Лекции по "Управление недвижимости"

    Рабочее место работника управленческого  труда — зона его трудовой деятельности, оснащенная необходимыми средствами труда. Понятие «организация рабочих мест» охватывает:

• устро11ство и планировку служебных помещении и размещение в них рабочих мест;
• планировку рабочих мест сотрудников;
• оснащение рабочих мест необходимой мебелью и современными техническими средствами переработки информации.

    Основной  задачей рациональной организации рабочих мест является создание работникам максимального удобства для осуществления их деятельности, освобождение от нерациональных перемещений и движений, снижение на этой основе затрат труда на выполняемую работу. Таким образом, экономия времени и сил работника — главные критерии рациональности организации рабочих мест.

    Устройство, планировка помещений и размещение рабочих мест. Устройство служебных  помещений предполагает выбор для  структурных подразделений или отдельных работников помещений рациональных форм, габаритов и размеров, а также планировку этих помещений и рабочих мест в них.

    Планировка  служебных помещений включает в  себя распределение структурных подразделений по комнатам и такое размещение в них мебели и различного оборудования, которое предотвращает потери времени на лишние перемещения, обеспечивает экономное использование площади и сохранение здоровья работающих. Планировка служебных помещений определяется характером работы, осуществляемой в них. При этом учитывается функциональная значимость структурного подразделения, содержание и технология выполнения работ, взаимосвязи работников в процессе труда.

    При планировке служебных помещений  и размещении рабочих мест в них  необходимо учитывать следующие  рекомендации:

• движение рабочего потока должно происходить без лишних возвращений и пересечений;
• структурные подразделения и часто вступающих в деловые контакты работников следует размешать в непосредственной близости друг от друга;
• шкафы, стеллажи и другое оборудование коллективного пользования необходимо располагать так, чтобы было удобно подходить к ним и пользоваться ими;
• в помещении не должно находиться ничего лишнего, не нужного для работы;

    — площадь отдельных рабочих мест должна соответствовать сани 
тарным нормам и специфике выполняемой работы;

    — подразделения, связанные с приемом сторонних посетителей 
(отдел снабжения, сбыта, отдел кадров), целесообразно размещать вблизи 
входов, лифтов пли на первых этажах здания;

    — рабочие места сотрудников, связанных с приемом большого 
числа посетителей, следует размещать поблизости от входа в служебное 
помещение отдела, службы;

• подразделения, услугами которых пользуются все другие иод-разделения (например, канцелярия), должны размещаться приблизительно на равном расстоянии от всех отделов;
• рабочие столы целесообразно располагать перпендикулярно линии окон так, чтобы свет падат слепа (справа менее рационально, но допустимо, размещение работника лицом к окну нерационально, а спиной — недопустимо);
• рабочие столы не рекомендуется размещать вблизи отопительных приборов (в крайнем случае эти приборы должны быть закрыты специальными щитами).

    Планировка  рабочего места. Рациональный вариант  планировки рабочего места предполагает размещение средств и предметов  труда в пределах зон, наиболее удобных для выполнения трудовых процессов (рабочих зон).

    Рабочая зона — пространство на стационарном рабочем месте в горизонтальной и вертикальной плоскостях, в пределах которых работник, не перемешаясь, может выполнять работу. Различают нормальную и максимальную зоны.

    Нормальная  рабочая зона в горизонтальной плоскости  ограничивается воображаемой дугой, очерчиваемой концами пальцев правой и левой рук, согнутых в локтевом суставе при свободно опушенном плече. Такая зона занимает около 1000 мм по фронту и 300 мм в глубину. Здесь располагаются наиболее часто используемые средства и предметы труда и выполняется основная работа.

    Максимальная  рабочая зона в горизонтальной плоскости  ограничивается воображаемой дугой, очерчиваемой концами пальцев полностью вытянутой руки человека. В этой зоне (работник действует вытянутыми руками) располагаются с!>едства труда, используемые реже. Взаимопере-крынаемая при этом площадь (для обеих рук) определяется дугой около 1500 мм по фронту и 500 мм в глубину. Обычно габариты стола принимаются несколько большими, чем максимальная зона досягаемости. Оснащение и оборудование рабочих мест. Па эффективность управленческого труда решающее влияние оказывает оснащение рабо чих мест техническими средствами для выполнения различных управленческих работ, средствами связи и служебной мебелью — так называемой оргтехникой.

    14.3. ОРГАНИЗАЦИЯ ПИТАНИЯ

    Руководитель  пищевого комплекса, являющегося структурным  подразделением организации, подотчетен фасилити менеджеру и несет ответственность  за эффективность работы следующих секций:

• кухни;
• ресторана, буфета, мини-баров;
• уборки и мойки посуды.

    Требования, предъявляемые к руководителю такого ранга, как директор пищевого комплекса, обычно включают не только его должностные обязанности, но и особые способности, знания и опыт, без которых эти обязанности выполнять просто невозможно.

    Анализ  зарубежного опыта показывает, что, для того чтобы стать руководителем пищевого комплекса, нужны большой опыт работы и преданность своему делу. Опыт можно приобрести двумя путями: производственной практикой в период обучения в специализированном колледже или последовательно работая во всех секциях пищеблока. В любом случае это должен быть многообразный опыт работы на кухне хотя бы в течение 1—2 лет, затем необходимо несколько месяцев поработать в снабжении, на складе, в секции мойки посуды. Очень полезно поработать хотя бы по году в ресторане, баре и в секции обслуживания конференций.

    Национальная  ассоциация ресторанов СШАсформулироваладол-жностные обязанности управляющего пищеблоком, указав его функции, начиная с работы с кадрами и кончая вопросами санитарного состояния и безопасности. I [аиболее важные из них следующие:

    1) работа с кадрами:

• прием на работу,
• инструктаж и обучение,
• составление графика работы,
• руководство работы с кадрами;

    2) управление финансовой деятельностью:

• работа с бухгалтерией,
• контроль за уровнем расходов;

    3) административная работа:

• составление штатного расписания,
• координация деятельности пищеблока с другими структурными подразделениями организации,

    — календарное планирование деятельности;

4. управление маркетингом;
5. оперативное руководство техническим обслуживанием, санитарным состоянием и обеспечением мер безопасности;
6. управление производством:

 
    

• проверка  наличия и состояния отчетности о товарно-материальных запасах пищеблока,
• проверка продуктов, доставляемых оптовиками,
• инспекция обеденных залов, кухни, туалетов, кладовых и складских помещений,
• ежедневная проверка отчетов служб о хищениях,
• проведение инструктажа персонала относительно размера порций, контроль за своевременным удалением отходов и т.п.

    14.4. ОРГАНИЗАЦИЯ УБОРКИ ПОМЕЩЕНИЙ

    К функциям фасилити службы в числе  прочих относится уборка помещений. Повседневное поддержание в должном  порядке огромного числа производственных помещений и помещений общего пользования требует большой ответственности и пунктуальности.

    Управляющему  службой уборки в своей работе необходимо руководствоваться следующими правилами:

1. использовать людские ресурсы эффективно, чтобы добиться своевременного выполнения работы; распределять задания и обязанности среди подчиненных;
2. стараться стандартизировать рутинные работы;
3. регулярно проводить инвентаризацию;
4. координировать работу своей службы с другими, особенно С административными и инженерно-эксплуатационными.

    К уборке помещений могут привлекаться как постоянные сотрудники, так и внештатные работники службы уборки (подрядчики) для проведения генеральной уборки, мытья окон и т.п.

    Управляющему  этой службы в своей работе необходимо:

• руководить людьми, следить за оборудованием и поставками инвентаря;
• обеспечивать чистоту и порядок в производственных помещениях и помещениях общего пользования;
• вести отчетную документацию;
• предотвращать несчастные случаи на производстве;
• руководить службой в соответствии с финансовой политикой организации.

     14.5. ОРГАНИЗАЦИЯ  ОТДЫХА ПЕРСОНАЛА

    Зона  отдыха персонала является важнейшей  зоной в офисе. В зарубежной практике зоны отдыха планируют исходя из расчета 0,4— 0,5 кв. м на человека. Вне зависимости от того, какое помещение отведено под зону отдыха, здесь нужно предусмотреть удобную мягкую мебель, на которой можно сесть в непринужденной позе, вытянув ноги, расслабиться. Непременный атрибут — место, где можно попить чаю или кофе, перекусить. Это может быть небольшой бар, кафетерий или стол с самоваром. Прекрасно, если в другом помещении, относящемся к зоне отдыха, расположен тренажерный зал. Недостаток движения — бич сотрудников офисов, с которым необходимо бороться, в том числе с помощью правильного подбора мебели и оборудования всех помещений. 

    ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ  ФАСИЛИТИ МЕНЕДЖЕРА  ПО СНИЖЕНИЮ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ ОРГАНИЗАЦИИ

    15.1. СИСТЕМА УЧЕТА  ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯ

    Система обеспечения зданий теплом устроена достаточно просто, однако технически, конечно, это далеко не примитивная  схема, ее построение регламентируется множеством нормативных документов. В здании устанавливается тепловой пункт, представляющий собой теплообменник. Со стороны здания на него замыкается система отопления, со стороны коммунальных служб к нему подводится горячая вода. На внешние подвод и отвод устанавливаются датчики для измерения температуры подаваемой и отводимой воды и расходомер для измерения прошедшего через теплообменник объема воды. Подсчет количества тепла производится автоматически при помощи теплосчетчика. Последний представляет собой промышленный компьютер, подключаемый к датчикам.

    В принципе, владелец или арендатор  здания может договориться с энергетиками о снятии показателей теплосчетчика  через внешний интерфейс. При  отказе потребителю придется параллельно  ставить свою систему учета (формальных запретов на это нет), со своим счетчиком и измерительными устройствами. В принципе, это может быть любая подходящая система, но если вы собираетесь затем апеллировать к энергетикам с результатами альтернативных измерений, то лучше выбрать одну из используемых ими систем, желательно ту, для которой имеется описание внешнего интерфейса.

    Контроль  за работой теплового пункта необходим  не только для проверки приходящих счетов, но и для предотвращения серьезных штрафов. Дело в том, что энергетики устанавливают ограничения на выходные параметры теплового пункта — температуру, давление на выходе и целый ряд других параметров потребления тепла. Если температура выбивается из нормативного диапазона, то это интерпретируется ими как иеоптимальный расход тепла. Давление также должно поддерживаться на определенном уровне, так как оно влияет на работу всей системы обеспечения теплом. Выход этих и других параметров за пределы нормативов приводит к наложению на потребителя крупных штрафов.

     Одним из способов экономии тепла является снижение температуры батареи во время оттепели. Этого добиваются путем сокращения входящего в теплообменник потока воды таким образом, чтобы выход-   | ные параметры находились в пределах соответствующей нормы. Контроль за функционированием теплового пункта позволит также оспорить счета на оплату в случае неадекватного качества услуг. Например, если   I температура подводимой воды заметно меньше стандартной, то потребитель может заявить, что подводимого тепла было недостаточно для под-   i держания в помещениях нормальной температуры. При наличии доку-ментированного подтверждения шансы выиграть в таком споре весьма велики.