Лекции по "Управление недвижимости"

     Одна  из задач применения техпаспорта  объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к  ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

     Техпаспорт  здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте  недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

     - после окончания строительства  или капремонта здания начать  в плановом и целесообразно  рассчитанном порядке уход, обслуживание  и содержание в порядке конструкций,  систем оборудования и дворовых  территорий;

     - постоянно осуществлять функции  по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

     - обеспечить запланированные периоды  содержания и сроки эксплуатации  конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

     - обеспечить надлежащее составление  договоров об уходе за объектом  недвижимости, а также осуществление  мероприятий по уходу и обслуживанию  и контроль за их выполнением.

     Техпаспорт  здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

     • общие данные об объекте;

     • контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

     • задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

     • данные о расположении важнейших  машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

     • внутренние и наружные поверхностные  конструкции;

     • плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

     • плановые сроки эксплуатации важнейших  конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

     • количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

     • ведение ежедневного журнала  ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических  ресурсов на проведение ремонта;

     • инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

     • данные о приложениях к техпаспорту.

     В случае проекта капитального ремонта  техпаспорт объекта недвижимости с  приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким  же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта [5].

     Особая  роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности  использования вверенных ему  объектов недвижимости.

     Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

     Деятельность  управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений  и ее структуры как основного  источника дохода от объекта недвижимости.

     Особое  внимание управляющий недвижимостью  должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

     Величина  арендной платы устанавливается  в объеме, позволяющем покрыть  затраты, связанные с содержанием  и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

     Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса.

     Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

     В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.

     Налоги  на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального  страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

     Управляющий ответственен за охрану окружающей среды  и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано  с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено  арендной платой.

     Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом.  

     Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, связанные с субъектами рынка  недвижимости. Далее необходимо рассмотреть, каким образом они взаимодействуют с государственными органами на предмет регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. 
 

     Лекция 2. Управление недвижимостью – понятие, задачи, организация 

     Управление  недвижимостью является частным  случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

     В то же время, управление недвижимостью  представляет собой одно из важнейших  правомочий собственника, а при привлечении  профессионального управляющего выступает  и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.

     Управление  недвижимостью (property management) – осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание  их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение  сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

     При этом, деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

     Правовой  аспект управления недвижимостью состоит  в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.

     Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

     Технический аспект управления состоит в поддержании  объекта управления в работоспособном  состоянии в соответствии с его  функциональным назначением.

     Многообразие  объектов недвижимости, их взаимная связь  друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью  одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью. Так, в рамках города могут быть выделены:

     управление  отдельными объектами недвижимости; управление имущественными комплексами; управление территориально-имущественным  комплексом города в целом.

     На  уровне города круг задач, которые должны быть решены в процессе управления недвижимостью, еще больше возрастает. В него включаются:

     создание  условий для деятельности организаций  и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого; обеспечение развития отдельных  территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом; формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат по содержанию недвижимости; обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и одновременно решение социальных задач.

     С точки зрения роли недвижимости в  реализации интереса собственника вся  недвижимая собственность может  быть разделена на два класса:

     недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и пр. (операционная недвижимость); недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

     Управление  недвижимостью в этих двух случаях имеет свои особенности.

     Операционная  недвижимость выступает как составная  часть реальных активов предприятия, и ее использование подчинено  общим целям предприятия (организации).

     Недвижимость  является одним из ресурсов, используемых в процессе деятельности предприятия, и управление недвижимостью является одним из направлений управления предприятием.

     Исходный  пункт управления недвижимостью  как отдельной подсистемы в системе  управления предприятием – определение  потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости – земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием. 

     Указанная задача распадается на решение ряда вопросов:

     определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия; определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия); определение требований по местоположению недвижимости.

     Управление  недвижимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответствие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, местоположению и издержкам), целям предприятия  и ее наиболее эффективное использование.

     Опыт  управления недвижимостью предприятий в зарубежных странах показывает наличие ряда методов повышения эффективности использования недвижимости, находящейся в их распоряжении.

     Методы  повышения эффективности использования  операционной недвижимости направлены на преодоление расхождений в целях между подразделениями организации, обеспечивающими управление собственностью, и подразделениями, занимающими ее. Среди этих методов:

     а) Аудит недвижимости.

     Аудит недвижимости представляет собой регулярный сбор информации о степени загруженности недвижимости и направлениях ее фактического использования. Кроме того, он может включать и получение информации о степени загруженности недвижимости на других предприятиях для сравнения и внесения необходимых изменений в собственную политику. Результат аудита недвижимости – формирование имущественного баланса предприятия, показывающего затраты на содержание недвижимости и генерируемые с ее использованием доходы. На основании аудита могут быть предприняты меры по перераспределению имеющегося имущества или по расширению его использования.

     б) Рыночная проверка.