Экономика недвижимости

     Опираясь  на ретроспективную и текущую  информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода.

     Помимо  потерь от недоиспользования и при  сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

     Чистый  операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

     ЧОД = ДВД-ОР.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

     Операционные  расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

     Операционные  расходы принято делить на:

     • условно-постоянные;

     • условно-переменные, или эксплуатационные;

     • расходы на замещение, или резервы.

     К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

     • налог на имущество;

     • страховые взносы (платежи по страхованию  имущества);

     • заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

     К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

     •  коммунальные;

     • на содержание территории;

     • на текущие ремонтные работы;

     

     • заработная плата обслуживающего персонала;

     • налоги на заработную плату;

     • расходы по обеспечению безопасности;

     •  расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

     Расходы, не учитываемые при оценке в целях  налогообложения:

     •  экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при  расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

     • обслуживание кредита является расходами  по финансированию, а не операционными  расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость  недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

     •  подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог  на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

     • дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

     • предпринимательские расходы владельца  недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого  от недвижимости, тоже не относятся  к операционным.

     К расходам на замещение  относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства  резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые, на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

     В случаях, когда недвижимость приобретается  с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

     Денежные  поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

     Расчет  коэффициента капитализации.

     Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации:

     • с учетом возмещения капитальных  затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

     • метод связанных инвестиций, или  техника инвестиционной группы;

     • метод прямой капитализации.

     

     Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных затрат.

     Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

     1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

     2)  нормы возврата капитала, т.е.  погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент  коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

     Ставка  дохода на капитал строится методом  кумулятивного построения:

     Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность  недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

     Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

     Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

     Требования  к безрисковой ставке:

     доходность  на наиболее ликвидные активы, для  которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

     Важно отметить, что при использовании  номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода. 
 

     Расчет  различных составляющих премии за риск:

     • надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

     • надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

     •  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

     

     Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в  недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

     Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y_p - ставкой процента для рекапитализации.

     Существуют  три способа возмещения инвестированного капитала:

     • прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

     • возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

     •  возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

     Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

     • в текущую стоимость переводится  ЧОД за один временной период;

     • не рассчитывается цена реверсии;

     • коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:

     методом рыночной выжимки;

     методом определения коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных затрат;

     методом связанных инвестиций.

     Преимущества  метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

     Недостатки  метода капитализации доходов состоят в том, что

     •  применение его затруднительно, когда  отсутствует информация о рыночных сделках;

     •  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

     Преобразование  будущих доходов в текущую  величину стоимости осуществляется по формуле

                                   Сдп=ЧОД/Ккап,                                (3)

     где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;