Экономика недвижимости

     Подход  сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

     Основные  этапы подхода сравнительного анализа продаж:

     1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

     2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

     3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;                                                                                                                                                                                                     

     4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

     5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

     На  первом этапе проводится сбор информации и формирование базы данных сделок с объектами недвижимости. В эту базу заносится вся доступная информация об объекте сделки, условиях, субъектах сделки и т.п. Вся информация должна быть проверена и достоверна. Информация считается достоверной в случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки (продавцом и/или покупателем), либо посредником между ними.

     На  втором этапе проводится изучение рынка  недвижимости, сегментирование его и определение, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

     

     Сегментирование - это процесс разбиения рынка  на сектора (сегменты), схожие по ряду параметров, которые условно можно разделить  на две взаимосвязанных группы:

     а) характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка. К ним относятся инвестиционная мотивация, предпочтения потребителей, пути финансирования и т.п.;

     б) характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка. Включают назначение, использование объектов, их качество, границы стоимости, передаваемые права и ограничения и т.д.

     Необходимо  выявить сегмент рынка, для которого подобные объекты будут типичны  для того, чтобы было возможным  выявить и проанализировать сделки, произведенные с сопоставимыми объектами.

     При этом необходимо учитывать типичный срок экспозиции подобных объектов на рынке, т.е. период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) подобного объекта, до даты совершения сделки с ним.

     На  третьем этапе проводится отбор аналогов - объектов сходных или подобных оцениваемому. При выборе аналогов необходимо отслеживать их принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект. Обычно отбирают от трех до пяти аналогов.

     Очевидно, что выбранные аналоги будут отличаться от объекта оценки по каким-либо характеристикам. Поэтому иногда при дальнейшей работе целесообразно оперировать не с ценой аналога - объекта в целом, а с ценой единицы сравнения - цена за единицу площади, за единицу объема, за единицу потребительских свойств и т.д. Единица сравнения - это некий общий знаменатель, позволяющий сравнивать между собой объекты и аналоги разной величины. Выбор единицы сравнения зависит от сегмента рынка, поэтому в качестве единиц сравнения принимают измерители, принятые на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

     На  четвертом этапе осуществляется приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. Основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: "За какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?"

     Для ответа на этот вопрос цены сделок с  аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, "направлениях" или коэффициентах.

     При корректировке цен аналогов в "направлениях" определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.

     В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта  в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные  денежные.

     

     Процентные  поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

     Денежные  поправки изменяют на определенную сумму  стоимость всего аналога - абсолютные денежные, либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.

     Все вносимые поправки применяются к  элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату). В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

•  состав передаваемых прав собственности;

•  условия  финансирования сделки купли-продажи;

•  условия  продажи;

•  время  продажи

     Вторая  группа - элементы, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Это:     

     ♦ месторасположение;

     ♦ физические характеристики;

     ♦ экономические характеристики;

     ♦ дополнительные компоненты стоимости.

     Для определения величин поправок, в  зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

     К качественным методам относят метод персональных интервью. К количественным методам относят  метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.

     В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, либо нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

     Статистические  методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессионного анализа, предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

     Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

     

     На  пятом этапе проводится анализ приведенных  цен аналогов и выносится итоговое заключение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Окончательное решение об итоговой величине стоимости, определенной с использованием подхода сравнительного анализа продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи аналогов, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. [2]

   Данные  о продажах сопоставимых объектов, для соответствующих типов зданий, определенных согласно критериям ЛНЭИ, приведены в исходных данных и в таблице методических указаний.

     Расчет  скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблицы, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.

     На  основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

• 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе 
  средней отдаленности;
• 10 % между центром и районом средней отдаленности.

      Поправки  на состояние объекта и условия  транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

При определении поправок необходимо учесть:

      1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

      2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, 
например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное 
состояние;

      3) при определении поправок по  той или иной характеристике  всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

      Расчет  скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости. Приведенную цену оборудования (кол.8) определяем как разницу между ценой продажи (кол.7) и стоимостью оборудования (кол.6), приведем пример для А1:

      24127-115=24012 тыс. руб.

      Приведенную цену по площади (кол.9) определяем как цена продажи аналога оборудования (кол.8) делим на площадь аналога и умножаем на количество квадратных метров нашего объекта (1644,7), что для А1 составляет:

      (24012/1891,4)*1644,7= 20880,06 тыс. руб.

      По  местоположению аналог А1 находится в районе средней отдаленности, а объект оценки – в центральном, поправка равна 1,1. Расчеты поправок для других объектов-аналогов аналогичны.

      Определение поправок по состоянию:

А1/А2=20880,06/19192,39=1,09

А6/А5=17866,24/15795,58=1,13

А7/А8=23101,5/21061,28=1,10

(1,09+1,13+1,10)/3=1,11

Определение поправок по транспортной доступности:

А1/А3=20880,06/19453,62=1,07

А6/А4=17866,24/17059,28=1,05

А7/А9=23101,5/22114,89=1,05

(1,07+1,05+1,05)/3=1,06

Расчеты ведем  по форме таблицы 7.

     После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

     Из  приведенных выше расчетов получаем, что стоимость объектов, находящихся  в удовлетворительном состоянии стоят на 11% дешевле, чем объекты, находящиеся в хорошем состоянии. А объекты, находящиеся на второстепенных улицах города стоят на 6% дешевле объектов расположенных на главных улицах.

     Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок: для объекта А1 рассчитаем: 20880,06*1,1*1*1=22968,07 тыс. руб.

      Для остальных объектов скорректированная  цена рассчитывается аналогично.