Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

 

Биылғы жылдың бірінші  жартысында елімізде ипотекалық несиеге  деген сұраныс өсті. Мұның өзі  елдің дағдарыстан шығып, халық  тұрмысының түзеле бастағанын айғақтайды. Өткен жылдың аяғына таман ипотекалық несие мөлшерлемесі 18 пайыздан 15 пайызға  дейін төмендеді. Қазіргі уақытта  несие беру үшін несиелік тарих тексеріледі. «БанкЦентрКредит» банкінде ипотекалық несие бойынша алғашқы жарнаның 30 пайыз, 20 жылға 14 пайыздық теңгемен беріледі, сондай-ақ несиелеу мерзімінің несие алушының табысына қарай анықталады.

«Ресей жинақ банкі» АҚ еншілес банкісінің филиалы мұндай ипотекалық несиені зейнет жасына дейін, яғни 30 жылға 30 пайыздық алғашқы жарна  төлеу тәртібімен береді. 15 жылдық мерзімге дейін 14 пайызбен, 15-30 жылға дейін 15 пайызбен несиелейді. Бұл банк зейнет жасындағы адамды несие алушыға  қоса заемшы қылмайды. Дағдарысқа дейінгі  кезеңде жылдық несиелеу мөлшерлемесінің  ең төменгі деңгейі 10 пайыз болатын. Оның өзі де тек мемлекеттік бағдарламаға қатысты болса, бүгінде  ең төменгі  мөлшерлеме - 13,5 пайыз. Мұндай төменгі  жылдық мөлшерлемені «Альянс банк»  ұсынуда. Қазақстан ипотекалық компаниясымен  бірге жасалған бұл бағдарлама бойынша 20 жылдық мерзімге берілетін ипотекалық несиенің алғашқы жарнасы 10 пайыз, ал тұрғын үйдің нарықтық бағасының  қалған 90 пайызын банк несиелейді. Әзірге нарықта мұндай өзге бағдарлама жоқ. Бірақ мұның да өз астары бар: мөлшерлеме пайызы өзгермелі, тұрақты емес, яғни жарты жылдан кейін төлемақы шамасы доллар бағамының өзгеруіне сәйкес қайта қаралуы әбден мүмкін.

Жаңа бағдарлама бойынша  альянстықтар ипотекалық несиені 1-7 жылдық мерзімге 14,5 пайызбен, 7-15 жылға 15,5 пайызбен, 15-20 жылдық мерзімге 16,5 пайызбен ұсынып отыр. Бұлардың барлық мерзімі бойынша  алғашқы жарна шамасы - 15 пайыз. Несиелеудің  жылдық пайыздық мөлшерлемесі тұрақты  әрі алғашқы жарнасы төмен.

2011 жылдың қаңтарынан  бастап «Халық банкінде» ипотекалық  несиелеудің төменгі пайызын  ұсынған (бұлардың несие пайызы 16,5 болатын) акция жүруде. Оның  мерзімі 31 желтоқсанға дейін созылды.  Бұл акция бойынша несие 30 жылға  теңгемен 14 пайызбен, доллармен 13 пайызбен, 30 пайыздық алғашқы жарна болғанда  ғана беріледі.

«Альянс Банктің» АҚ жекелеген  бағдарламасы болмаса, өзге банктер  несиелеу пайызын төмендетуге ұмтылып  та отырған жоқ. Сарапшылар алдағы жылы да пайыздардың төмендемейтінін  болжайды. Бәрі де экономиканың шапшаң қарқынмен қалпына келуіне және нарықтың «жандануына» байланысты деседі. Сонымен қатар құрылыс алаңына  мемлекеттік бюджет есебінен коммуникация тарту арқылы жылжымайтын мүлік  бағасын арзандату мүмкіндігі,  жапондықтар мен сингапурлықтар сықылды зейнетақы қорындағы  жинақталған қаржыны құрылысқа  пайдалану жайы да ұсынылды. Бастысы  орташа жалақысы барлардың баспаналы  болуы үшін пайыз мөлшерлемесі 6-8 пайыз, алғашқы жарнасы 10 пайыз болатын 20 жылдық мерзімге берілетін несие  желісі керектігі баса айтылды. Жұрттың  күтетіні де дәл осындай несие  екені сөзсіз. Өйткені қазіргі  банктердің пайызына қарап тұрғындардың бәрі бірдей долларлап ақша табатын  мұнайшы емес қой.  Оның үстіне бүгінгі  таңда банктерде өтімділік бар. Сондықтан қаржы-қаражат үздіксіз айналымда болуы үшін де банктер  пайыздық мөлшерді азайтуы қажет. Негізі жүйені жандандыру үшін алдағы жылы ипотекалық несие нарығында біраз өзгерістер болғаны жөн.

Банк негізгі қарыздың толық сомасына байланысты шығындардың  орнын жабу максатында ұлттық және шетел валютасындағы барлық несиелік операциялар түрлері бойынша  резервтеу коэффициентіне сәйкес провизия құра алады. Аталған резерв есебінен кейіннен кайтарылмаған несиелер бойынша зияндар шегеріледі.

Несиелік тәуекел деңгейіне  карай, яғни карыз алушының келісімшартта  бекітілген мерзімде несие берушіге төлемеген негізгі қарызы мен  пайызының сомасына карай несиелер жіктеледі. Несиелік тәуекелдің шамасына қарай барлык несиелер мынадай сыныптарға бөлінеді:

1) стандартты;

2) күмәнді:

- 1-санатты күмәнді - төлемдерді  уақтылы және толык төлеген  жағдайларда;

-  2-санатты күмәнді  - төлемдерді кешіктіріп немесе  жартылай төлеген жағдайларда;

- 3-санатты күмәнді - төлемдерді  уақтылы және толық төлеген  жағдайларда;

-  4-санатты күмәнді  - төлемдерді кешіктіріп немесе  жартылай төлеген жағдайларда;

-  5-санатты күмәнді

3) үмітсіз.

Қарыз алушылардың төлем  кабілетсіздігінен туындайтын қарыздың кайтарылмауынан шегетін зияндарды  болдырмау мақсатында банктерде  несиелік тәуекелді бағалау тәжірибесі жүзеге асады.

Несиелерді жіктеу барысында  барлык несиелік операциялар бойынша  қарыз алушының жалпы қарызы ретінде  қарыз алушыға келетін жиынтық  тәуекел анықталады.

 

Кесте 11 - Ипотекалық тұрғын үй заемдары сапасының динамикасы

 

Ипотекалық тұрғын үй займдарының  сапасы/күні	01.06.11		01.01.12
	млрд. теңге	жиынтығына %-бен	млрд. теңге	жиынтығына %-бен
Стандартты	94,0	13,3	80,3	11,3
Күмәнді	525,5	74,5	546,1	76,8
1-санатты күмәнді	251,5	35,6	291,0	40,9
2-санатты күмәнді	157,3	22,3	130,7	18,4
3-санатты күмәнді	6,5	0,9	5,8	0,8
4-санатты күмәнді	12,3	1,7	13,1	1,8
5-санатты күмәнді	97,9	13,9	105,6	14,9
Үмітсіз	86,1	12,2	84,8	11,9
Барлығы	705,6	100,0	711,2	100,0
Ескерту: Қаржылық Қадағалау  Комитеті мәліметтері негізінде  құрастырылған

 

Ал, 2011 жылдың басында стандартты несие ипотекалық тұрғын үй займдарының  сапасынан 104,3 млрд. тг-ні құрап, келесі айда оның өзгерісі 1,4 пайызды құрады. Соның салдарынан 1- санатты күмәнді  несие 1,5 пайызға артқан.Алайда, 5- санатты  күмәнді несие кестеден көріп  отырғандай,  тек 0,1 пайызға артып  отыр. Үмітсіз несие 87,3 млрд.тг.құрап, 2011 жылдың екінші айында 86,1 млрд. тг құрап, аз да болса азайғанын көрудеміз. 

Несие портфеліндегі 5-ші санаттағы  күмәнді және Сенімсіз заемдардың үлесі  жылдың басынан бастап 0,3 пайыздық тармаққа өсті.

Халықаралық Moody's рейтинг  агенттігінің шолуында айтылғандай, РФ мен ТМД-да секьюритилендірілген ипотекалық несиелер бойынша өтелмеген қарыздар көлемі соңғы екі тоқсанда өсіп кетті. Сарапшылардың пікірінше, бұл борышкерлердің экономикалық ауыртпалықтарға тап  болғанын дәлелдейді.

"Ресей экономикасы  1998-жылғы дағдарыс кезеңінен бері  ең төмен құлдырау кезеңінде  тұр, - деп атап өтті Moody's экономисті  Нитеш Шах. – Рубльдің әлсіреуі  доллармен несие алған көптеген  клиенттің қарызын өтей алмауына  әкеп соқтырды, соның әсерінен  жылжымайтын мүлік арзандауда, сондай-ақ  жұмыссыздық деңгейінің ұлғаю  қаупі артты".

Біздің негізгі индикаторлар 2009-жылдың бірінші жарты жылдығында ипотекалық несиелерді секьюритилендірудің  барлық келісім-шарты бойынша қайтарымсыз  қарыз көлемінің көбейгенін көрсетіп тұр. 15 келісім-шарттың 9 үшін өтелуі 60 күннен астам уақытқа кешіктірілген  қарыздар көлемі 2 пайыздан аспайтынын байқаймыз. Сонымен қатар, несие  бойынша кешіктіру мен дефолттар  туалы нақты анықтамалар мен  ортақ есеп болмағандықтан, түрлі  келісмі-шарттар бойынша бұл көрсеткіштерде айтарлықтай айырма бар.

Қазіргі уақытта Moody's РФ мен  ТМД-да ипотекалық несиелерді секьюритилендірудің 15 келісім-шарты мен автонесиелеу бойынша 5 келісім-шартты бақылауда.(10 - сурет)

Мемлекеттің үлесі бар  үш қазақстандық банк - "БТА Банкі" АҚ, "Альянс Банкі" АҚ, "Темірбанк" АҚ және "БТА Ипотека" Ипотекалық ұйымы" АҚ - ипотекалық несиелеу нарығында жұмыс жүргізудің бірыңғай стандарттарын қабылдауға келіскен. Осы стандарттарды жасау қажеттілігі Қазақстанның ипотекалық несиелеу нарығындағы бірқатар объективті мәселелерімен айқындалады. Олардың бастылары - несие алушылардың төлеу қабілеттілігінің төмендігі және қазақстандық банктердің несиелік портфелдері сапасының ары қарайғы нашарлауы.

Бұл негативті тенденцияларды жеңу мақсатында және қазіргі проблемаларды  шешу үшін бірыңғай кешенді тәсілді  қолдану қажеттігін түсіне отырып, мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер несие алушылардың кең  тобына арналған жүйелі шешімдердің  үш пакетін жасап шығарды.

Бірінші пакет әлеуметтік жағынан қорғалмаған, ипотекаға  сатып алған жалғыз тұрғын үйі  бар несие алушыларға арналған. Несие  алушылардың бұл тобына ипотекалық заемды қайта құрылымдау механизмі  ұсынылатын болады. Бұған ағымдағы ай сайынғы төлемнің 10%-ға уақытша  азаюы және екі жылдық жеңілдік мерзімі  кіреді.

Екінші пакетке ипотекаға  сатып алынған тұрғын үйді жалға  беру механизмі енгізілген. Бұл пакет, объективті себептермен, ағымдағы ай сайынғы  төлемдердің 50 пайызынан астам сомасын  төлей алмайтын несие алушылар тобына ұсынылады. Осы механизмді іске асыру  несие алушылардан тұрғын үйді ағымдағы нарық бағасымен сатып алып, ары  қарай 2 жыл бойы жалға беруді көздейді. Осылай несие алушылардың бұл  тобы тиімді шарттарда өз үйінде ары  қарай тұра беру мүмкіндігін алады, ал ай сайынғы жалдау төлемі қазіргі  несие өтемдерінің 50%-нан аспайды. Екі жыл өткеннен кейін несие  алушы үйді қайта сатып алу  құқығына ие болады. Ал тұрғын үй бағасы клиенттің банк алдындағы қалған берешегіне теңеледі.

Үшінші пакет үстемақы мөлшерлемесін азайту мүмкіндігі мен  несиелеу мерзімі 3 жылға ұзартуды қарастырады. Әрбір жағдай бойынша шешім жеке қабылданады.

Мемлекеттік үлесі бар  қазақстандық банктер ипотекалық несиелеу нарығында проблемаларды шешудің  осындай кешенді тәсілді пайдалану  тиімді және лайықты болатынына кәміл  сенеді.

Бұл шаралар ипотекалық несиелер бойынша бар берешекті шығынға  жазуды білдірмейді, бұл ипотека  нарығындағы жағдайды оңалтуға және қазақстандық несие алушыларының қарыз  ауыртпалығын жеңілдетуге бағытталады.

Қазақстандық ипотекалық несиелеу нарығындағы проблемалар  әлемдік қаржы дағдарысының қазақстандық экономикаға ықпалы ретінде 2007 жылдың күзінде басталды. Ипотекалық несиелеу көлемінің, бір жағынан, өтімділік  дефицитімен, ал екіншіден қазақстандық банктердің несие саясатын қатаңдатуы, сондай-ақ халықтың кіріс деңгейінің төмендеу себептерінен қысқарды. Салдарында Қазақстанның жылжымайтын мүлік  нарығында коллапсқа әкелді.

Жалпы ипотекалық несиенің негізгі бөлігі, яғни 190 миллиард теңгесі  Алматы қаласы тұрғындарыныңүлесінде, ал 81 миллиард теңгесі - Астана, 37 миллиард теңгесі Оңтүстік Қазақстан облысының еншісінде. Үлеске қатысушылар саны 29 мыңадамға жеткен. Ал осы бағыттағы құрылыстарды аяқтау үшін шамамен 1,3 миллиард АҚШдоллары қажет. Жалпы құрылыс компаниялары үлеске қатысушылардың 280 миллиард теңгеге тарта қаржысын лған. Оның ішінде 170 миллиард теңгесі ипотекалық несиені құрайды. Қазіргі кезде екінші деңгейлі банктер құрылыс компанияларын несиелеу деңгейін азайтқан жағдайларда несие үшін жасалатын төлемдер біржақты атқарылуда. Сонымен қатар бірқатар екінші деңгейлі банктер ипотекалық несие беруді тоқтатқан. Ал қалғандары ипотекалық несие беру талаптарын қатайта түскен. Соның салдарынан тұрғын үй алушылар мен үлеске қатысушылар саны әлдеқайда азайып отыр.

Жалпы әр банктің ипотекалық несиелеу бағдарламасы әртүрлі. Осы  орайда Альянс Банкі ұсына бастаған жаңа несиелеу бағдарламасы туралы айта кеткен жөн. Себебі оның өзіндік артықшылықтары жетіп артылады.

Альянс Банкінің қазіргі  кезде ипотекалық несие нарығында  оған тең келетін бағдарлама жоқ. «Альянс Банкінің ипотекалық несиелеу бағдарламасы кірісін толық, сондай-ақ жартылай растай алатын клиенттерге  бағытталған. Оның ерекшелігі – бастапқы жарна үй бағасының 10 пайызын құрайды, яғни клиентке жылжымайтын мүліктің нарықтағы құнының 90 пайызына дейін  несие беріледі деген сөз. Сонымен  бірге, Альянс Банкі бөлімшелері  орналасқан еліміздің барлық аймақтарында несиелеуді жүргіземді

Одан өзге кірістерді жартылай растау және несиені бірлесіп алушыны  тарту мүмкіндігі де қарастырылған. Мысалы, клиенттің ең жақын туысы (ата-анасы, жұбайы, балалары, аға-әпкесі, іні-қарындасы деген сияқты) бірлесіп алушы бола алады, әрі оның зейнетке жету жасына шек қойылмайды.

Бағдарлама шарты бойынша, несиелеу мөлшерлемесінің жылдық пайызы 13 пайыз көлемінде белгіленген. Ол жылына екі рет – сәуір және қазан айларында қайта қаралады. Сөйтіп ҚР Ұлттық Банкі белгілейтін  қайта қаржыландыру мөлшерлемесіне тәуелді болмақ. Банктегі ипотекалық несие 37 айдан 240 айға дейінгі мерзімге 1 100 000 теңгеден 30 000 000 теңгеге дейінгі  көлемде беріледі. Кепілдікке сатып  алынатын жылжымайтын мүлік қойылады. Ол міндетті түрде сақтандырылуы  тиіс.

Бүгінгі күні нарықта коммерциялық банктердің арасында мұндай бағдарлама жоқ. Яғни алғашқы жарна – 10 пайыз, клиентеке 90 пайыздық несие беріледі. Қосымша ретінде- қарыз алушыға  кепілдік беретін зөаңды немесе жеке тұлға қосыла алады. Егер де клиенттің  өмірі сақтандырылған болса, зейнетке шығу  кезінде де ипоткалық несие  беру қарастырылған. Бағдарламаның  негізгі талаптары:

• несиелеу пайызы – 13 %;
• қарыздың минималды сомасы – 1 млн тг.
• мерзімі – 20 жыл.

Қарызды рәсімдеу үшін қажетті  құжаттар тізімі де үйреншікті. Оған әдеттегідей  жеке куәлік, СТН (салық төлеуші нөмірі), ӘСК (әлеуметтік сәйкестендіру коды), үй кітабының көшірмесі, кірісті  растайтын анықтама, зейнетақы қорының үзінді-көшірмесі және жылжымайтын мүлікке құқық иелігін растайтын құжаттар кіреді. Кей жағдайда қосымша құжаттар да сұратылуы мүмкін.

Несие рәсімделген кезде  жаңа клиенттерден бастапқы жарна 30 пайыздан жоғары болса, қарыз сомасының 2 пайызы мөлшерінде, егер 10 пайыздан 30 пайызға  дейінгі мөлшерде болса, онда қарыз  сомасының 3 пайызы мөлшерінде бір реттік комиссия ұсталады. Ал банктің жалақы жобасының қатысушылары, банктің  серіктестері болып келетін Жинақтаушы зейнетақы қорларының салымшылары, бюджеттік мекемелердің қызметкерлерінен қарыз сомасының 1 пайызы мөлшерінде бір реттік комиссия ұсталады.  Альянс Банкінен ипотекалық несие алушылар мойнындағы қарызын мерзімінен бұрын төлегісі келсе, оған да қолайлы жағдай жасалған. Қарыз берілген кезден бастап алты ай ішінде несиені мерзімінен бұрын толық, не болмаса бөліп төлеу жағдайында клиент негізгі қарызы сомасынан 1 пайызы көлемінде комиссиялық сыйақы төлейді. Ал заем берілген мерзімінен бастап арада алты ай өткеннен кейін толық немесе жеке мерзімінен бұрын төлем үшін комиссия алынбайды.