Экономика недвижимости

      Критерий 5. На последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта и признается отвечающим принципу ЛНЭИ объекта.

      При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли.

       Учитывая  конструктивные особенности здания, выбираем его использование в  качестве здания общественного питания – ресторан. Это обуславливается так же тем, что находится объект на главной улице города и легкой доступностью с соответствующими подъездными путями.[4]

3. Определение стоимости  здания различными  подходами

к оценке недвижимости

     В отношении недвижимости, стоимость – это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий). Затраты – это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости. Цена – это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости.

     Недвижимость  не существует сама по себе. Она находится  под воздействием окружающей среды  и сама влияет на нее. Наиболее существенно  на стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

• Физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданная человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, формы участка и т.п.
• Социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи и т.п.
• Экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
• Политические (административные): зонирование, строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность.

     Все названные факторы действуют  в совокупности и, как правило, отражают местоположение объекта недвижимости в системе расселения.

     Оценка  недвижимости – это определение  стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

     Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки);  и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

    В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке. [4] 
 
 
 

     3.1. Использование затратного метода

     Основная  расчетная формула:

      С_ЗП = С₃ + С_НС – И_Н, (1) 

     где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного    подхода, тыс. р.;

     С_З - стоимость земельного участка, тыс. р.;

     С_З=4398,459 тыс. руб.

     С_НС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

     С_НС=1802,6944*13,3276=24025,590 тыс. руб.

     И_Н - накопленный зданием износ, тыс. р.

     И_Н=24025,590*0,19=4564,8621 тыс. руб.

     Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах.[1]

     При оценке стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается  как свободный от улучшений и  оценивается в предположении, что на нем реализуются функции, соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию.[3]

     Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах - аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.[1]

     На  основании обработки рыночной информации выполняются следующие операции[3]:

• определяются основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;
• выбираются единицы сравнения, в качестве которых используются удельные цены единиц количественных характеристик элементов сравнения;
• из базы рыночных данных выбираются объекты сравнения (объекты – аналоги), наиболее близкие к оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии, что их использование после сделки является наилучшим и наиболее эффективным;
• цены сделок с объектами – аналогами корректируются поправками, компенсирующими отличия каждого объекта – аналога от объекта оценки по элементам сравнения;
• рыночная стоимость земельного участка как наиболее вероятная цена его определяется статистической обработкой цен сделок с объектами – аналогами с учетом корректирующих поправок или обработкой результатов корректировки цен этих сделок с объектами – аналогами.

     В частности, в рамках затратного подхода  необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок. В рамках проекта анализируются цены аналогичных участков.[1]

     Данные об аналогах, проданных на рынке, приведены в таблице 2. 

     Данные  о продажах земельных участков

     табл. 2

     * Сделка между партнерами по  бизнесу

     ** Приобретение соседнего участка  для расширения существующего 

     После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

     Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

      Основное  правило внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

     Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

      При внесении поправок необходимо подвергнуть  корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

     Вторая  группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

      Размер  величины поправок, необходимых для  расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка [1]:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по 
  причине дополнительных процедур согласования, государственные объекты 
  стоят на 10 % меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между 
  партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10%, цен. и отд.-30%;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до      50 % -5%;
• разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3 %, сред.  и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.