Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Жоғарыдағы кестелерден  көріп отырғанымыздай бағдарлама 3-3,5 жылды қамтиды, тұрғын үй бойынша  сыйақы мөлшерлемесі 5 пайыз, тұрғын үй заемын беру мерзімі – 6 жыл. Енді Қазақстандағы 39 коммерциялық банктің ипотекалық несие бойынша тарифтерін қарастырайық. Банктік секторда қайта қаржыландыру және ипотекалық несиелеу қызметтері қайта жандануда. Тұрғын үйге баға тұрақтанып, 2010 жылы аса бір бағада ауытқулар  байқалмайды. Егер де 2009 жылы банктердің бағадарламалары тоқталып қалса, 2010 жылы банктер қайта өз активті  операцияларын жүргізе бастады.

Бүгінгі күні нарықта коммерциялық банктердің арасында мұндай бағдарлама жоқ. Яғни алғашқы жарна – 10 пайыз, клиентеке 90 пайыздық несие беріледі. Қосымша ретінде- қарыз алушыға  кепілдік беретін зөаңды немесе жеке тұлға қосыла алады. Егер де клиенттің  өмірі сақтандырылған болса, зейнетке шығу  кезінде де ипоткалық несие  беру қарастырылған. Бағдарламаның  негізгі талаптары:

• несиелеу пайызы – 13 %;
• қарыздың минималды сомасы – 1 млн тг.
• мерзімі – 20 жыл.

Қазақстандықтардың арасында бүгінгі күні тұрғындық жинақтарының «неміс жүйесі» (немецкая) дамып келеді. 2003 жылы қыркүйектен банктің жұмыс  істеуінен бастап тұрғын үй жинақтарына  келісімге отырған 401000 мәмілелерден 2011 жылы 184000 – ға жетуі  «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның ипотекалық нарықтағы негізгі делдал екендігін көрсетеді. Тек ағымдағы жылдың өзінде 27 000 мәмілеге қол қойылып, жалпы сома – 56 млрд тг-ні қамтыды.

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ өз стратегиялық даму жоспарына сәйкес, 2005-2010 жж. мынадай  жетістіктерге жетті. Екінші деңгейлі банктер арасындағы халықтың салымдары  бойынша 1,4%-ды құрады, банктің ұзақ мерзімді салымдары бойынша нарықтағы орны – 4,4% құрады. Құрылысты несиелеу мен тұрғын үйдә сатып алу бойынша банктің үлесі – 6,5. Ағымдағы жылдың 6 айында 3,6 мың тұрғын ұй займдары 11 млрд. тг артық сомада берілді.

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ-ның активі соңғы  жеті жылда 77,5 млрд. теңгені қамтып, 97 пайыздық өсімді көрсетуде. Несиелік портфелі 50 млрд.теңгеден артып, депозиттік базасы 32,1 млрд. теңгеге жетті.

Бүгінгі күні «Қазақстанның  тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның  меншікті капиталы – 18,7 млрд. теңгені  қамтып, несиелік портфелінің сапасы – 2,9 млрд.гң немесе  жалпы несиелік портфель көлемінің 5-ын қамтуды.

Алдағы уақытта қажетті  процедураларды өткізу арқылы жарғылық капиталды 1,8 млрд. тг ұлғайту көзделуде. Бағдарлама негізінде 2010-2015 жж. негізгі  мақсаты – тұрғын үй-құрылыс салымдарын экономикалық активті халық арасында 6 пайызға дейін ұлғайту. Абсолюттік мағынада бұл сан – 600 000 келісім-шарт болу керек. Сонымен қатар, мұнда банктің салымдарының үлесін халық арасында 3,3 пайызға жеткізу, займдар мен құрылыс, тұрғын үйді иелену бойынша нарықтық үлесті 8,2 пайызға жеткізу көзделіп отыр. Осы арқылы келісім-шарттардың санын 117 000  дейін ұлғайтып, салымдарды 35 пайызға арттыру да алдағы жоспарда. Тағы бір айта кететін жайт, банктің қызмет көрсету сапасын 95 %-ға арттыру, банктің танымдылын – 65 %-ға арттыру негізгі мақсаттырдың біріне айналды.

Еліміздегі ипотекалық несиені  дамытуда Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкінің алатын ролі ерекше .

Тұрғын үй құрылыс ақша жинақтау Қазақстан халқының тұрғын үй жағдайларын жақсарту шараларына несие бөлудің сапалы жаңа жүйесі болып табылады. Қазақстан – ТМД аумағында  орта және ортадан төмен кірісті тұрғындарға арналған осы жүйенің қағидалары мен талаптарын  іске асыруды бастаған алғашқы мемлекет [39, 157 б].

Тұрғын үй құрылысна жинақтау ақша Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы «Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй құрылыс жинақ ақша туралы»  Заңының енгізілуімен басталды.

Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың тиімділігін  жетілдіру, көтеру және ипотекалық кредиттеу  жүйесін дамыту мақсатында Қазақстан  Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы № 364 «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкін құру туралы» қаулысы негізінде  «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» акционерлік қоғамы құрылды. Банк Құрылтайшысы және Акционері  Қазақстан Республикасы Қаржы министрлігі  Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру  комитеті тұлғасындағы Қазақстан Республикасының  Үкіметі болып табылады. 

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ тұрғын үй құрылыс  ақша жинақтау үшін германдық үлгісін  және әлемнің көптеген елдерінің  жинаған тәжірибесін пайдаланды. Чехия, Словакия, Венгрия, Франция, Люксембург секілді елдер осы жүйені табысты  жетілдірді және бұл өнім тұрғын үй жағдайларын жақсарту шараларын  қаржыландырудың үлкен әлеуетті мүмкіндік екенін дәлелдеді. Тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесі тұрғын үй жағдайларын жақсарту, тұрғын үйді сатып алу және ауыстыру үшін, сондай-ақ, тұрғын үй құрылысын, жөндеу және жаңартуларды қоса алғанда, заем алу мақсатында жеке жинақ ақшасын жинақтауға негізделген, тұрғын үйді қаржыландырудың қолайлы  механизмін ұсынады.

Тұрғын үй құрылыс ақша жинақтауы үшін  Қазақстан Республикасы  тұрғын үй саясатын жүргізудің бірден бір құралы болып табылады. Ол нарықтағы  тұрғын үйлерді сатып алу, меншігіндегі тұрғын үй құрылысы және тұрғын үй жағдайларын  жақсарту сияқты халықтың неғұрлым экономикалық белсенді бөлігіне бағытталған шараларды  жүзеге асырады.

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ –ын құрудағы мақсат  – Қазақстан азаматтары үшін жеке меншік баспанаға арнайы ақша жинау мүмкіндіктерін беру. Қазақстан Республикасы Үкіметі банктің тұрақты қызмет етуі үшін қажетті мөлшерге дейін банктің тиісті қорын қалыптастыруды қамтамасыз етеді.

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ заемдарының негізгі  тартымдылығы – бұл барлық мерзім ішінде берілетін заем сыйақысының  төменгі мөлшерлемемен кепілдендірілуі. Банк  қызметі  несиелік капитал нарығы ауқымынан тыс және банктің проценттік саясаты қаржы нарығының қаржылық сыйақы мөлшерлемесі  тұрғысында  біршама тәуелсіз. Бұл банкке жинақтаушы салымдар бойынша төленетін төменгі проценттік мөлшерлемелермен, сондай-ақ, төменгі проценттер бойынша кредиттер беруге мүмкіндіктер туғызады. Тұрғын үй жағдайларын жақсарту жөніндегі іс-шараларды осындай мақсатты түрде қаржыландыру жүйесі Қазақстан Республикасының тұрғын үй секторының жүйелі дамуына өз әсерін тигізері хақ.

Қазіргі таңда қарқынды дамып  келе жатқан Банк Қазақстанның барлық ірі және жекелеген шағын өндірістік қалаларында ресми  түрде қызмет атқаруда.

«Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ Биржа тізіміне кіретін  мемлекеттік және мемлекеттік емес эмиссиялық бағалы қағаздарымен, сондай-ақ, Халықаралық қаржы ұйымдарының бағалы қағаздарымен шетел валюта саудасына қатысу құқығымен "В", "К" және "Р" санаттары бойынша «Қазақстанның қор биржасы» АҚ мүшесі болып табылады.

Қор биржасы көбіне акционерлік  меншік формасында ұйымдастырылады. Оның жарғылық қоры құрылтайшылар арасында акцияларды орнасластыру есебінен құрылады. Қазақстан заңдарында қор биржасының жарғылық қорының ең аз шегі көрсетіледі. Қор жиржасы коммерциялық емес ұйым, яғни оның мақсаты пайда табу емес, ол басқа да жұмыс түрлерімен айналыспайды. Оның мақсаты – бағалы қағаздарға ұзақ мерзімге ақша қаражатын салатын жеке және институционалдық инвестоларды тарту, инвесторлардың, клиенттердің және биржа мүшелерінің мүддесін қорғау. [40, 176 б]

2006 жылғы мамыр айында  «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ мен «Қазпошта»  АҚ арасындағы Агенттік Келісімге  қол қойылды. Келісім аясында  «Қазпошта» АҚ облыстық филиалдарында  және аудандық пошта  байланысы бөлімшелерінде «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ы  атынан шарт жасау бойынша агенттік қызмет көрсетеді. Ынтымақтастықтың негізгі міндеті тұрғын үй құрылыс жинақ ақша жүйесі бойынша  тұрғындарға Шарт жасаудың ең қолайлы талаптарын  ұсыну болып табылады.

2006 жылғы желтоқсан айында  тұрғын үй құрылыс жинақ ақша  туралы шарт жасаған және тұрғын  үй жағдайдаларын жақсартуға  қажетті соманың  50%-ын  жинаған банк клиенттеріне алғашқы тұрғын үй заемдарын беруі болып өтті.

2007 жылғы мамыр айында  «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкі» АҚ Қазақстан  банктері арасында бірінші болып ИСО 9001:2000 менеджмент сапа жүйесіне сәйкес сертификат алды.

Уәкілетті сертификаттық  компанияның өткізген сертификаттық  аудит қорытындысы бойынша «Қазақстанның  тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ менеджмент сапа жүйесі ИСО 9001:2000 халықаралық  стандарт талаптарына сәйкес расталды. Банк IQ-Net халықаралық сертификаттық  органның сертификатын алды, сертификат әлемнің 30-дан  астам елінде қолданыста.

Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеудің түрлі үлгілері бар. Олар бір-бірінен несиелеу мен  кері қаржыландыру үрдістерін ұйымдастыру  мен мемлекеттердің қатысу деңгейіне (дәрежесіне) қарай айрықшаланады. Қалыптасқан  экономикалық жағдайларда АҚШ, Германия, Малайзия тәжірибелерінің негізінде  жүйелердің қосындысынан шыққан «Туынды» (гибрид) жүйесін пайдалану туралы шешім қабылданды. Сол себепті  арнайы мамандандырылған Қазақстандық  Ипотекалық компания ұйымын құру туралы шешім ұйғарылды. Компанияның алғашқы кезеңінде негізін қалаушы болып Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі табылды. Кейінде компания капиталына халықаралық қаржы ұйымдары мен екінші деңгейлі банктердің қатысуы жоспарланған. Қазақстандық  Ипотекалық компаниясын құрудың негізгі мақсаты болып орта табысы бар азаматтарды құны бойынша қолға жетерлік баспанамен қамтамасыз етуші жүйені ендіру мен баспанаға деген төлем қабілеттілікті сұраныс нысаналарын ұлғайту табылады.

Қазіргі кезде ұсынылып отырған  шартқа сәйкес ипотекалық несиелеуді алу мүмкіндігі халықта шектеулі. Оның негізгі себептері болып  несиелеудің қысқа мерзімдері мен  несиені валюта немесе теңгемен валюталық  эквивалент байламымен беру табылады. Осының  нәтижесінде  әлеуметті  төлем қабілеттілігі бар қарыз  алушылардың басым бөлігі тарқайды да, бұл қаржы нарықтарында инвестицияларды  тарту жолымен толық кері қаржыландыруға қажетті ипотекалық несиелер портфелін  қалыптастыруға мүмкіндік бермейді.

Бірінші кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер 3-тен 25 жылға дейін  мерзімге беріледі. Өтеудің мерзім ұзақтығына байланысты қарыз төлеушінің ай сайынғы төлем көлемі егер тендей бөліктермен болса, онда негізгі  қарыз соммасы тезірек азайады, ал егер аннуитеттік болса ай сайынғы  төлем көлемі бірдей болады, бірақ  ең алдымен процент соммасы азайып, негізгі қарыз соммасы сонына қарай азаяды. Несие сомасы сатып  алынатын баспананың нарықтық құнының 70%-н құрайды, ал қалған 30% баспана  үшін төлемнің алдыңғы жарнасын құрайды, оны қарыз төлеуші өз есебінен төлеуі тиіс. Сонымен бірге несие  бойынша ай сайынғы төлемдердің  сомасы қарыз алушының табысының 35%-н  құрауы тиіс.

Алынған несиені өтеу мен  ол бойынша сыйақыларды өтеу аннуитеттік  төлем немесе тендей бөліктермен  немесе негізгі қарыз сомманы  диффренцирдықпен төлеу арқылы іске асады. Ол құрамында сыйақыны төлеу  бойынша толық төлемді (негізгі  қарыздың қалдығына есептеледі) несие  бойынша негізгі қарыздың бөлігін  қамтиды. Сонымен, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ қазақстандық ипоткалық нарықта өте маңызды қызметтерді атқаруда. Оның жүргізіп отырған ұзақ мерзімді стратегиясына талдау жасау арқылы болашақта қазақ баласының тұрғын үймен қаматамасыз етілуі үшін бүгінгі күннен бастап сол банктен жинақ шотын ашып, ай сайын (бағдарламаларға сәйкес) тұрақты соманы жинау арқылы, арнайы мемкелекеттік бағдарлама негізінде болашақты құру қажет екендігі айқын.

3.  Халық Банкі арқылы ипотекалық несиелеу ерекшеліктері

Несиелік операциялар  ХБ АҚ  қызметінің  негізгі құрамдас бөлігіне жатады. Банк   Азиялық  Даму Банкі,  Еуропаның  Қайта  құру  және даму банкі, Әлемдік банк  секілді халықаралық  қаржы институттарының  несиелік желілерін  ойдағыдай  игеріп келеді.

Ақшалай түрде несиелер  беру  ҚХБ АҚ  операцияларының  негізгі ауқымы келетін  қызмет түрінің  біріне жатады. Ішкі несиелік саясатына  сәйкес банк  қарыздарды  қарыз  алушылардың қаржылық жағдайын егжей-тегжейлі  зерттеу негізінде  жүргізеді.  ҚХБ АҚ  әзірлеген  несиелік саясаттың  негізгі шарттарына  қарыз беру операцияларын  жүзеге асыру кезінде  тәуекелді төмендету,  ссудалық қоржынды   оңтайлы бақару және  банктің  несиелендіру саласындағы  қызметінің  сттратегиялық бағыттарын  белгілеп, оларды кейін практикада  қолдану  болып табылады.  Банктің несиелік саясатымен  несиелік  қызметтің  процедуралары мен  аспаптары, сондай-ақ   несиелендіру  жүзеге асырылатын  объективті  параметрлер мен  стандарттар  белгіленді.

Банк  заңды және жеке тұлғаларға  қысқа мерзімді (1 жылға  дейін уақытқа) және ұзақ мерзімді (1 жылдан астам уақытқа)    несиелер береді. Несилік саясатты  одан әрі  іске асыру  шараларын  жетілдіру  мақсатында, сондай-ақ клиенттік базасын  кеңейту мақсатында  ҚХБ АҚ  қолданыстағы  бағдарламаларын  дамытып, жаңаларын енгізуді жоспарлауда.

Заңды тұлғаларды  несиелендірудің  дәстүрлі түрлерімен  қатар 2000 жылдан бастап банк  тұтынушылық мақсаттарға  жеке тұлғаларды    несиелендіру жөнінде белсенді жұмыс жүргізеді.

Ссудалық қоржын   банктің  бүкіл берілген  қарыздары –  факторинг ретінде берілген ссудалар, лизингтер, несиелер,   вексельдерді немесе өзге борышкерлік  міндеттемелерді  есепке алу, аккредитив шығару  және сыныптау жүргізу сәтіне олар бойынша  берешек  өтелмеген  өзге де несиелендіру  түрлерімен сыныпталады.  Сыныптау  ҚХБ АҚ 2005 жылғы 23  мамырдағы № 218 Активтерді сыныптау ережесіне,  шартты міндеттемелер мен оларды  күмәнді және сенімсіздер қатарына  жатқызумен,  оларға қарсы провизия (резевтер) құру  ережесіне  (толықтырулары  мен өзгерістері бар) сәйкес жүргізіледі.   Берілген қарыздар олардың сапасы бойынша,   қарыз алушының  заем  бойынша  төлемдер енгізу  мерзімдерін сақтауына, оның  қаржылық  жағдайына, банктің  қарыз алушымен    қарым-қатынастарына , несие тарихы,  қарыздың қамсыздандырылуы және  оның сенімділігі мен  өтімділігіне қарай  жүргізіледі.  Берілетін  қарыздар бойынша  қамсыздандыру  ретінде  банк  өтімді жылжитын және жылжымайьын мүлік  қабылдайды.

Қарызды пайдалану үшін  сыйақының  шамасы  банктік қарыз  келісім-шартымен  төмендегідей жағдайларды  ескере отырып белгіленеді:

1 ) қаржы рыногының коньюнктурасы; 

2)  банктік қарыздар   рыногындағы  бәсекелестік  деңгейі;

3) тартылған ресурстардың  құны;

4) несиелік тәуекелді   өтеу үшін және  қажетті табыс  алу үшін Банк қарызға қызмет  көрсету барысында  жұмсаған  шығындарын,

5) Қарыз алушының  несиені  өтеу қабілеттілігі. 

ҚХБ АҚ  әзірленген  Несиелік  саясатына сәйкес  клиенттердің  сұранысын барынша қанағаттандыратын  саналуан  несиелік  өнімдер  кешенін  ұсыну жөніндегі  жұмысты жүргізеді.

Банктің  аумақтық  филиалдық  желісін  одан әрі дамыту  несиелік рыноктің  географиясын  кеңейтуге, жаңа клиенттерді тартуға  мүмкіндік  береді.

ҚХБ АҚ жеке тұлғаларды тұтынушылық  мақсаттарға несиелендіруін сипаттайтын  көрсеткіштерді  1-кестеден көруге болады.

Кесте 17 - Ипотекалық несиелендіруді  сипаттайтын  көрсеткіштер