Лекции по "Управление недвижимости"

     Лекция 1. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

     Управление  недвижимостью — осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание  их сервиса, руководство обслуживающим  персоналом, создание условий для  пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [1] . 

     Управление  недвижимостью включает:

     - систему законодательного и нормативного  регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

     - оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

     - управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие  им системы — муниципальный, ведомственный  и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный  и лесной фонд и т.д.

     Управление  недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

     - правовом — распределение и  комбинирование прав на недвижимость;

     - экономическом — управление доходами  и затратами, формирующимися в  процессе эксплуатации недвижимости;

     - техническом — содержание объекта  недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

     Основной  задачей этого вида предпринимательской  деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

     Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

     Внутреннее  управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

     Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил. 

     С точки зрения управления недвижимостью  субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

     1. Государственное регулирование  рынка недвижимости-.

     а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

     - создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

     - введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

     - контроль за соблюдением всеми  субъектами рынка недвижимости  установленных норм и правил;

     - регистрация прав на объекты  недвижимости и сделок с ними;

     - лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

     б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

     - налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

     - реализация государственных целевых  программ (прил. 7);

     - установление амортизационных норм;

     - реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

     - комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации  земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

     2. Общественное воздействие. Реакция  широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников  рынка недвижимости, на те или  иные операции с недвижимостью,  которая служит основой для  нормативных актов, положений и т.д.

     3. Управление определенными объектами  недвижимости:

     - операционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник  использует для ведения конкретной  предпринимательской деятельности;

     - инвестиционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли. 

     4. Управление системами объектов  недвижимости субъектов Федерации:

     - управление системами жилой недвижимости;

          -          «                 «       нежилой             «         . 

     Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

     Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

     «Стандарты  профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

     Работа  с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный  процесс, состоящий из нескольких этапов.

     1. Отношения с собственниками объектов  недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

     Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ, где  содержатся лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договора учредителем  управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

     Теоретически  доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или  чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости  от состояния и доходности объекта недвижимости.

     2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта  недвижимости. Целью может быть  перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

     3. Анализ ситуации, планирование и  отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

     Как правило, приступая к работе, управляющий  сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

     4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации  объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

     Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет  функции информационной системы. Все  необходимые для ухода за недвижимостью  и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.