Экономика недвижимости

     Целью данного курсового проекта является определение залоговой стоимости недвижимого имущества, расчет и обоснование выплат по кредиту, закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а так же кредитования под залог недвижимости на основании самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы.

     Задачи  исследования: техническое описание объекта оценки; анализ лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки. [1] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Постановка  задачи оценки

     Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. Выявляется базовая  информация, определяющая весь процесс  оценки.

     1. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного помещения общественного питания, расположенного в Центральном районе по адресу улица  Красный проспект, 62.

      Объект  оценки является одноэтажным зданием. Высота объекта составляет 9,6 м. Стены панельные, фундамент железобетонный, перекрытия – сборные плиты, несущими конструкциями являются колонны. Общая внутренняя площадь помещения составляет 1644,7 м². Площадь по осям составляет 1740 м². Площадь здания 1802,6944 м². Объект находится на главной улице города.

      Земельный участок, относящийся к объекту, составляет 3480 м². Наличие асфальтного покрытия до 50 %. Несущая способность грунта высокая.

      2. Оцениваемый объект находится  в собственности. Собственником данного объекта является Селиванов Тимофей Алексеевич, проживающий по адресу г. Новосибирск, ул. Никитина, 68-65. Правоустанавливающим документом является договор купли – продажи.

      3.Оценка  здания производится 6 октября 2007 года.

      4.Целью  оценки является определение залоговой стоимости имущества.

      5. Залоговая стоимость оценивается на основе рыночной и составляет 30-70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта. Для данного объекта была выбрана 65 %, т. к. здание находится в центральном районе и на главной улице города. Имеет относительно большие площади, что сказывается на высокой цене объекта в целом и пользуется более низким спросом, чем помещения меньших размеров. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.Анализ  лучшего и наиболее  эффективного

       использования недвижимости

     По  определению лучшее и наиболее эффективное использование  (ЛНЭИ) земли и улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ЛНЭИ  объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом ЛНЭИ. Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ЛНЭИ  должен проводиться  в два этапа: сначала для участка земли, как будто свободного, а затем – для того же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ЛНЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.

     Если  стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с этими  улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае нецелесообразно оценивать рыночную стоимость объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего, в случае превышения рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение холдингового периода.

     Анализ  ЛНЭИ  представляет собой составную  часть программы управления объектом, а так же часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости) – в соответствии с определениями всех видов стоимости. В оценочной практике результаты такого анализа могут быть использованы:

• При оценке свободных земельных участков;
• В затратном подходе оценки участков с улучшениями – при оценке функционального устаревания, связанного с различиями рекомендуемых функций, соответствующих ЛНЭИ для земельного участка как свободного и для того участка с существующими улучшениями.
• В подходе сравнительного анализа продаж (договоров аренды): при выборе объектов – аналогов и осуществлении корректировок цен продаж (ставок арендной платы) обязательно выполнение требования соответствия использования каждого аналога (после сделки) принципу ЛНЭИ.
• В доходном подходе: арендные ставки, потери от недозагрузки и неплатежей.

     Для каждого объекта алгоритм анализа ЛНЭИ состоит из пяти критериев.[3]

     Критерий 1. Первоначально составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень  осуществляется без ограничений.

     Критерий 2. На следующем этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых – по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие  законодательных и нормативно-правовых нарушений:

• Правилами зонирования и существующими регламентами получения разрешения на застройку, разделение или объединение участков;
• Требованиями, предусмотренными СНиП, в частности, по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;
• Нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а так же по потреблению ресурсов.

      При этом имеются в виду, заперты и ограничения не только на сами функции, но так же и на набор работ, предназначенных для реализации этих функций.

      Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

• Наличие сервитутов и других ограничений прав собственности на объект;

• Местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;

• Наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;

• Возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемых функций. [3]

      Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство.

      Критерий 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

• Не тот рельеф и имеются скальные образования;
• Неудобна форма или мал размер участка;
• Неприемлема гидрологическая обстановка в грунте и имеются затопляемые зоны;

      Из  этого перечня исключаются также  функции, которые не могут быть реализованы  из-за невыполнимости каких-либо звеньев  технологической цепочки планируемого строительства: нет возможности обеспечить поставку материалов, техники, рабочей силы, а так же обеспечить необходимые условия техники безопасности и завершения проекта в заданный срок при приемлемом соответствии стоимости и качества работ.

      Очевидно, что требующееся для подобного  рода улучшения дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функций при окончательном выборе варианта. [3]

      Здание  имеет одно помещение, которое составляет 60% от общей площади всего здания, а так же  более мелкие помещения, так же здание имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются колонны, что позволяет использовать объект как здание общественного питания, столовую, ресторан, кафе, бар, закусочную.

      Критерий 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Это достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал  с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

      На  данном этапе необходимо также обеспечить условия финансовой осуществимости функций: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. [3]

      Оцениваем возможную доходность для каждого  законодательно разрешенного и физически  осуществимого варианта использования  здания.

      Ставки  аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м²

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                ^{табл. 1}                                                                                                                                                                                    

      Наиболее  высокие ставки при данной площади  и в центральном районе будут у административных зданий и зданий общественного питания.