Экономика недвижимости

     Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются  описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

     Для расчета весовых коэффициентов  применяется метод расстановки  приоритетов.

     При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || ||, где - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj). Сравнение приводим в таблице 8.

      -{1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj }.

     Матрица  

     Таблица 8

     

     

      Итого цена в соответствие такого взвешивания  рассчитываем: скорректированную цену по каждому аналогу умножаем на весовой  коэффициент для него, результат  суммируем:

22968,07*0,13+23011,68*0,10+27059,99*0,11+23285,92*0,06+23203,71*0,06+

+17866,24*0,09+23101,5*0,16+23167,41*0,13+22999,49*0,15=2985,85+2301,17+

+2976,60+1397,16+1392,22+ 1607,96+3696,24+3011,76+3449,92=22818,88 тыс. руб.

     Для вывода стоимости необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

• среднего арифметического значения скорректированных цен;

Определим среднее арифметическое значение скорректированных цен:

 руб.

• модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены;

Из  ряда чисел 2985,85, 2301,17, 2976,60, 1397,16, 1392,22, 1607,96, 3696,24, 3011,76, 3449,92. Если округляем: 29,9,  23,0,  29,8,  14,0,  13,9,  16,1,  37,0,  30,1,  34,5.

  Наиболее часто встречающееся значение 2976,60 руб.

• медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

1392,22, 1397,16, 1607,96, 2301,17, 2976,60, 2985,85, 3011,76, 3449,92, 3696,24.

Выбираем  2976,60 руб.

• скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект 
  аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. 

Наиболее  похожим объектом аналогом на объект оценки является А7, так как стоимость содержит наименьшее количество поправок, стоимость  1м² этого объекта составляет 23101,5 руб. 

     В итоге принимается как среднее  арифметическое между значениями приведенных  выше показателей: 

     Сз= тыс. руб.   

     

     

     3.3 Оценка в рамках  доходного подхода 

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

     • качество и количество дохода, который  объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

     • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

     В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

     При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

     Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

     •  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

     • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

     • способность учитывать конкурентные колебания;

     • способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его  стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). 

     Метод капитализации доходов используется, если:

     • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

     •  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости  зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

     Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

     При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

     • нестабильность потоков доходов;

     

     •  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

     Основные проблемы данного метода.

     1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

     2. В российских условиях основная  проблема, с которой сталкивается  оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

     Основные  этапы процедуры  оценки методом капитализации:

     1)  определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве  дохода, генерируемого объектом  недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

     2) расчет ставки капитализации;

     3)  определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

     Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной  платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

     ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

     Обычно  эти потери выражают в процентах  по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К ) объекта недвижимости.

     Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

     •  общеэкономической ситуации;

     

     • перспектив развития региона;

     • стадии цикла рынка недвижимости;

     •  соотношения спроса и предложения  на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

     Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

     Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости  от перспектив развития конкретного  сегмента рынка недвижимости в регионе).