Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Қазақстандағы сақтандыру қызметтері нарығында қалыптасып жатқан қатал  бәсекелестік орта шартында Қор тұрақты  және сенімді жүйе қалыптастырушы қаржы институты ретінде мақсатқа сай және тиімді түрде даму үстінде. Ипотекалық кредиттерге кепілдік беру жүйесінің қатысушылары екінші деңгейлік 20 банк және Қазақстан Республикасының ипотекалық компаниялары болып табылады. Біздің серіктестеріміз жылжымайтын мүлікке кредит берген кезде өздерінің қаржы тәуекелдерін қысқарту үшін Қордың кепілдіктерін табысты пайдаланады, ол олардың ипотекалық кредит қоржындарын клиенттер үшін барынша сенімді, тұрақты және тартымды етеді.

Қор коммерциялық емес ұйым болып табылады және ипотекалық қарыздарға кепілдік беру қызметін жүзеге асырады. Қор несиегер алдында қарызгердің ипотекалық қарыз шарты бойынша міндеттемелерін орындауына жауап беруге міндеттенеді. Ипотекалық қарыз бойынша қарызгер дефолты орын алған және кепілге қойылған мүлікті сатудан түскен сома несиегердің талаптарын орнын толтыру үшін жеткіліксіз болған жағдайда Қор несиегердің таза шығындарын өзі беретін кепілдеме міндеттемелерінде қарастырылған орнын толтырудың ең жоғарғы сомасының шегінде өтейді.

«Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» АҚ–ның қосымша міндеттері мыналар:

• ипотекалық несиелеу бойынша андеррайтинг және құжаттарды енгізу рәсімдерін стандарттау;
• ипотекалық несиелерді кепілдендірудің (сақтандырудың) тиімді жүйесін және сақтандыру нарығының тиісті сегментін қалыптастыру;
• қаржы секторының ұзақмерзімді келешекке арналған тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында еліміздің қаржы секторындағы ипотекалық несиелеуге байланысты несие тәуекелдерін саралау және оңтайландыру.

Тұрғын  үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды және Қазақстан Республикасы Президентінің жыл сайынғы Жолдауына сәйкес «біздің азаматтар әсіресе жас отбасылар үшін тұрғын үйге қол жетімділік пен сапасы» ұзақ мерзімді перспективаға жалпы ұлттық сипаттағы аса маңызды міндеттердің бірі болып табылады.

Ипотекалық  тұрғын үйді несиелеудің алдыңғы  формасын дамыту арқылы қалың бұқараға тұрғын үйге қол жетімділігін арттыру мақсатында 2003 жылы «Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» АҚ (бұдан әрі-ҚИНКБҚ) мемлекеттік қаржылық даму институты құрылды.

«ҚИНКБҚ»  АҚ қызметі еліміздің банк секторына халыққа несиелеудің ипотекалық бағдарламасына қол жетімділікті жасауға жәрдем көрсетуге бағытталған, несиегерлермен, инвесторлармен және сақтандыру компанияларымен несие тәуекелін бөлу арқылы (қарызгер дефолтының болуы және кепілге қойылған жылжымайтын мүлік құнының төмендеуі), әлемдік және ұлттық экономика дамуының циклдік әсеріне әкелуі.

Standard & Poor’s  тәуелсіз агенттігінен  «ҚИНКБҚ» АҚ ұзақ мерзімді  несие рейтингі"ВВ-/болжам Тұрақты/» және ұлттық шкала бойынша рейтинг "kzA-" бар.

Қазіргі әлемдік  тәжірибеде негізделген уақытта  ипотекалық несиелеуге кепілдік берудің  әрекетті мехзанизм әлеуетінің маңыздылығы  үшін, «ҚИНКБҚ» АҚ қызметін кеңейту  арқылы дағдарыс кезеңде жылжымайтын  мүлік нарығын және ипотекалық несиелеуді қалпына келтіру бойынша көмек  көрсету мақсатында барлық қажетті  алғышарттар бар [53, 333-343 б.б.].

«ҚИНКБҚ»  АҚ 2010-2020 жылдарға арналған даму стратегиясы  «ҚИНКБҚ» АҚ миссиясын, алдын ала көру, стратегиялық мақсаттар мен міндеттерін белгілейді, өзінің ерекшелігінде мемлекеттік қолдау құралы ретінде бірегей болып табылады және Қазақстан Республикасының ипотекалық нарық инфрақұрылымының маңызды элементі болады. Оны әзірлеу кезінде «Самұрық-Қазына» ҰӘҚ» АҚ 2020 жылға дейін дамудың стратегиялық басымдылығы есепке алынды, «ҚИНКБҚ» АҚ қызметі «Тұрғын үй құрылысын қолдау» бағытында мемлекеттік-жеке серіктестікті дамыту негізінде еліміздің экономикасының тұрақтылығын жоғарылату, түрлендіру және  жаңартуға көмектеседі.

Несие тәуекелін  несиегерлер, инвесторлар, сақтандыру ұйымдарының бөлуі арқылы мемлекеттік  тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында Қазақстан Республикасының қалың  бұқара тобының ипотекалық несиелеуге қол жетімділігін арттыру.

ҚР  аймағында әр түрлі ипотекалық бағдарлама бойынша кепілдік беру және қарызгердің  несие жүктемесін төмендетуді жүзеге асыратын ірі тәуелсіз компания.

2010-2020 жылдарға арналған  стратегиялық бағыттар мен мақсаттары:

1. Қызметтің стратегиялық  бағыттары:

Тұрғын  үй құрылысын қолдау және қызметтің  әлеуметтік бағытын қамтамасыз ететін тұрғын үй саясатында мемлекеттік мүддені  сақтау, ипотекалық несиелерге кепілдік беру арқылы тұрғын үйге төлемқабілеттілік сұранысын жоғарылату, төмен және орташа табысты азаматтардың ипотекалық несиелерге қол жетімділігін арттыру.

Қызметтің тиімділігін жоғарылату және ұзақмерзімді қаржы тұрақтылығына жету және өзін өзі өтеу ҚР банк бөліміндегі ипотека нарығындағы нарықтық жағдайда қызметтің кең ауқымдылығын арттыру

2. 2010-2020 жылдарға  арналған стратегиялық мақсаттар

«ҚИНКБҚ»  АҚ нарықтық үлесін 2020 жылдың соңына банк секторының ипотекалық тұрғын үй қарызының  бірлескен портфелінде 14%-ға дейін арттыру.

2020 жылдың соңына активтердің тиімділік  көрсеткіштерінің  2,2 %, деңгейіне, меншікті капиталдың тиімділігінің  2,8% жетуі.

3. Стратегиялық  міндеттер, даму Стратегиясын  іске асыру механизмдері.

«ҚИНКБҚ»  АҚ стратегиялық мақсаттарына жету үшін мынадай стратегиялық міндеттерді  алдына қояды:

• қаржылық стратегия. Нарықтық  тарифті қолдану арқылы нарықтық жағдайдағы қызметтің ауқымын кеңейту «ҚИНКБҚ» АҚ қаржылық тұрақтылығын арттыруға мүмкіндік береді, бірақ республикалық бюджеттен қосымша қорландыруды талап етеді;
• маркетингтік стратегия. Маркетингтік  стратегия әріптестермен нарыққа арналған кепілдік берудің жаңа өнімдерін дамыту, жарнама қызметін дамыту, компанияның беделін және тануды жоғарылату жұмысын қамтиды, серіктестердің және халықтың «ҚИНКБҚ» АҚ ұсынатын қызметі және көмегі туралы хабардар болу;
• корпоративтік басқару стратегиясы. Корпоративтік басқару жүйесі «ҚИНКБҚ» АҚ 2006 жылы енгізіле бастады, бірінші Корпоративтік басқару кодексі әзірленді және бекітілді. «ҚИНКБҚ» тәуелсіз директорлар институты және корпоративтік хатшы, ішкі аудит қызметі, Тәуекелдерді басқару жөнінде омитет, Әдістемелік кеңес  2008 жылы енгізілді, Корпоративтік басқару кодексін жетілдіру және оның ұстанымдарын іске асыру барысында  2008 жылы Корпоративтік этика кодексі бекітілді. Корпоративтік басқару рейтингін жоғарылату мақсатында қызметтің айқындылығын, жауапкершіліктің тиісті деңгейімен, корпоративтік басқарудың есеп берушілік және тиімділігіне 2010-2020 жылдарға арналған қажетті шаралар жоспарланды.
• тәуекелдерді басқару. Қабылданған тәуекелдерді уақытылы бағалау және «ҚИНКБҚ» АҚ кепілдендірілген несие бойынша мәлімделген және болуы мүмкін дефолттар бойынша уақытылы және теңбе-тең шараларды қабылдау үшін Тәуекелдерді басқару жөнінде комитет және Кепілдік беретін міндеттемелер бойынша төлемдер жөнінде комитет құрылды.

Келешекте тәуекелдерді бағалау және тәуекелдерді басқаруды жетілдіру Қор үшін 2010-2020 жылдарға арналған маңызды міндеттердің бірі – кадрлық саясат. «ҚИНКБҚ»  АҚ кадрлық саясатын іске асырудың негізі, тиімді ұйымдастыру құрылымы мен үйлесімді кадрлық құрамының болуы болып табылады. Ағымдағы кадрлық саясатты жетілдіру ұйымның біліктілік талаптарына және ұйымдастыруға сәйкес келетін білікті қызметкерлерден тұрақты команданы қалыптастыру мақсатын көздейді.

«ҚИНКБҚ» АҚ  қазіргі уақытта тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасын іске асыру шеңберінде, қызмет көрсету белгілі шығындардың кепілдік беру қызметі үшін түсім ауқымын төмендету шартына байланысты 60 млрд теңгеден аса жалпы сомада ұзақмерзімді міндеттемелерді қабылдады.

«ҚИНКБҚ»  АҚ ипотека нарығындағы қызметті арттыруға байланысты ары қарай дамыту келешекте қаржылық тұрақтылықты сақтауға мүмкіндік береді.

Осылайша  «ҚИНКБҚ»  АҚ 2010-2020 жылдарға арналған даму стратегиясы  «ҚИНКБҚ» АҚ миссиясын, алдын ала көру, стратегиялық мақсаттар мен міндеттерін белгілейді, өзінің ерекшелігінде мемлекеттік қолдау құралы ретінде бірегей болып табылады және Қазақстан Республикасының ипотекалық нарық инфрақұрылымының маңызды элементі болады.

ҚОРЫТЫНДЫ

Дүниежүзінің мемлекеттерінің  көпшілігінде ипотекалық несиелеу халықты  тұрғын үймен қамтамасыз етуде үлкен  рөл атқарады. Шағын, бірақ тұрақты  табысқа ие халық қабаттарымен жеке меншікке үй алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелеу жүйесі құрылыс  саласына инвестиция тарту мен қор  нарығының жаңа сегменті  – бағалы ипотекалық қағаздардың – қызмет етуін қамтамасыздандыруға мүмкіндік береді.

Қазақстан Республикасының  Үкіметі ұзақ мерзімді құрылысты  қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасын (концепция) ұйғарды. Бұл Қазақстан Республикасы Президентімен қойылған несиеге  қол жетерлікті көтеру, жылжымайтын  мүлікті кепілге беру арқылы банктік  емес ұйымдар мен банктердің қатысуын арттыру жолымен қолдағы бар  ішкі инвестициялардытарту мақса-мүдделерінің шешу жолдарының жаңа түрлерін анықтау  мен ендіру үшін қажет болды.

Жүйенің дамуындағы жағымды  фактор болып соңғы соңғы жылдардағы халық жиналымы деңгейінің өсуі болып  табылады. Алайда, ол мұқтаждықтағы  көпшілікке тұрғын үйдің толық құнын  бір уақытта төлеуге мүмкіндік  бермейді. Бұл ипотекалық несиеге  деген сұранысты тудырады.

Сонымен қатар, ең алдымен  зейнетақы жүйесінің қатысына қарай  айтарлықтай ішкі инвестициялық  әлеуеттің бар болуын атап өткен  жөн. Яғни экономиканың нақты секторына  зейнетақылық жиналымдарды тарту.

Бұл мүмкіндікті ұсынылып отырған жүйе қамтамасыз етеді. Ол ипотекалық бағалы қағаздарды шығару мен орналастыру жолымен банктермен қаржыландыруды қарастырады.

Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеудің түрлі үлгілері бар. Олар бір-бірінен несиелеу мен  кері қаржыландыру үрдістерін ұйымдастыру  мен мемлекеттердің қатысу деңгейіне (дәрежесіне) қарай айрықшаланады. Қалыптасқан  экономикалық жағдайларда АҚШ, Германия, Малайзия тәжірибелерінің негізінде  жүйелердің қосындысынан шыққан «Туынды» (гибрид) жүйесін пайдалану туралы шешім қабылданды. Сол себепті  арнайы мамандандырылған Қазақстандық  Ипотекалық компания ұйымын құру туралы шешім ұйғарылды. Компанияның алғашқы  кезеңінде негізін қалаушы болып  Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі  табылды. Кейінде компания капиталына халықаралық қаржы ұйымдары мен  екінші деңгейлі банктердің қатысуы  жоспарланып отыр. Қазақстандық  Ипотекалық компаниясын құрудың  негізгі мақсаты болып орта табысы бар азаматтарды құны бойынша  қолға жетерлік баспанамен қамтамасыз етуші жүйені ендіру мен баспанаға  деген төлем қабілеттілікті сұраныс  нысаналарын ұлғайту табылады.

Қазіргі кезде ұсынылып отырған  шартқа сәйкес ипотекалық несиелеуді алу мүмкіндігі халықта шектеулі. Оның негізгі себептері болып  несиелеудің қысқа мерзімдері мен  несиені валюта немесе теңгемен валюталық  эквивалент байламымен беру табылады. Осының  нәтижесінде  әлеуетті төлем  қабілеттілігі бар қарыз алушылардың  басым бөлігі тарқайды да, бұл қаржы  нарықтарында инвестицияларды тарту жолымен толық кері қаржыландыруға қажетті ипотекалық несиелер портфелін қалыптастыруға мүмкіндік бермейді.

Бірінші кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер 3-тен 10 жылға дейін  мерзімге беріледі. Өтеудің мерзім ұзақтығына байланысты қарыз төлеушінің ай сайын төлем көлемі азая береді. Несие сомасы сатып алынатын баспананың нарықтық құнының 70%-н құрайды, ал қалған 30% баспана үшін төлемнің алдыңғы  жарнасын құрайды, оны қарыз төлеуші  өз есебінен төлеуі тиіс. Сонымен бірге  несие бойынша ай сайынғы төлемдердің  сомасы қарыз алушының табысының 35%-н  құрауы тиіс.

Алынған несиені өтеу мен  ол бойынша сыйақыларды өтеу аннуитеттік  төлем арқылы іске асады. Ол құрамында  сыйақыны төлеу бойынша толық  төлемді (негізгі қарыздың қалдығына  есептеледі) несие бойынша негізгі  қарыздың бөлігін қамтиды.

Қазақстандық  Ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық несиелеудің жалпы сызбасы келесідей  болады:

1. алашақ банк қарыз алушыға талап ету құқығының кепілі болатын баспананың сатып алынуына ипотекалық несие береді.
2. Қазақстандық  Ипотекалық компания ипотекалық несие бойынша алашақ банктерден талап ету құқықтарын сатып алады да, бағалы қағаздар шығарады. Банктер несие бойынша талап ету құқықтарын сатып, несиелеу саласын кеңейтуге мүмкіндік алады. Несиеге банктік қызмет көрсетуді компаниямен жасалған сенімді басқару келісім-шартының негізінде алашақ банктер жүргізеді.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.) екінші қайтара ипотекалық нарықта талап ету құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды сатып алады да, ипотекалық нарықтың кері қаржыландыруын жүргізіп, тұрғын үй несиелеуге ақша түсімін қамтамасыздандырады.

Құрылуынан бастап қазіргі  кезге дейін Қазақстандық  Ипотекалық компания  Астана мен Алматы қалаларында  ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру бойынша  пилоттық жобаны іске асыруға  дайындық жұмысын жүргізді. Пилоттық жобаның басты мақсаты іс тәжірибесінде  компанияның қауіптерді бағалау, ипотекалық тұрғын үй несиелерін беру мен қызмет көрсету, компания банктерінен несие  бойынша талап ету құқықтарын беру, ипотекалық облигациялардың эмиссиясы  бойынша процедураларын жетілдіру  болып табылады. Жобаға қатысу туралы келісімге бес әріптес банк келді (АТФ банк, Казкоммерцбанк, Көмір  банк, Банк Тұран Әлем, Банк Центр  кредит), және де оларға банктен тыс  Астана финанс ұйымы қосылды.