Лекции по "Управление недвижимости"

     Управление  помещениями и поддержанием зданий осуществляется, как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти  услуги могут быть получены и коммерческим путем от подрядчиков и управляющих компаний. Создание собственных подразделений имеет свои преимущества – надежность, лучшее знаний проблем предприятия, но связано и с определенными недостатками – такие подразделения, как правило, являются монополистами, защищенными от конкуренции и поэтому неэффективными. Они могут больше думать о своих интересах, а не об интересах организации. Рыночная проверка – один из способов разрешения этой проблемы. Все или часть работ и услуг, выполняемых внутренним подразделением, могут быть переданы конкурирующей фирме. Собственное подразделение также может конкурировать за контракт, и это заставит их быть более эффективными и конкурентоспособными.

     в) Соглашение об оказании услуг.

     Соглашение  заключается между предприятием как целым с отдельными подразделениями, их составными частями и определяет обязанности организации как собственника помещений (ремонт, снабжение и пр.) и обязанности подразделений, занимающих помещения (направления использования, уборка). Удовлетворенность занимающей стороны как клиента проверяется путем мониторинга мнения об услугах, используя в качестве основы для вопросов соглашение об услугах.

     г) Внутренняя аренда.

     Использование арендных механизмов позволяет заинтересовать подразделения в экономном использовании  пространства. При этом арендная плата может устанавливаться на различном уровне, например на уровне расходов по поддержанию помещений в работоспособном состоянии. Возможен и иной вариант – установление арендной платы на рыночном уровне.

     Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

     Некоторые здания нужны для организации  деятельности предприятия, но неэффективны, с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие зданий могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:

     здания, которыми надо владеть и занимать (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности); здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте; здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения. Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

     Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

     максимизация  прибыли; максимизация стоимости объекта  недвижимости.

     Достижение  этих целей обеспечивается через  деятельность управляющего недвижимостью  по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

     Экспертиза  объекта, его окружения и определение  возможностей по его наилучшему использованию  с учетом состояния и прогноза развития рынка 

     Разработка  программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов  и расходов от объекта

     Формирование  команды управления, набор наемных  работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг  арендаторам и контроль за их работой 

     Поддержание объекта в работоспособном состоянии

     Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров Обеспечение наиболее полной занятости объекта

     Поиск и отбор подрядчика по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ  по эксплуатации и ремонту 

     Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости

     Работа  с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению  новых арендаторов 

     Поддержание уровня занятости объекта и получения  необходимого уровня доходов

     Анализ  качества работ по содержанию объекта  и оказанию услуг арендаторам 

     Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг

     Анализ  фактических доходов и расходов от объекта, внесение коррективов в  план доходов и расходов 

     Обеспечение наиболее эффективного использования  недвижимости

     В действительности деятельность по управлению недвижимостью гораздо сложнее  и многообразнее, чем это представлено на схеме. Так, например, если мы возьмем  только первую позицию из представленного  перечня, то она должна включать целый  ряд направлений, таких как:

     анализ  объекта, его техническая и экономическая  экспертиза с заключениями и выводами; анализ спроса и предложения на рынке; определение варианта наиболее эффективного использования объекта; анализ целевого рынка; определение уровня арендной платы; определение величины эксплуатационных расходов; разработка плана продвижения объекта на рынок; разработка плана работы с персоналом, работы по эксплуатации объекта; разработка плана работы с арендаторами; подготовка проекта плана доходов по объекту (бюджета объекта).

     Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку  приоритетов.

     Эти взаимоотношения направлены на:

     определение целей управления недвижимостью (получение  прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.д.); определение в распределении правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.); определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.). 

     Основы  управления недвижимостью 50 26 24

      

         3.1.1. Недвижимость как объект управления и финансовый актив  

     Facility management  (управление службами жизнеобеспечения  здания) 

     3.1.3. Концепция управления объектами коммерческой недвижимости 20 

        3.2. Экономика недвижимости 38

        

     3.2.1. Аренда недвижимости 8

        3.2.2. Риски в управлении недвижимости 10 6 4

      3.2.3. Страхование и налогообложение объектов недвижимости

        3.2.4. Рынок недвижимости 10 6 4

     Блок 3 3.3. Правовыеосновыуправлениянедвижимостью 24 24 -

        3.3.1. Недвижимость как объект права. Регистрация прав на недвижимость

        

     3.3.2. Технический учет и инвентаризация недвижимости 6 6 -

        3.3.3. Система земельного кадастра РФ 6 6 -

        3.3.5. Контроль и надзор в сфере недвижимости 6 6 -

     Блок 4

        3.4. Технологии управления зданием

        48 24 24

     3.4.1. Управляющие и девелоперские компании на рынке недвижимости 20 10 10

     3.4.2. Маркетинг в управлении недвижимостью 8 4 4

     3.4.3. Организация технической эксплуатации объекта недвижимости. Аутсорсинг

        20 10 10

     Блок 5 3.5. Оценка объектовнедвижимости 30 20 10

        3.5.1. Методы оценки имущественного комплекса 20 10 10

         3.5.2.    Практика оценки имущественного комплекса. 
 
 
 

     Лекция 3. Девелоперские  услуги

     Основными функциями инвестиционно — строительной Компании «МЕГА-Недвижимость» является сопровождение инвестора, заказчика, строителя от фазы принятия решения о вхождении в проект и до сдачи объекта в эксплуатацию с последующим оперативным управлением.

     Основные  этапы этого процесса:

     1. Формирование концепции проекта:

     формирование  концепции проекта;

     выделение основных направлений реализации проекта;

     формирование  методов достижения цели;

     расчет  инвестиционной привлекательности  проекта;

     определение источников финансирования, состав инвестиционного портфеля;

     определение форм инвестирования.

     2. Инвестиционный анализ проекта:

     разработка  концепции продаж недвижимости;

     сегментирование рынка сбыта;

     СВОТ: анализ в стратегическом планировании, заключающийся в разделении факторов и явлений на 4 категории: сильные стороны, слабые стороны, возможности и угрозы;

     формирование  сметно-затратных статей расходов, накладных и административных расходов по сопровождению проекта.

     3. Специалисты инвестиционно-строительной  компании оформляют в надлежащем  порядке в государственных органах исходно- разрешительный документации на земельный участок:

     осуществляют  оформление документов на право землепользования участком;

     прохождение согласований землеотвода;

     получение технических условий на строительство.

     4. Инвестиционно-строительная компании осуществляет управление проектирование:

     получает  исходные данные на проектирование;

     проводит  тендер по определению исполнителя  проектно-сметной документации на строительство;

     размещает заказ и заключает договоры на выполнение проектно-изыскательных работ;

     обеспечивает  согласование и утверждение в  установленном порядке проектно-сметной  документации;

     обеспечивает  проведение государственной экспертизы проектно-сметной документации;

     обеспечивает  строительство проектно- сметной  документацией (РД).

     5. Инвестиционно-строительная компания  осуществляет управление строительством:

     проводит  тендер по определению подрядных  организаций на строительство объекта;

     получает  разрешение на строительство объекта;

     материально-техническое  обеспечение строительства;

     заключает соглашения с подрядными организациями  на выполнение специальных работ;

     контроль  за выполнением полученных ТУ;

     осуществляет  технический надзор за строительством, подписывает акты скрытых работ  и другие документы, которые касаются качества;

     контроль  срока выполнения и стоимости  работ;

     расчёты за выполнение работы с подрядными организациями.

     6. Привлечение внешних инвестиционных  средств: