Лекции по "Управление недвижимости"

    Повышение безопасности с помощью дизайна. Бизнесмены, архитекторы, дизайнеры и строительные подрядчики в США начинают понимать, что здание может быть спроектировано или перестроено таким образом, чтобы значительно повысить безопасность и обеспечить защиту его обитателей.

    В США существует программа предупреждения преступлений при помощи соответствующего дизайна окружающей среды — СРТЕР (Crime Prevention Through Environmental Design). Из этой программы заинтересованные лица могут узнать об опасностях и рисках, связанных с использованием здании и помещений, а также получить рекомендации относительно конструкций, надежно обеспечивающих безопасность людей и снижающих вероятность преступных деяний.

    Понятие безопасного пространства было применено в 1969 г. архитектором О. I [ыоманом, который отметил, что здания, сконструированные с пониманием необходимости защиты от преступных акций, помогают владельцам домов обеспечить контроль над окружающим пространством. При этом создание защищенного пространства отнюдь не означает возведение мрачных домов-крепостей, жители которых, по существу, являются их добровольными узниками. Более того, защищенные дома могут иметь весьма привлекательный вид. Еще наши далекие предки использовали максимальный уровень освещенности солнцем и луной, расположение здания на возвышенности, наличие единственного входа и выхода.

    Правильная  с точки зрения безопасности архитектура  начинается с территории и веры в  то, что хозяин всегда лучше заботится о своей собственности. Собственность воспитывает тип поведения, находящийся в противоречии с насилием.

    Правонарушитель должен ощущать давление со стороны  правильно сформированного пространства. Это сводит к минимуму возможность преступления и склоняет преступника к поиску более удобного объекта. Итак, приведем практические рекомендации по обеспечению безопасности пространства:

    — все ландшафтные элементы и растительность высотой более 0,6 м 
не должны располагаться в местах парковки автомобилей внутреннего 
периметра и пешеходных дорожек. Они должны находиться на расстоя 
нии не менее 15 м от входной двери;

• растения выше 0,6 м должны быть удалены;
• высота ограждения по периметру здания должна составлять 2,4 м, что делает его более трудным для преодоления;
• декоративные элементы металлической ограды не должны создавать опор для ног, которые можно было бы использовать для ее преодоления;
• возле автостоянки, особенно рядом с воротами, не должно быть крупных камней. Это очень опасно, так как они могут быть применены в качестве оружия нападения, а также для разбивания окон и замков. В случае если булыжник все-таки необходим, он должен быть посажен на цементный раствор.

    Концепция организации безопасного пространства предусматривает возможность естественного наблюдения с помощью правильно организованного освещения, размещения окон пли элементов конструкции таким образом, чтобы обеспечивалось наблюдение за любого рода активностью на участке автостоянки. В деловых зданиях имеет смысл так планировать помещения, чтобы окна комнаты отдыха персонала, например, выходили на служебную автостоянку.

    Прозрачные  ограждения лучше для использования  мониторов, чем глухие степы, но и  стена лучше, чем ничего. Ландшафтные  элементы

     должны обеспечивать безопасность и наблюдение, а не препятствовать ему. Автостоянки, места сбора мусора, проходы, пешеходные дорожки и уединенные места должны быть освещены как минимум двумя наземными светильниками от заката до рассвета. Свет должен перекрывать всю поверхность и не давать глубоких теней. Вход должен освещаться как минимум пятью наземными светильниками на уровне грунта и семью вертикальными наземными светильниками в радиусе не менее 45 м от центральной точки. Все внешнее освещение должно быть защищено против вандализма и воздействия погодных условий. Указатели адреса должны быть хорошо освещены и не загораживаться деревьями или другими препятствиями для обзора. Выключатели света в туалетах должны быть заблокированы или включаться на расстоянии, чтобы избежать возможности их порчи с целью создания укрытия для злоумышленника. Туалеты не должны размещаться в конце коридоров, в противном случае они приобретают характер удаленного изолированного места.

    Проблема  освещения является одним из наименее соблюдаемых принципов концепции  безопасной архитектуры. Например, традиционное освещение многоквартирных домов—круглые матовые стеклянные или пластиковые светильники высотой 1,8 м, помещенные на круглых стержнях диаметром около 50 мм снабженные 60 или 75 Вт лампами накаливания. Преступнику достаточно тряхнуть такой светильник, чтобы вывести его из строя. Воры могут лишить света целый жилой комплекс в течение нескольких минут. Гораздо более аффективны для безопасности газоразрядные лампы. Они стоят немного дороже, однако обладают определенными преимуществами; более длительным сроком эксплуатации, высокой светоотдачей на 1 Вт потребляемой энергии и устойчивостью к вандализму. Другим полезным решением является переменное освещение, при котором интенсивность освещения изменяется по мере передвижения человека в пространстве. К тому же переменное освещение позволяет глазам приспособиться к свету без временного ослепления, а значит, и сохранять внимание, бдительность на случай возможного нападения.

    Безопасный  архитектурный дизайн включает и  проблему контроля доступа. Речь идет не об одних только замках и надежных засовах, рекомендуется особенно внимательно относиться к количеству входов и выходов, числу возможных путей отхода преступника и возможности огораживания территории.

    Огороженная территория жилого дома вызывает у обитателей чувство собственного пространства и отвращает нежелательных пришельцев, так как правонарушители не любят объекты, имеющие только один путь отхода.

    Необходим и правильный подход к декоративному  садоводству. Хороший эффект может дать использование колючих кустарников, затрудняющих подход к окнам или другим объектам, а также различных элементов пейзажа, мешающих посторонним слоняться по территории. Все большее число отелен, магазинов, баров, ресторанов, жилых домов, банков, не обеспечивших безопасность своих клиентов и посетителей, несет ответственность и становится объектом судебных исков от потерпевших. Для сокращения такого рода исков дорогие продовольственные магазины самообслуживания, где наиболее часто совершаются нападения на покупателей, устанавливают вокруг своей территории стеклянные ограждения, не мешающие обозрению. Они также размещают кассиров на возвышенных местах, откуда они могут наблюдать за скрытыми местами в магазине и автостоянками.

    Самым сильным сдерживающим средством для преступного поведения признается создание ситуации, в которой правонарушитель чувствует, что за ним ведется наблюдение. Если служащие имеют возможность непосредственно из здания наблюдать за автостоянками и территорией вокруг здания, то преступник вряд ли попробует здесь спрятаться.

     ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЕ  ЗДАНИЕ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ ФАСИЛИТИ МЕНЕДЖЕРА

    18.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ХАРАКТЕРИСТИКИ  ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОГО ЗДАНИЯ

    Словосочетание  «интеллектуальное здание» (ИЗ) достаточно прочно утвердилось в лексиконе специалистов и является устоявшимся термином.

    Необходимо  заметить, что «интеллектуальное  здание» — не очень точный перевод  английского термина «intelligent building». В данном контексте слово «intelligent» (буквально — разумный) следует понимать скорее в том смысле, в каком оно употребляется, например, в словосочетании intelligent port controller. Иными словами, под интеллектом понимается умение распознавать определенные ситуации и каким-либо образом на них реагировать (естественно, степень этого умения может быть различной, в том числе очень высокой).

    Однако  ограничивать смысл понятия интеллектуального  здания только буквальным переводом  с английского не стоит, поскольку  он отражает суть концепции только частично. При ближайшем рассмотрении само понятие оказывается многомерным, поэтому его имеет смысл рассмотреть со всех возможных точек зрения. В первую очередь проанализируем предпосылки внедрения в здание интеллекта (толкуя это слово со сделанными ранее оговорками)- Главной объективной предпосылкой оказывается высокая плотность различных сервисов па квадратный метр площади здания. Разумеется, в любом здании набор служб и сервисов приблизительно один и тот же, поэтому следует сделать некоторые уточнения. Во-первых, речь идет не о количестве служб как таковых, а об интенсивности наполнения ими здания. Если, к примеру, охранная система ограничивается пятью камерами на периферии здания и датчиками сигнализации в дверях и окнах первого этажа, то такое здание не является подходящим кандидатом на «интеллектуализацию». Во-вторых, службы и сервисы должны обеспечиваться подсистемами самого здания, а не быть внешними по отношению к нему. Вели система отопления управляется исключительно из районной котельной, а лифты — из местного РЭУ. то в определенном смысле зданию они не принадлежат.

    В соответствии с буквальным переводом  с английского, ИЗ можно интерпретировать как «разумно построенное». Это означает, что здание должно быть спроектировано так, что все сервисы могли  бы интегрироваться друге другом с минимальными затратами (сточки зрения финансов, времени и трудоемкости), а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Под обслуживанием ИЗ в данном случае мы будем понимать то, что в англоязычной литературе (посвященной кабельным системам, например) обозначается аббревиатурой MAC — Moves, Adds and Changes. В эти три слова — перемещения, добавления (и удаления, само собой разумеется) и изменения — укладывается вся суть эксплуатации систем с точки зрения служб, за них отвечающих. ИЗ должно обеспечивать проведение операций MAC в кратчайшие сроки с высокой степенью защиты от ошибок персонала (как в смысле их предотвращения, так и простоты их исправления). Естественно, расходы на обслуживание оказываются при этом меньше. Кроме ТОГО, процедура MAC подразумевает также добавление новых сервисов и служб по мере их возникновения.

    Иными словами, интеллект здания должен быть наращиваемым и гибким. ИЗ должно иметь  некоторую минимальную конфигурацию (в дальнейшем мы попытаемся ее сформулировать), которую владелец здания может постепенно расширять по мерс появления средств и/или потребностей. Это особенно актуально в российских условиях, поскольку подавляющее большинство даже далеко не бедных заказчиков не готово сразу потратить значительные суммы на то, чтобы наполнить интеллектом здание от фундамента до крыши, да и временной фактор играет не последнюю роль.

    Наконец, характеристики ИЗ должны соответствовать  задачам и уровню бизнеса, который  оно призвано обслуживать. С этих позиций неоправданные излишества отнюдь не прибавляют зданию «интеллекта», хотя оно может казаться весьма «продвинутым». Также говорить о том, что построенное здание является интеллектуальным, можно только после некоторого периода эксплуатации. Интеллекту требуется некоторое время,чтобы проявить себя.

    Суммируя  все сказанное, мы можем заключить, что интеллектуальное здание предоставляет своим обитателям определенное количество сервисов, необходимых для выполнения ими своих функций, и имеет способность адекватно и оперативно реагировать на любые изменения требований обитателей и происходящие в здании процессы благодаря своей высокой управляемости.

     Возможности, которые появляются в  распоряжении фасилити менеджера при  строительстве здания по концепции  ИЗ:

• управление параметрами среды;
• управление электроэнергией;
• сигнализация взлома/нападения;
• контроль доступа;
• управление освещением;
• противопожарная безопасность и охрана жизни;
• управление лифтами;
• регистрация присутствия и времени пребывания;
• измерение использованной электрической энергии арендаторами;
• полное управление автостоянками;
• управление ремонтно-нападочнымн процессами;
• видеоидентификация;
• интеграция кабельного телевидения;
• мониторинг резервуаров;
• управление промышленными процессами.

    Теперь, определив основные характеристики ИЗ, мы рассмотрим их подробнее с точки зрения того, как они проявляются в процессе эксплуатации.

    18.2. СОКРАЩЕНИЕ РАСХОДОВ ЗА СЧЕТ  ЭКОНОМИИ ЭНЕРГОРЕСУРСОВ

    Промышленность  Российской Федерации остается основным потребителем энергоресурсон. Доля промышленного потребления электроэнергии в отдельных регионах достигает 60—65%. С распадом плановой экономики закончилась эпоха практически неограниченных и дешевых энергоресурсов, когда их доля в себестоимости продукции составляла всеголншь несколько процентов. На сегодняшний день из-за многократного удорожания энергоресурсов их доля в себестоимости продукции для многих промышленных предприятий резко возросла и составляет 20—30%, а для наиболее энергоемких производств — -10% и более. Вместе с удорожанием энергоресурсов как необходимое следствие наступил экономически целесообразный предел их потребления в рамках исторически сложившихся технологий для каждого отдельного предприятия. Фактор ВЫСОКОЙ стоимости энергоресурсов обусловил в последние годы кардинальное изменение отношения к организации энергоучета в промышленности и других энергоемких отраслях (транспорт и жилищно-коммунальное хозяйство).