Экономика недвижимости

технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

      Методы  расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный  (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод  срока жизни.

      Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня,  например, Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86), принимаемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации. В правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

      Физический износ здания определяется по формуле:

       ,

      Где - физический износ здания, %.

             - физический износ итого конструктивного элемента, %.

             - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости итого конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

            n- количество конструктивных элементов в здании.

        Недостатки методики:

- по  причине своей нормативности  она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость  применения по причине необходимой  детализации конструктивных элементов  здания;

-   невозможность измерения функционального  и внешнего износа;

- субъективность  удельного взвешивания конструктивных элементов.

     В основе стоимостного метода лежит физический износ, выраженный на момент  его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

     Определение физического износа методом срока жизни осуществляется с помощью формулы, где учитываются износ; эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; типичный срок физической жизни, оставшийся срок физической жизни.

      2) Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта 
недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и 
требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. 
Функциональный износ может проявиться в устаревшей архитектуре здания, 
в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении и т.д. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

      Причины функционального износа:

      - недостатки, требующие добавления  элементов (элементы здания и  оборудования, которых нет в существующем  окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам).

      - недостатки, требующие замены или  модернизации элементов (позиции,  которые выполняют свои функции,  но уже не соответствуют современным  стандартам).

      - сверхулучшения (позиции и элементы  сооружения, наличия которых в  настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

      3)   Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может “самоустраниться” из-за позитивного изменения окружающей среды. 

     При определении общего износа методом разбивки используют формулу: 

И_Н = 1 - (1 – И_ФИЗ/100) *(1 – И_ФУНК/100) *(1 – И_ВН/100)      (2) 

где И_ФИЗ - физический износ здания, %;

       И_ФУНК - функциональный износ здания, %;                 И_ВН - внешний износ здания, %.

     Для определения физического износа здания, которое является объектом оценки в проекте необходимо изучить  степень  повреждения конструктивных элементов здания. Количественная оценка физического износа приводится по данным только по фундаментам, стенам и перекрытиям в приложении 3. Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производим интерполяцию процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий.

    Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым трем элементам.

         Итоговая величина износа по  каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается  вывод о состоянии здания:

• хорошее - если физический износ определен в размере до 20%;
• удовлетворительное - если физический износ определен в размере от

20 до 40 %.

      Таблица 5

Расчет  физического износа здания 

 

     Расчет  физического износа здания: используем ВСН 53-86. 
 
 
 

Фундаменты  железобетонные

Табл. 6

     

     

     Трещины раскрытия в нашем здании до 1,5мм. По интерполяции определяем процент износа:

       x=0, y=1,5, α=0, β=20, z=1,2

     

     Данные  заносим в таблицу 5. 

Стены из несущих панелей.

Табл. 6а

 

     Повреждения на площади стена оцениваемого объекта составляют до 6%. Методом интерполяции определяем износ:

     x=5, y=10, α=11, β=20, z=6

     

       Данные  заносим в таблицу 5. 

Перекрытия  из сборных плит.

Табл. 6б

 

      Ширина  трещин до 2 мм. Метом интерполяции определяем износ:

     x=0,5, y=2, α=11, β=20, z=1,7

     

      Данные  заносим в таблицу 5.

      Теперь умножаем износ конструктивного элемента на удельный вес конструкции в здании и находим сумму износа.

      Вывод о состоянии здания: здание находится  в хорошем состоянии, так как  износ составил 10,25% и его износ незначителен.

      Так как необходимы затраты на модернизацию системы противопожарного оборудования функциональный износ здания оценен в 1 %.

      Так как зданий общественного питания достаточно много в городе, то это сказывается на снижение коммерческой привлекательности объекта со стороны инвесторов. Кроме того, в данном районе вблизи имеются помещения аналогичного типа и назначения, таким образом, внешний износ оценен в 9 %..

      Процентное  значение накопленного износа определяется по формуле, суммированием всех видов износа.

      Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

        

      И_Н=1-(1-10,25/100)*(1-1/100)*(1-9/100)=0,19 или 19%

      В завершение данного подраздела выводим  результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1). 

      С_ЗП=4398,459 +24025,590-24025,590*0,19=23859,1869 тыс. руб. 

     3.2. Использование сравнительного  подхода

     Подход  сравнительного анализа продаж - это  способ определения стоимости недвижимости путем анализа продаж объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

     Подход  сравнительного анализа продаж применяется  при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок). При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.