Экономика недвижимости

       Расчет скорректированных цен земельных участков приведены в таблице 3.

     Приведем  расчет корректировок для стоимости  объекта – аналога А1:

1. Оцениваемые права стоимости у объекта – аналога частная и оцениваемого объекта тоже частная, то процент корректировок равен 0%.
2. Условия финансирования типичные у объекта - аналога и типичные у оцениваемого объекта, то процент отличия равен 0%.
3. Условия продажи объекта оценки – типичные, объекта аналога – срочная продажа, что снижает стоимость объекта на 10%. Для чего, чтобы приблизить стоимость  аналога к оцениваемому объекту, добавляем корректировку равную 10%:

1,05*10%=0,105 руб. и скорректированная цена составит: 1,05+0,105=1,155 тыс. руб.

4. Дата продажи аналога 3 месяца назад, за этот срок цены возросли на  2%, корректировка составит 1,155*2%=0,0231 тыс. руб. и скорректированная цена составит: 1,155+0,0231=1,1781 тыс. руб.
5. Местоположение оцениваемого объекта и объекта – аналога – центральное, то процент корректировок равен 0%.
6. Асфальтобетонное покрытие у аналога - до 10 %, а у объекта оценки – 50% вводим  корректировку 5%: 1,1781*5% =0,059 тыс. руб.

7. Несущая способность грунтов низкая у  аналога и высокая у объекта  оценки: вводим корректировку 7%: 1178.1*0.07=0,0825 тыс. руб.

 

     Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

     Для согласования широко используются различные  методы. В частности, суждение о стоимости  объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;

(2,0621+0,9026+1,2685+1,346+1,2297+0,9248)/6=1,289

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены;

1,2685

3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;

0,9026  0,9248  1,2297  1,2685  1,346  2,0621

(1,2297+1,2685)/2=1,2491

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки:

в данном случае, это аналог №3 1,2685

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

(1,289+1,2685+1,2297+1,2685)/4=1,263925 тыс. руб. за м².

Стоимость земельного участка 1263925*3480=4398,459 тыс. руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Расчет  скорректированных цен земельных участков

табл. 3

      Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. [1]

      В основе определения восстановительной  стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

      Прямые  затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. К ним относят:

- стоимость  строительных материалов, изделий,  оборудования;

- заработная  плата рабочих;

- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

- стоимость  коммунальных услуг;

- стоимость  доставки и хранения материалов  и пр.

      Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

   - стоимость инвестиций в землю;

   - гонорары проектно-сметным организациям;

   - маркетинговые, страховые и рекламные  расходы и другие затраты.

      Накладные расходы -  денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

      Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.[4]

        Один из методов оценки стоимости  нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

     В качестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м².

     При расчете стоимости нового строительства  необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы - 25 % от прямых затрат;
• прибыль   подрядчика   -   12   %   от   суммы   прямых   и накладных затрат
• оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

- налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

-    прибыль  инвестора - 30 % от понесенных расходов.

      Расчет  укрупненных показателей приведен в таблице 4. 

Расчет  укрупненного обобщенного показателя стоимости

 при  строительстве здания, тыс. руб./ м².

таблица 4

 

     Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. [1]

     По  мере эксплуатации объекта, постепенно ухудшаются качества объекта, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью  человека. На стоимость недвижимости в неменьшей степени влияют и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

     Износ обычно определяют в процентах, а  стоимостным выражением износа является обесценение.

     

     В зависимости от причин, вызывающих обесценение, выделяют три вида износа: физический, функциональный и внешний. (Рис. 1)

     

      Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

   Рис.1  

 
 

     Физический  и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

     Устранимый  износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.

      1) Физический износ — это уменьшение стоимости объекта 
недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов 
и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении 
строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных