Экономика недвижимости

     ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

     Ккап - коэффициент капитализации.

     

Расчет  ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме  табл. 9

Отчет о доходах и  расходах

     Таблица 9 

     Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

     Для расчета ставки дохода на капитал  используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

     Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

     Значение  безрисковой ставки принимается  равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором.

     Расчет  различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

     Премии  за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного.

     Возмещение  инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

     

     Остающийся  срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

     Остающийся  срок полезной жизни принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Для данного объекта он составляет 15 лет, здание находится в привлекательном месте для торгового центра, так как по близости нет торговых центров аналогичного масштаба, а продукты питания и одежда всегда имеют большой потребительский спрос, но это не центр, где проходимость людей больше чем в районе средней отдаленности. А так же в ближайшие года рядом могут появиться аналогичные здания общественного питания. Принимаем 100/15=6,67%

     Безрисковая ставка составляет 10,5% на 2007г. в Центральном Банке РФ.

     Процент риска низкой ликвидности небольшой, так как объект оценки находится  в хорошем состоянии, может эксплуатироваться  ещё продолжительное время; находится  в центральном районе, где нет аналогичного центра, а так же расположен на главной улице города, что облегчает транспортную доступность и делает объект достаточно быстро ликвидным. Принимаем 3%.

     Ставка  риска вложения в недвижимость составляет 5%

     Так как объект является зданием общественного питания, где роль инвестиционного менеджмента не играет решающую роль, потому что арендаторы помещений самостоятельно решает вопросы управления, рисковую ставку назначаем 4%.

            Расчет ведем по форме таблицы  10.

Таблица 10

Расчет  коэффициента капитализации.

     Результат стоимости объекта с использованием доходного подхода, используя формулу 3:

Сдох = ЧОД / К_кал. = 8329787,13/ 0,2917=28556006,62 руб. 

     4. Сведение стоимостных  показателей в  итоговую оценку  стоимости недвижимости

     

     После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

     Для определения весового коэффициента необходимо знать положительные  и отрицательные стороны каждого из методов.

     Достоинство затратного метода заключается в  возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости. Недостаток: существует принципиальное отличие между затратами и рыночной стоимостью, можно потратить большое количество средств на создание объекта, но в последствие не получить прибыли из-за нерационального его расположения, управления или других факторов.

     Достоинство доходного метода: он отражает представление  инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор. Недостатки следующие: не для всех объектов можно применить; подход основан на прогнозах.

     У сравнительного метода положительной  стороной является то, что он отражает отношение рынка к объекту оценки.

     Отрицательной - отсутствие существующих даже двух абсолютно подобных объектов.

     Принимая  во внимание все вышеизложенное, а  именно то, что затратный метод не очень целесообразен в данном случае, так как оцениваемое здание является общепитом и расположено в центре, рынок здесь очень активен и цена на строительство постоянна меняется. Доходный метод целесообразен вследствие того, что такое здание приносит высокий доход. Сравнительный же метод эффективен, схожих объектов на рынке в настоящие время представлено много, из чего можно сделать вывод о стоимости объекта оценки по рыночной стоимости объектов-аналогов. 9 аналогов - достаточное число, для определения цены этим методом. 
 
 
 

                                                    Таблица 11 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. 

      

     

     Определяем  рыночную стоимость, используя весовые коэффициенты:

23859,1869*0,12+10881,80*0,65+28556,006*0,23=2863,10+7073,17+6567,88=

=16504,15 тыс. руб.

     Так как целью оценки является определение залоговой стоимости, то определяем ее. Ликвидность объекта высока, поэтому назначаем процент залога равным 65%. 

Таким образом, залоговая стоимость составляет 0,65*16504,15=10727,7 тыс. руб. 

5. Расчет  кредита и обязательств под залог

оцененного  объекта недвижимости

     При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление  способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

     В курсовом проекте остановимся на анализе залогового обеспечения кредита. Сумма кредита будет приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

     Обязательства по кредиту представляют собой суммы  выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение  основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.

     Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула:

     

      (4)

где РМТ - выплаты по кредиту, р.;

  PV - сумма кредита, р.;

i - годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;

к - число  начислений в году;

n - срок, на который выдан кредит, лет. 

PMT=10727,7 *((0,175/12)/(1-(1/(1+0,175/12) )))= 532,983688 тыс. руб. 

     Ставка  за пользование кредитом устанавливается  по результатам анализа условий кредитования, которые предлагаются банками и равна 17.5 %. Срок, на который выдается кредит - 2 года. При расчете процентов за пользование кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.