не менее, две принципиальные цели

собственника  и управляющей компании, как правило, остаются неизменными:

1. минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей компании;
2. максимизация стоимости объекта недвижимости, максимизация доходности на этапе эксплуатации, что скорее характерно для собственника, нежели для управляющей компании.

   В создании стратегии управления объектом должен принимать активное участие лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вариант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из личных целей.

    В отличие от стратегии управления объектом, разработка и реализация программы управления требует профессиональных знаний и навыков, поэтому эту  работу выполняет управляющая компания, а собственник утверждает основные параметры программы, касающиеся, в первую очередь, экономических показателей.

   Оценка  результатов управления недвижимостью  является ключевым пунктом. Именно здесь собственник определяет успешность выбранной стратегии управления объектом на втором этапе, а управляющая компания — эффективность разработанной и реализуемой программы управления на третьем этапе. Вместе (собственник и управляющая компания) сравнивают получаемые результаты от эксплуатации недвижимости с теми целями, которые были поставлены ими изначально. Если фактические результаты существенно отличаются I от запланированных (например, фактический ежемесячный доход ниже запланированного), то принимаются меры по уменьшению разрыва между планом и фактом.