Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

 

Тұтынушылық несиелердің  түрлері	АҚШ долларындағы  несие  сомасы	Несиенің айлардағы  мерзімі	Орташа есептелген  проценттік мөлшерлеме	Қамсыздандыру-дың түрі
Ипотека	100000 дейін	240 дейін	11 %	Жылжымайтын мүлік
Ескерту: «Қазақстанның халық банкі» АҚ мәліметтері негізінде құрастырылған

 

Несиені «Қазақстанның халықтық банкі» АҚ  салынып жатқан  пәтерді  кепілге алу  арқылы береді.

Ең төмен бастапқы  жарнаның сомасы – 15 %.

Несиелендірудің  мерзімі  – 7-ден 15 жылға дейін 

Пайыздық мөлшерлемесі –  жылдық  11 %-тен бастап (бастапқы жарнасына  қарай).

Қарыз алушы  Халық банктің депозитына   бастапқы жарнасын  аударады, одан кейін барып банк  пәтердің 100 проценттік құнына  несие береді.  Осы сомаға  несие бойынша проценттер  есептелінеді.

Оның өтінішін  қарау  үшін және несиені рәсімдеу үшін жеке тұлға  табыс етуі тиіс құжаттардың  тізбесі төмендегідей:

- үлестік қатысу  келісімі;

- қарыз алушының жеке бас куәлігі (төлқұжаты);

- қарыз алушының  СТН туралы куәлігі;

Мұндай  шарттарды  бүгінгі  таңда қазақстандық рынокта   басқа ешбір 

қаржы  институты  ұсынбайды.  Несиені беру  туралы шешімді  қабылдау үшін  банкте 3 күн ғана кетеді. Барлық қажетті құжаттарды  (СТН,  жеке бас куәлігі және жұбайының  мүлікті кепілге қоюға келісімі) жинауға  небәрі 3-4 күн  керектігін ескерсе,  несиені алу үшін сол  небәрі  ең  көп дегенде 4 күн  кетеді.

Осыменен  жаңа өнімнің   керемет  сипаттамалары тиылмайды.

Қарыз алушының қалауы бойынша  несие  табысты растаусыз  және жылдық 7 % , яғни  нарықтық  пайыздан  екі есе төмен болып,  тұрғын үйдің 100 % сомасында  беріледі.  Ол үшін  банктегі депозитке  сатып  алынатын  пәтер  құнының  50 %  салып қою қажет. Қарыз алушы  өз несиесінің  жартысын қайтарған  сәттен  екінші жартысы  автоматты  түрде  осы депозиттің  қаражаты есебінен өтеледі.  Және де,  мерзімінен бұрын  өтеу үшін ешбір айыппұлдар салынбайды.

Банкте  несиелендірудің  бүкіл мерзіміне  әрбір клиентке  оның  жеке  менеджері  қызмет көрсетеді деген  ереже орнатылған.

Бұл бағдарлама өзіндігінен  оңтайлы болғанымен,  сондай-ақ  ол ипотекалық  несиелер рыногындағы  несие беру шарттарының либерализациялануының  көрсеткіші  болып келеді.  2003 жылдың өзінде  Елбасы  Қаржыгерлер  конгресінде  банкирлерге   тұрғын үй сатып алуға бөлінетін несиелердің  шарттарын  жеңілдетуге  мүмкіндіктер іздестіру жөнінде тапсырма берген болатын.  Осы жөнінде тағы бір  мәрте  Елбасының 2004 жылғы  Жолдауында да айтылды.

 Кесте 18 -

Бағдарлама	«Пайдалануға дайын тұрған жылжымайтын мүлік пен жеке тұрғынүй құрылысын жүргізуге арналған жер  телімдерін сатып алу» бағдарламасы	«Салынып жатқан жылжымайтын  мүлікті сатып алуға» бағдарламасы	«Жеке тұрғынүй салуға және үйді жөндеуге» бағдарламасы
Пайдалану мақсаты	Кредит коммерциялық емес мақсаттағы, пайдалануға дайын тұрған жылжымайтын мүлікті және  жеке тұрғынүй құрылысын жүргізуге арналған жер телімдерін  сатып алуға беріледі.	Кредит салынып  жатқан жылжымайтын мүлікті сатып  алуға беріледі.	Кредит жеке тұрғынүй құрылысына (құрылысты аяқтауға), сондай-ақ коммерциялық емес мақсаттағы жылжымайтын мүлікті жөндеуге беріледі. Тұрғын үйлік жылжымайтын мүлік  Банктің есебінен «Жеке тұрғынүй салуға және үйді жөндеуге» бағдарламасы бойынша салынған жағдайда тұрғын үйді жөндеуге заем беріледі.
Мақсатты топ:	ҚР-ның резиденті болып  табылатын жеке тұлғалар.	РҚ резиденті  болып табылатын жеке тұлғалар.	Жеке меншік құқығы бойынша төмендегілерге иелік  ететін ҚР резиденті жеке тұлғалар: - құрылыс жүргізуге  рұқсат етілген  жер телімдері - тұрғын үй құрылысына/аяқтауға берілген заемдар бойынша; - пайдалануға дайын  тұрғын үйлік жылжымайтын мүлік  – тұрғын үйді жөндеу берілетін  заемдар бойынша.
Бағдарламаның талаптары:     Кредит беру мерзімі – Кредит берілетін валюта –   Кредит сомасы –   Сыйақы мөлшерлемесі - АҚШ долларында     Тиімді сыйақы мөлшерлемесі:                                                             Кредиттік өтінімді қарастыру  мерзімі –	30 жылға дейін.	6 айдан 30 жылға  дейін.	6 айдан 15 жылға  дейін.
	АҚШ доллары, теңге.	теңге, АҚШ доллары.	теңге, АҚШ доллары.
	5 000 АҚШ долларынан жоғары.	5 000 АҚШ долларынан бастап.	5 000 АҚШ долларына дейін
	тенгемен 15,5%-                                                                                              дан 16,5%-ға дейін,	теңгемен 15.5% - 16.5%-ға дейін,	теңгемен 16,5%,
	жылдығы 14%- дан 15%-ға дейін.	жылдығы 14%-дан 15%-ға дейін.	жылдығы 15%.
	Тенгемен 16,8%-дан жоғары, АҚШ долларында –  15,1%-дан жоғары.                                                                                      Табысты құжат арқылы растау міндетті түрде талап етіледі. Міндетті талабы – бастапқы жарна жылжымайтын мүліктің бағалау сомасының 20% бастап мөлшерінде болуы керек, қосымша кепіл кезінде бастапқы жарна 0%                                                                                       Сақтандыру бүкіл кредиттеу мерзімі бойынша Банкпен жүзеге асырылады: жеке (өмірлік/келеңсіз оқиғадан), мүліктік (кепілзатты)*.	теңгемен 16.8%-ға дейін, АҚШ долларында –  15,0%-дан бастап. Табысты құжат арқылы растау міндетті түрде талап етіледі. Міндетті талабы – кредит сомасының кемінде 30% мөлшеріндегі бастапқы жарна төленуі  тиіс. Сақтандыру бүкіл кредиттеу  мерзімі бойынша Банкпен жүзеге асырылады: жеке (өмірлік/келеңсіз оқиғадан) және мүліктік (кепілзатты)*.	АҚШ долларында–   16,3%-дан бастап, тенгемен 17,7%-дан бастап Кредит сомасы – кемінде - 5 000 АҚШ доллары, кредиттің ең жоғарғы  сомасы заемшының төлем қабілетіне байланысты. Кредитті табысты құжатпен растау арқылы, сондай-ақ растамай-ақ алуға  болады. Міндетті талабы – меншікті қаражатымен қатысу. Банктік салым  мөлшері сатып алынатын жылжымайтын  мүлік/құрылыс жұмыстары құнының 15%  құрауы тиіс. Сақтандыру бүкіл кредиттеу  мерзімі бойынша Банкпен жүзеге асырылады: жеке (өмірлік/келеңсіз оқиғадан), мүліктік (кепілзатты)*.
	7 жұмыс күні.	7 жұмыс күні.	7 жұмыс күні.
Кредит бойынша қамтамасыз ету:	Негізгі және қосымша қаматамасыз  ету ретінде  мыналар қабылдануы мүмкін: сатып алынатын және/немесе қолда бар, пайдалануға дайын тұрған жылжымайтын мүлік; жеке тұлғаларға тиесілі коммерциялық жылжымайтын мүлік; жер телімі.	Негізгі қамтамасыз ету ретінде: Сатып алынатын салынып жатқан жылжымайтын мүлік; Коммерциялық/коммерциялық емес сипаттағы, жеке тұлғаларға тиесілі жылжымайтын мүлік қабылдануы мүмкін.	Тұрғын үйлік  жылжымайтын мүлік құрылысына берілетін  кредиттер бойынша кепіл ретінде  мыналар қабылдануы мүмкін: 1. өтінім берушінің табыстарын  құжат арқылы растамай кредит  берген жағдайда: А. негізгі қамтамасыз ету  – қолда бар жылжымайтын мүлік; Б. қосымша қамтамасыз ету  – банктік салым, оның сомасы  заемшының қатысуы үшін қарастырылған меншікті қаражаты мөлшерінен кем болмауы керек; 2. Өтінім берушінің табысын  құжат арқылы растай отырып  кредит берген жағдайда- негізгі  қамтамасыз етудің болуы. Тұрғынүйлік жылжымайтын  мүлікті жөндеу жұмысына берілетін  кредит бойынша кепілдік  ретінде  пайдалануға дайын жылжымайтын мүлік болып табылатын негізгі қамтамасыз ету қабылдануы мүмкін.
Ескерту: «Қазақстанның  халық банкі» АҚ мәліметтері негізінде  құрастырылған

 

Ескерту: «Қазақстанның халық банкі» АҚ мәліметтері негізінде құрастырылған

Халық банкінде  несиені   шапшан рәсімдеу мәселесі ең  бірінші  орынға қойылған.  Азаматтарда  қажетті  қаражатты алу үшін  уақытқа  байланысты  қиныдықтар туындамауы тиіс. Осы бағытта атқарылған жұмыстың арқасында  қазіргі кезде  100 мың  долларға дейн баратын  несиелер бойынша  шешім  үш күн ішінде, ал 100 мыңнна астам долларлық қарыз  беру туралы шешім – 5 күн ішінде шешіледі.

Банк  ипотекаға ақшаны  7  және 11 жылдық  процентпен 15  жылға дейін береді.  Тұтынушылар  осы ұсыныстың  артықшылықтарына көзі жетіп,  осы  бағдарламаны  іске асырудың  бірінші айының өзінде  халыққа 30 миллион доллардан астам несие берілді. Айтпақшы, «Ипотека Lights»  несиесін  алған азаматтар  несиені  мерзімінен бұрын, айыппұлдық санкциялар қолданусыз  жаба алады. 

Осыған орай, жоғарыда айтылғанға  мынадай қорытындылар жасауға болады:

- филиалдың қызметінің  негізгі көрсеткіштері  бөлімше   халыққа қызмет көрсету сапасын  арттыру  үшін  үнемі жұмыс  істегенін,  даму жолында  клиенттерді  тарту үшін  жаңа бағыттар  іздестіргенін  көрсетеді; 

- банктік ұзақ мерзімді  перспективаға жасаған  коэффициенттік  талдауына қарағанда  және  банктің таратылу  жағдайында, банктің міндеттемелері  банктің өтімді активтерімен қамтамасыз етілген. Жалпы алғанда, банк, жылдан жылға  даму қарқының  жеделтдетіп, тұтынушылардың  жоғары сенімділігіне,  жоғары дәрежелі өтімділікке қол жеткізіп,   қаржы рыногында  тұрақты  және сенімді қызмет атқарып келеді, мұнда жақын  және алыз шетелге  төлемдер аударумен байланысты кез келген операцияларды атқаруға болады деген қорытынды жасауға болады.

Бүгінгі таңда  ипотекалық несиелер  банкке тұрақты  табыс  әкелетін  неғұрлым  пайдалы  операциялардың біріне жатады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ЕКІ ДЕҢГЕЙЛІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ЖҮЙЕСІН ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ МЕН ӨЗЕКТІ МӘСЕЛЕЛЕРІ

3.1 Қазақстан Республикасының ипотекалық нарығындағы өзекті мәселелер және оларды шешу жолдары

 

Қазіргі таңда қазақстандықтар  үшін баспана әлеуметтік маңызы зор  өткір мәселенің біріне айналды. Бүгінде халықтың қалың тобы үшін үйлі-жайлы болудың екі-үш қана жолы бар: бірі – тұрғын үй құрылысын  дамыту жөніндегі мемлекеттік бағдарлама, келесісі – әкімдікте пәтердің немесе жердің кезегінде тұру, одан кейінгісі – бастапқы жарна жинап, сосын екінші деңгейдегі банктерде несие рәсімдеу. Айтуға оңай болғанымен, бұл машақаты көп, оңай шаруа емес. Себебі, көп жағдайда ниет пен мүмкіншілік сәйкес келмей жатады. Оның үстіне әлемнің ығырын шығарған экономикалық-қаржылық дағдарыстан кейін көптеген елдердегідей Қазақстанның да қаржы секторындағы және тұрғын үй нарығындағы жағдай түбегейлі болмаса да, біршама өзгеріске ұшырады. Дағдарыс әсіресе еліміздегі қаржы секторына қатты әсер етті. Бұрын кез-келген мақсатқа несиені оңды-солды таратқан екінші деңгейлі банктер, дағдарыс сілкіп-сілкіп алғасын, әр қадамын аңдап басатын болды. Сөйтіп ипотекалық несиеге қойылатын талаптарын күшейте түсті. Бұл банктер тарапынан берілетін несие мөлшерінің азаюына әсер етті, ал ол өз кезегінде тұрғын үй нарығындағы күрмеуі күрделі мәселені одан әрі қиындата түсті. Бұған қоса  дағдарыс халықтың төлем қабілетінің төмендеуіне ықпалын тигізді.

Қазіргі уақытта еліміздің  көпшілік азаматтарының басыбайлы  тұрғын үй алуға жағдайлары келмей отыр. Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің  қазіргі жағдайы мынадай: несие  алу үшін пәтер құнының 30% мөлшерінде бастапқы жарна жинау қажет, ал несиенің жылдық белгіленген ставкасы – 16-18%.  Осыны ескресек, қазақстандықтардың басым көпшілігі үшін қазіргі  жағдайда ипотекамен баспана алу  іс жүзінде қиын болып тұр.

Ипотека саласындағы мәселелер  бәрімізге мәлім: тұрғын үй бағаларының  жоғарлауы ипотекалық несие бойынша  процент ставкасының жоғаруы  болуы, кең көлемдегі алғашқы  жарналар, сонымен қатар, көптеген банктер  ұзақ мерзімге несие беру үшін тәуекелге  бармайды. Қазіргі таңда қаржы  нарығындағы қалыптасқан жағдайда халықтың ең маңызды несие ресурстарын  алу мүмкіндігі кеңейіп, ипотека  – несиенің ең негізгі түріне айналды.Сонымен  қатар, бұл жағдайлар тұрғын үй құрылысы өнеркәсібінің дамуын тоқтатуда. Ипотекалық несиелендірудің өзі осы тұрғын үй құрылысы өнеркәсібінің дамуына  инвестиция тартудың маңызды әдістерінің  бірі болып табылады.

Жалпы мамандардың пікірінше, халықтың тұрғын үйге қол жетімділігін қамтамасыз үшін эконом-классты үй-жайлардың  құрылысын дамытып, халықтың төлем  қабілеттілігін арттыру қажет. Мәселен, инвесторлар үшін тұрғын үй сұранысындағы  нақты төлем қабілеті маңызды  саналады. Ал ипотекаларды беру процесін жеңілдету, салынған үйлердің сатылымдарына  кепіл бола алады. Онсыз инвестиция тарту мүмкін емес, сондай-ақ шетелдік капиталдың бұл бағытқа қызығушылық  танытуы қиынға түседі.

Ипотеканың қол жетімділігін арттыру үшін жылдық сыйақының мөлшері 8%, бастапқы жарна 10 % болуы тиіс, ал ипотекалық несие 20 жыл мерзімге берілуі  қажет. Осы орайда мамандар халықтың тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесін  мейлінше шешу үшін Қазақстанда сингапурлық  үлгіні іске асыру қажет деген  пікірлерін білдіреді. Сингапурлық үлгі бойынша,  егер пәтерге мұқтаж адамның қалтасы бастапқы жарнаның мөлшерін көтере алмаса, оған зейнетақы жинағын пайдалану мұрсат беру керек.  Ипотекамен пәтер алу кезінде бастапқы жарна ретінде зейнетақы жинағын пайдалану мәселесін зерделеу дұрыс болады.

Сингапурде осы үлгіні жолға қойылғаннан бері баспаналы  болғандардың үлесі 3 есеге, яғни 2007 жылғы 27 %  көрсеткіштен қазір 91%  дейін  артқан. Сингапурде тұрғын үй құрылысын  арнайы құрылған мемлекеттік ұйым жүзеге асырады. Ол ел тұрғын үй құрылысын  дамытудың алғашқы кезеңінде  арзан әрі шағын үй-жайларды салды, ал қазіргі кезде мемлекеттік  тұрғын үйлердің параметрі айтарлықтай  арта түсті. 

Қазақстанда  «Тұрғын  үй құрылысы жинақ банкі» АҚ ипотекалық несиелендіруге және үлестік құрылысқа  балама тағы тетікті ұсынып отыр.  «Тұрғын үй құрылысы жинақ банкі» құрылыс компанияларымен, сондай-ақ кейбір екінші деңгейлі банктермен бірлесіп  тұрғын үй құрылыс жинағы жүйесімен қатар, депозиттік-жинақ желісі негізінде тұрғын үй құрылысын қаржыландыру туралы ұсыныс әзірлеген. Жоба банк, құрылыс салушы және клиент арасындағы үшжақты ынтымақтастыққа есептелген. Оның аясында жылжымайтын мүлікті сатып алушы мен сатушының материалдық салымының кепілдігі қамтамасыз етіледі. Қазіргі кезде екі кесте қаралып отыр, оның бірі – мемлекет есебінен, ал екіншісі – жеке инвестициялар есебінен қаржыландыру. Мемлекет есебінен қаржыландыратын жобаны іске асыруда қайтарымды негізде қаржы бөлу  қажет.

Жоғарыда келтірілген  мәліметтер қазіргі таңда елімізде баспанаға деген сұраныстың жоғары екендігін көрсетіп отыр. Яғни, қол  жетімді тұрғын үй мәселесіне қатысты  ұтымды ұсыныстар жасалып жатса, үй-жайға зәру азаматтары баспаналы  болуға барынша талпынатыны анық. Деректерге сүйенсек, қол жетімді  тұрғын үйлер бойынша республикалық  бюджет қаржысы есебінен мемлекеттік  бағдарламаны іске асыру үшін бес  жарым жылдың ішінде 36,5 мың пәтер  салыныпты. Ал бағдарламаға қатысқандардың саны, яғни төлем қабілетін расталған  азаматтардың саны бұдан екі есе  көп - 86 мың. Ал мемлекеттік бағдарламаға қатысуға өтініш бергендердің саны – 181,5 мың.

Бүгінде дамыған елдердің өзінде  халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі түбегейлі шешілмеген. Шеттелдіктердің басым көпшілігі пәтерлерді немесе үйлерді жалдап тұрады. Қазақстанда бүгінде мемлекеттік бағдарлама, үлестік құрылыс, жалға берілетін тұрғын үй жүйесі, сондай-ақ іске асырылып жатқан басқа да жүйелер арқылы халықты баспанамен қамту мәселесі іске асырылуда.  Ең бастысы – бұл мәселеге мемлекеттік деңгейде  ұдайы көңіл бөлініп келеді. Тек ендігі жерде баспана мәселесін халықтың қалың тобының қалтасы көтеретіндей тұрғыдан шешу тетіктерін жолға қою қажет болып тұр. Себебі бүгінде қалалық жерлердегі, әсіресе Астана мен Алматыдағы үйсіз-күйсіз жүргендердің басым көпшілігі жастар. Ал жастар елдің келешегі, демографиялық өсімнің бірден-бір кепілі екенін ескерсек, болашаққа инвестиция салу үшін баспана проблемасын жүйелі түрде әрі халықтың мұқтаждығын ескере отырып шешкен жөн.

ЕДБ және ипотекалық компаниялар  үшін несиелік тәуекелділікті төмендету  – ипотекалық несиенің болашақтағы  дамуын көрсететін фактор болып табылады. Себебі, мерзімін ұлғайту және алғашқы  жарналарды төмендету несиегердің  тәуекелдігін төмендетусіз мүмкін емес. ҚРҰБ-ның бағалауы бойынша несиенің минималды ставка құрылымындағы  несиегердің пайда алмас бұрын  шығындарын жабуға мүмкіндік беретін  несиелік тәуекелділік үлесі ұлттық валюта негізіндегі несиелер үшін 49,2%-ды құраса, ал шетелдік валюта негізіндегі  несиелер үшін 59,8%-ды құрайды.

Әлемдік тәжірибе көрсеткендей, жалпыға ортақ ипотекалық несиелердің  нақты тәуекелдігін төмендетудің қаржылық құралы болып  - оның сақтандырылуы  жатады.

Ипотекалық несиелерді сақтандыру институттарын құрған мемлекеттер  қаржылық жүйесінде ортақ нәтижеге келуіне көптеген себептік әсер етті. Елдің әр түрлі экономикалық дағдарысы, олардың өзіндік тәжірибесі, сондай-ақ, кейбір мемлекеттер үшін ипотекалық несиелерді кепілдендіру қаржылық тұрақтылықты арттыруға бағытталған алдын  алу шарасы болып енгізілді. Қазақстандық ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры 2003 жылы қазан айында құрылды. Бұл  қордың қатысушысы болып ҚРҰБ табылады. Бұл қордың негізгі мақсаты –  елдің  қаржылық жүйесін тұрақтандыру бойынша  мақсатты бағытталған саясатты жүзеге асыру.