Лекции по "Управление недвижимости"

    Из  описания системы учета тепла  можно сделать вывод, что она  I все-таки слишком громоздка и достаточно дорогостояща для того, чтобы ее можно было распространить на все здание, даже до уровня отдель-   ^! пых этажей, не говоря уже об отдельных помещениях. Детализировать расход тепла внутри здания в этом случае можно эмпирическим путем,  1 варьируя подачу тепла в помещения и контролируя изменение в них  I температуры и общего расхода тепла. Очевидно, что методика расчетов по результатам подобных экспериментов вряд ли будет слишком сложной.

    15.2. СИСТЕМА СНИЖЕНИЯ ЗАТРАТ НА  ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ

    Вторым важным, как по значимости, так и по стоимости, потребляемым ресурсом является электроэнергия. Организовать детальный учет расхода электроэнергии внутри здания несложно, но вот учитывать его на входе в здание до недавнего времени было проблематично. То есть проблем с приобретением автоматизированных измерительных устройств не было, но фиксируемые ими результаты не служили для энергетиков аргументом. Не так давно, однако, ситуация изменилась. Извсст- I ный в мире концерн ABB — он работает и на территории нашей страны — начал производство (причем непосредственно в России) микропроцессорных счетчиков, имеющих все необходимые сертификаты и уже достаточно активно применяемых энергетиками.

    Всего существуют три основные модели: ДЕЛЬТА — однофазный счетчик для потребительского сектора, трехфазный счетчик АЛЬФА, предназначенный для зданий, и ЕвроАЛЬФА — устройство уровня подстанции. Счетчики ABB снабжены цифровым выходом, а также имеют собственную память для хранения графика нагрузки за определенный период, что обеспечивает сохранность информации в случае потери связи, а также сохранение содержимого оперативной памяти при перебоях в электропитании. Счетчики не являются просто электронными аналогами установленных в наших щитках устройств, так как помимо расходуемых киловатт они учитывают и все особенности потребления энергии, в частности такие параметры, как активная и реактивная энергия. Новые версии устройств должны будут предоставлять пользователям максимально полную информацию о параметрах потребляемой энергии, включая колебания напряжения, тока, частоты и сдвига фазы. Знание полной картины потребления энергии позволит как делать организационные выводы в отношении принимаемых внутри компании мер, так и вести аргументированный диалог с энергетиками, если вы считаете, что платите больше, чем следует.

    В последнее время энергетики применяют  использование различных тарифов в зависимости от времени суток. Это связано с неравномерностью потребления электроэнергии, пик которого приходится на дневное время, когда работают промышленные предприятия. Ночью же наблюдается перепроизводство энергии, что, во-первых, влечет за собой убытки, а во-вторых, просто вредно для энергетической системы. Стимулировать же ночное потребление энергии можно, снизив на нее тарифы. На бытовом уровне выгоду из этого можно извлечь, включая на ночь автоматическую стиральную машину, а на уровне офисного здания, например, частично переложив нагрев воздуха на систему кондиционирования (в пропорции, определяемой простым подсчетом).

    Как видно из этих двух примеров, проблема учета основных ресурсов сегодня вполне решаема. При этом простой учет потребляемых ресурсов и их качества позволяет экономить средства хотя бы за счет проверки соответствия оплаты потреблению.

     ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ФАСИЛИТИ МЕНЕДЖЕРА ПО СОЗДАНИЮ ИМИДЖА ОРГАНИЗАЦИИ

    Имидж фирмы — результат скоординированных  усилий, ориентированных на внешнюю среду организации и на ее внутреннюю структуру.

    Внешняя среда для служб обеспечения  составляет часть внешней среды  всей организации, так как не включает потребителей, конкурентов, акционеров и т.п., т.е. всего, что связано с производством и реализацией производимой организацией продукции.

    Усилия  фаенлити менеджера, направленные на внешнюю  среду организации, предполагают:

• удачное виисание объекта в существующую планировку района;
• благоустройство прилегающей территории;
• отсутствие вредных воздействий на окружающую среду;
• участие в общественных мероприятиях по благоустройству территории общины;
• неущемление фактом существования организации интересов жителей близлежащих домов (например, затруднение парковки, вырубка зеленых насаждений и т.п.);
• эстетическую привлекательность экстерьера здания организации.

    Любая организация уже самим фактом своего существования интегрирована в определенное территориальное сообщество. От того, как будет вести себя организация по отношению к данному сообществу, будет в немалой степени сформировано представление о ней. Организация как минимум не должна диссонировать с окружением в архитектурном, экологическом и социальном плане.

    Внутренний  аспект проблемы создания имиджа организации

    предполагает:

    — благожелательный и квалифицированный персонал сервисных

    служб;

• рациональную и понятную планировку здания, наличие указателей;
• чистоту помещений;
• современный дизайн внутреннего пространства;
• функционирующий лифт и исправную сантехнику.

    Следует обратить внимание на тот факт, что  имидж большого количества организаций складывается главным образом не благодаря усилиям специалистов по связям с общественностью (Public Relations), а в результате непосредственного контакта с ними граждан. Так, с целым рядом организаций люди сталкиваются каждый день (магазины, метрополитен, школы, детские сады, университеты и т.д.). С другими организациями сталкиваются реже (поликлиники, РЭУ, театры, рестораны, мастерские, банки и т.п.).

    Внешний вид здания и находящихся в  нем офисов будет первым, что определит  отношение клиента к данной организации. Кроме таких очевидных факторов внешнего облика, как дизайн и чистота, важно, чтобы внешний вид здания соответствовал роду деятельности организации (не стоит красить похоронное бюро в ярко-розовый цвет). Здравый смысл во многом должен определять устройство интерьера здания. Главное, чтобы оно было удобным для персонала и посетителей. Но поскольку речь идет об имидже, то это «удобство» должно быть видимым, заметным. Как этого добиться? Существуют такие очевидные вещи, как удобная мебель, лифты, чистые туалеты (которые не надо искать). Есть и важные детали, которые нельзя игнорировать (например, легко открывающаяся входная дверь, указатели внутри здания, если оно большое). И все-таки главное, что создает комфортную обстановку, точнее, психологический комфорту клиента,— это доброжелательное отношение к нему персонала, т.е. улыбающийся лично вам сотрудник фирмы (продавец магазина, секретарь офиса и т.д.), которого вы встречаете, только войдя в здание.

    В огромной степени имидж организации  складывается из имиджа ее сотрудников. Последний может быть создан с помощью чисто «технических средств» (униформа или определенный стиль в одежде, специфический тип макияжа или отсутствие такового, «приказ» начальства улыбаться, предлагать кофе и произносить десяток заученных вежливых фраз). Однако в идеале за этими техническими аксессуарами и навыками должны присутствовать желание и привычка быть действительно доброжелательными и действительно вежливыми.

    Организация проведения массовых мероприятий. Участников съездов, форумов, конференций, симпозиумов  обеспечивают трехразовым питанием. Обеды и ужины могут быть организованы в гостинице или ресторанах города. Для своевременной организации питания администрация ресторана должна быть заранее уведомлена о сроках и режиме работы съезда (форума, конференции), численности участников. Совместно с устроителями этих мероприятий определяют время посещения ресторана, стоимость дневного рациона и порядок расчета. Меню в этом случае составляют заранее и согласовывают с заказчиком, причем нередко предлагают варианты комплексных завтраков, обедов, ужинов.

    Необходимость одновременного обслуживания большого количества людей, располагающих небольшим отрезком времени, требует быстроты и четкости работы официантов. Поэтому в эти дни пересматривают график выхода на работу обслуживающего персонала, с тем чтобы обеспечить максимальное присутствие работников в период завтрака и обеда. Численность обслуживающего персонала рассчитывают исходя из нормы обслуживания: один официант может обслуживать одновременно не более 8 потребителей. Для сбора посуды выделяют подсобных рабочих, что позволяет официантам заниматься толь'ко подачей блюд и расчетами с потребителями.

    Наиболее  удобно работать официантам, когда  за каждым участником делегации закреплено определенное место за столом, а столы сервированы заранее.

    Завтраки, обеды и ужины проводятся в  определенные часы. Они заранее согласовываются с организацией, отвечающей за обслуживание участников этих мероприятий, также как и меню с учетом выделенных для этих целей сумм.

    УПРАВЛЕНИЕ  СЛУЖБАМИ ОХРАНЫ ПОМЕЩЕНИЙ

    Современные условия жизни человека, в частности криминализация общества, приводят к необходимости организации защиты таких общечеловеческих прав, как права на жизнь и здоровье, материальную и интеллектуальную собственность.

    Существует  большое количество угроз этим правам. К ним можно отнести в первую очередь кражи имущества и носителей информации, шпионаж, диверсии, пожары, несанкционированные проникновения на объекты и многое другое. В то же время практически любой объект можно при желании сделать недосягаемым для злоумышленников.

    Прежде  чем приступить к организации охраны предприятия, менеджер обязан:

    1) изучить само предприятие, его  учредителей и участников; его  организационно-правовую форму;  основные направления и характер  деятельности, структуру, успехи  и неудачи в деятельности предприятия, их причины; материально-производственные запасы, материально-технические средства обеспечения деятельности; персонал; внешние и внутренние источники криминогенной опасности; инженерные строения; прилегающую территорию; особенности работы с партнерами; наличие коммерческих (арбитражных) споров и др. Всестороннее изучение предприятия позволит решить, нужна ли вообще охрана на объекте предпринимательства. Если вы пришли к выводу, что охрана необходима, то тогда остается;

    2) определить виды охраны на  предприятии; все многообразие охранных мероприятий на предприятии можно условно разделить па пять видов:

• охрана стационарных объектов;
• охрана подвижных объектов;
• охрана руководителя и членов его семьи, а также сотрудников предприятия;
• охрана деловых встреч и бизнес-мероприятий;

    — охрана денежных средств, ценных бумаг и драгоценностей. 
Тот или ИНОЙ вид охраны может включать в каждом конкретном

    случае  различные объекты охранных мероприятий. При этом, однако, принципиально  важно иметь в виду, что всякая охранная деятельность имеет внутреннюю структуру, свою конструкцию, «кирпичиками» которой являются те или иные охранные услуги. Вот почему при организации охраны частного предприятия необходимо разработать модель охранной деятельности применительно к данному предприятию.

    При любых возможных подходах к решению  названной проблемы модель непременно должна иметь следующие главные  составляющие:

• цель охраны и задачи охранных структур на предприятии;
• объекты охраны и виды охранных услуг на объектах предприятия;

    — систему охраны;

    — структуру охраны;

• средства охраны;
• организационно-правовой механизм осуществления охраны

    в местах и на объектах предпринимательской  деятельности предприятия;

    3) подготовить инструкцию по организации  охраны па предприятии. Инструкция должна:

• учитывать особенности партнеров и конкурентов, а также среду, в которой действует предприятие;
• регламентировать действия всех без исключения лиц, которые   j попадают в сферу очерченных инструкцией охранных отношений;
• вписываться своими предписаниями, ограничениями и запретами в жизненный цикл охраняемого предприятия и не осложнять его предпринимательской деятельности;
• обеспечивать должное поведение субъектов охранных отношений на охраняемом объекте;
• предусматривать экстремальные ситуации и деятельности предприятия и оптимальные варианты действии в этих ситуациях.