Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Әлемдегі елдердің бәрінде  ипотека өзінің тартымдылығын жоғалтып келеді. Бұл несиенің өсу қарқыны  төмендеуде. Оның басты себептеріне:тұрғын үй бағасының көтерілуі және банк тәуекелінің өсуі жатады. Қазақстанда  да ипотекалық несиелерге деген сұраныс  біртіндеп төмендеп келеді. Ипотека  – ұзақ мерзімді несиенің ең қымбат түрі болып табылады. АҚШ-та ипотека  бойынша проценттік мөлшерлеме 6,5-7%-ды құрайды. Ал Қазақстан мен Ресейде  ипотекалық несиелендіру бойынша проценттік мөлшерлеме 15%-дан жоғары болып отыр.

Қазақстанда ипотекалық өнімнің  әр түрлілігі байқалады. Несиелендіру теңгемен, шетел валютасымен (доллар,евро) жүргізіледі. Кейбір несиегерлер әсерінен алғашқы жарна мөлшері 15-30% болып  табылады. Клиенттің өзі несиені  төлеу кестесін таңдайды:біркелкі бөліктер немесе аннуитетті төлемдерді қолданады. Банктер өздерінің клиенттеріне бонус ретінде әр түрлі жағдайлардан сақтандыру, несиелендіру мерзімінде жылжымайтын мүлікті сақтандыру полистерін ұсынады.

Ипотекалық несиелер бойынша  мөлшерлемелер бұрынғысынша жоғары болып отыр. Ипотека қазірге тек  белгілі бір материалдық жағдайы  бар, ертеңгі күніне бек сенімді  адамдарды ғана қызықтырады. Себебі, қазіргі уақытта ипотекалық несиег қол жеткізе алмай отырғандар үшін жеңілдікмен берілген немесе аз көлемдегі процент өсіммен берілген несие ауадай қажет.

Мемлекеттік үлесі бар  қазақстандық банктер ипотекалық несиелеу нарығында проблемаларды шешудің  осындай кешенді тәсілді пайдалану  тиімді және лайықты болатынына кәміл  сенеді. Бұл шаралар ипотекалық несиелер бойынша бар берешекті шығынға  жазуды білдірмейді, бұл ипотека  нарығындағы жағдайды оңалтуға және қазақстандық несие алушыларының қарыз  ауыртпалығын жеңілдетуге бағытталады. Қазақстандық ипотекалық несиелеу нарығындағы  проблемалар әлемдік қаржы дағдарысының қазақстандық экономикаға ықпалы ретінде 2007 жылдың күзінде басталды. Ипотекалық несиелеу көлемінің, бір жағынан, өтімділік  дефицитімен, ал екіншіден қазақстандық банктердің несие саясатын қатаңдатуы, сондай-ақ халықтың кіріс деңгейінің төмендеу себептерінен қысқарды. Салдарында Қазақстанның жылжымайтын мүлік  нарығында коллапсқа әкелді. Ипотекалық нарықтағы дағдарыс белгілеріне  нақты қарсылық ретінде ипотекалық заемдарды қайта қаржыландырудың  мемлекеттік бағдарламасы болды. Ол 2009 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасымен "Самұрық-Қазына" Ұлттық әл-ауқат қоры" АҚ және бірқатар қазақстандық банктер арқылы жүзеге асырылды. Бұл  мақсаттарға мемлекет 120 млрд. теңге  бөліп, бұлар еліміздің 8 коммерциялық банкі арасында бөлінді. 
Осы бағдарлама аясында 15,3 мыңға жуық несие қайта қаржыланып, олардың үстемақы мөлшерлемелері 4,5% азайды (несие алушылардың стандарты тобы үшін 12%-ға дейін, және халықтың әлеуметтік жағынан қорғалмағандары үшін 7,5%-ға дейін). Бұл бағдарламаны жүзеге асыру арқылы несие алушылардың қарыздық жүктемесі, орташа есеппен, 17% жеңілдеді. Сонымен бірге, бағдарламаға қатысқан банктер қайтарылатын қаражат есебінен 15 жыл ішінде жаңа несие беру мүмкіндігін алды. Сондай-ақ, 2009 жылдың нәтижелері бойынша «Альянс Банкі» АҚ, «БТА банкі» АҚ, «БТА Ипотека» АҚ және «Темірбанк» АҚ 13 мыңға жуық төлемдер бойынша мерзімді ұзартып, ал кешірілген өсімпұл сомасы 32,5 млрд. теңге құрады. 2009 жылдың соңындағы жағдай бойынша, аталған қаржылық институттардың ипотекалық несиелер мен жылжымайтын мүлік кепілдігіне берген несиелердің көлемі 507,7 млрд. теңге болса, бұлардың саны 141,6 мыңды құрайды.

Халықтың кері өсуінде, жоғары пайыздық ұтыстарға қатысты халық  жанының төмен кірістігі Қазақстандағы  ипотекалық нарықтың пайда болуының өзі бір қарағанда таңқаларлық. Бірнеше жыл бұрын жүргізілген  тұрғын үйді жекешелендіру нәтижесінде  әлемдегі жоғары деңгейлі үй иеленудің  бірі. Ипотекалық нарық бұл факторлармен қалыптаспайды, алайда Қазақстандық нарық  мұндай болып табылмайды: статистикалық  зерттеулерге сәйкес соңғы екі жылда  Қазақстандық коммерциялық банктер  және ипотекалық мекемелер ипотекалық несиені тек 17 млн. АҚШ долларымен ғана берді. Қазақстанда ипотекалық несиелеудің жеткілікті тұрақты  нарығы қалыптасты, бұл азаматтарға  тұрғын үй жағдайын жақсартуға, банктерге  – пайда түсіруге, жалпы алғанда  экономика үшін дамудың жаңа кезеңін  бастауға мүмкіндік береді. Барлық жаңалықтар сияқты, ипотекалық несиелеу де қиыншылықтар мен проблемасыз дамымайды. Мысалы, мәселелердің бірі өзін ұзақ мерзімді несиемен байланыстыруға шешім қабылдай алмайтын азаматтардың психологиясы болып табылады. Бұдан жаңа мәселе орын алады – Қазақстандағы қазіргі экономикалық жағдайда ипотекалық несие банктер үшін қауіпті облыс болып табылады, себебі әлеуетті клиенттердің көпшілігі күрделі қаржы жағдайында және жұмыстан босатылу қаупі мүмкін. Осыған байланысты банктің экономикалық тарапынан несие алушының несие алу қабілеттілігі және төлеу қабілеттілігі, несиені қайтару кепілдігі, несие алушының қаржылай мүмкіндіктері мен оның адамгершілік қасиеттері және т.б. объективті бағалау мәселесі туындайды. Негізінде, барлығы осы жеке тұлғаның несие келісім-шартына сәйкес негізгі қарызды және пайыздық төлемақыны уақтылы төлеу мүмкіндігін бағалауға келіп тіреледі. Жеке клиенттермен жұмыс сапасына ұсынылатын жоғары талаптар, олардың жеке және жан-жақты бағалануы, сонымен қатар бақылануы өзекті.

Тұтынушылық несиені алу  үшін кез келген тапсырысты талдаудың  кілттік факторлары несие алушының мінезі және оның төлеу қабілеттілігі  болып табылады. Несие инспекторы несие алушының несиені толық  және уақтылы жабуына жауапкершілік  танытатынына сенімді болуы тиіс. Сонымен қатар, кірістер мен ұсынылатын активтердің бағалылығы (бағалы қағаздар немесе жинақтау депозиттері сияқты) клиенттің несиені жабу мүмкіндігінің бар екендігі туралы несие инспекторын сендіру үшін жеткілікті болуы тиіс. Сондай-ақ несие инспекторы несие алушының несие тарихына байланысты мәліметтерін әрқашан сұрап отыруы керек. Қазіргі нарықтық бәселестік жағдайында банк клиенттермен едәуір терең және икемді жұмыс жүргізуі тиіс, сөйтіп өз клиенттері туралы анағұрлым кең ақпараты болуы тиіс. Клиент туралы қажетті ақпаратты банк несие алушының несиені төлеу қабілеттілігіне талдау және жұмыстың жобалық бөлімінде қарастырылған коэффициенттер жүйесін ЭЕМ-да есептеу көмегімен несиеге рейтингті бағалау жүргізу арқылы алуы мүмкін. Бұл компания ісінің нақты ережесін, оның даму болашағын бағалауды және несие бойынша қарызды төлеу қабілеттілігін терең түсінуге мүмкіндік береді. Өз табиғаты бойынша ипотека орта буынға, яғни бай емес, кедей емес азаматтарға арналған, олардың төлеу қабілеттілігі кірістің болжалдылығына және түсу ұзақтылығына байланысты.

Ипотеканың басқа түрі ретіндегі ипотека адамдардың болашаққа  қалай қарайтынын көрсетеді. Алайда біздің елімізде бүгінгі таңда халықтың банктік ипотекалық несиені пайдалану  мүмкіндігін шектейтін салмақты кедергілердің бірі пайыздық ұтыстар  болып табылады. Тәжірибе бойынша  халық үшін қолайлы ұтыс – жаппай несиелеу процесін жасауға мүмкіндік  беретін жылына 10%-дан аспайтын валюталық  ұтыс. Алайда банктік нарықта ынталандырылатын ресурстар әдетте қымбатырақ. Бұл  орайда ҚР Ұлттық банкі маңызды рөл  ойнайды. Бұл банкте ипотекалық несиелер бойынша ұтыстарды төмендетуге  болатын жағдай жасалған. Мұндай шарттарға  көбінесе несие қамтамасыздығынын  бағалаудың өзгеруі, резервтеу мөлшерін өзгерту, міндетті резерв қорына (провизия құру) есептеу нормаларын азайту жатады. Мұндай мәселелер бар және олардың сапалы шешілуіне жеткілікті білім талап етіледі.

Ипотека мәселесін шешу үшін экономикалық база ретінде батыс  елдердің тәжірибесін алуға болады. Нарықтық экономикасы бар елдерде  тұтынушылық несие халыққа қызмет көрсетудің қолайлы және тиімді үлгісі, экономикада маңызды рөл атқарады. Сондықтан ол мемлекет тарапынан  белсенді реттелуге тиісті. Реттеу несие беру деңгейінде де, оны пайдалану  деңгейінде де жүзеге асырылады немесе соңғы тұтынушыны пайыздық ұтыс, несие  мерзімі, несиелеу операциясында алғашқы  қатысу құралы немесе несиелеудің қатаң  тәртібі ретінде көрсетіледі. ҚРҰБ тұлғасындағы Үкімет, көбінесе «Қазақстан ипотекалық компаниясы» ЖАҚ соңғы  кездері тұрғын үй несиесінің инвестицияларын  едәуір ұлғайтты. Бірақ бұл шаралар  жеткіліксіз, себебі жылдам шешілуді талап  ететін мәселелр өте көп. Екінші деңгейдегі ипотекалық несиелеу банктер базасының  кеңейтілуімен бірге Үкімет құрылыс  және тұрғын үйді қаржыландыру аясында, жылжымайтын мүлік операцияларын  тіркеуде төрешілдік тәртіпті ықшамдау бойынша маңызды іс-шаралар жасауы қажет. Жалпы алғанда Қазақстанда  ипотекалық несиелеуге байланысты барлық мәселелерді шешу үшін жаңа тұрғын үй жүйесін құру қажет, оның нәтижесінде  халық қолжетімді шартта қажетті  тұрғын үйді ала алады, ал ипотеканың сәйкес құқықтық базасын дамытуда «кепілдік» немесе «вексель» сияқты қаржы құралдарын пайдаланып, өркениетті жылжымайтын  мүлік нарығын құру керек.

Ипотекалық несиелеу аясында  банк үшін басты қауіп несие қаупі  болып табылады. Банк бұл қауіптің алдын алар еді, бірақ қандай да бір  себептермен алдын ала алмады, яғни несиелік қауіпке байланысты шығындар – банктің тікелей шығыны. Тәжірибеде несиелік қауіп бойынша шығындар – болжамсыздық немесе несие алушының несиелік талдауына жауап беретін  банк менеджерлерінің ынтасыздығының салдарынан болатын шығындар. Болашақта  осындай қолайсыз сәттерден келетін  шығындардың алдын алу үшін ипотекалық несиені берудің әрбір кезеңін  мұқият қарастырып, несие бөліміндегі  менеджер жұмысының шеберлігі мен  айырмаларын анықтап алу қажет.

Ипотекалық несиелеуге қатысты  несиелік қауіп мынаны білдіреді:

- несие алушының негізгі қарызды және пайызды төлемеу міндеттемесі;

- міндеттемелерді төлеу мерзімінің бұзылуы.

 Ипотекалық несиелеу  тәжірибесінде несиенің бірде-бір  түрінде кездеспейтін тағы бір  қаупі бар. Бұл қауіп құжаттардың  жаңылыс ресімделу қаупі. Тәжірибеде  қауіптің бұл санаты былай  анықталады: кепілдікке қатысты  әртүрлі құжаттарды, келісім-шарттарды,  анықтамаларды, заңды расталған  өтініштерді ресімдеу кезінде  кейде ипотека ресімделегеннен  кейін немесе тіпті келісім-шарттар  ресімделіп, банк кепілдікке жылжымайтын  мүлікті қабылдаған кезде анықталып  жататын өрескел қателіктер жіберіледі.

Ипотеканы дамытуда көптеген қиыншылықтар туындап отыр. Олар үйдің  бағасының жоғары болуы, ипотекалық несиелерге пайыздық ставканың жоғары болуы, сонымен қатар банктер  тәуекелдікке бара отырып ұзақ мерзімге несиені бере алмайды.

Келесі бір мәселе –ипотеканы алу үшін төлем қабілеті болатын  азаматтардың санын ұлғайту керек. Сондай-ақ банк жүйесінің ипотекалық несие беру саласындағы жұмыстарының тиімділігін көтеру жөнінде бірқатар шаралар жүргізілуі керек. Банктердің әкімшілік шығындарын қысқарту есебінен ипотекалық несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді төмендету ипотекалық несиеге қол жеткізу мүмкіндігін  едәуір кеңейтуге жағдай жасайды.

Қазіргі таңда басты мәселелердің бірі - екінші деңгейдегі ірі банктерде  ипотекаға мораторий жарияланды. Яғни, ипотекалық несиелер берілмейді. Ал ипотекалық несиелер берілетін жерлерде ұтыстар күрт көтерілді. Тіпті бұрынырақта  несие алған клиенттер үшін де жоғарылады. Сонымен қатар, банктер  депозиттер бойынша ұтыстарды күрт төмендетті. Бұрынырақта Батыста  алынған көптеген несиелерді өтеу мерзімі  таяғандықтан, олар қаржыны сақтап қалуға тырысып бағуда.

Ресейліктер ТМД елдерінің  арасында шетелдерден көптеген несие  алған бір ғана мемлекет – Қазақстан  екендігін растайды. Қазіргі таңда  сыртқы қарыз мөлшері 95 пайызды құрайды, бұл өте қомақты сома.  Және қазақстандық банктер қатаң бәсекелестікке бас тіге отырып, тәуекелге бел  буып, құрылыс және жылжымайтын мүлік  несиесінің үлесін 50-60 пайызға дейін  жоғарылатып отыр.

Банкирлердің пайымдауынша, бұл ірі шетел несиелерін өтеу мерзімдерінің тақалуына байланысты. Форум ақпараты бойынша өткен  жылдың күз  айында қазақстандық банктер  жалпы сомасы 6 миллиард доллар шамасында  өтем төлеуі қажет. Сондай-ақ форум  кілттік банктерде ипотека бойынша  ұтыстардың 9-11 пайыздан 14, 15-16 пайызға  дейін өскендігін хабарлайды. Бұл  – 200 мың доллар сомасында несиенің ай сайынғы өтемі 600-800 долларға жоғарылайтынын білдіреді.

Қазақстан үшін қауіптілік факторлары бірнеше, олардың салыстырмалы салмағы қомақты. Біріншіден, шындығында, Қазақстанның сыртқы қарызының мөлшері  ЖІӨ-ң 95% басым түсті. Екіншіден, көптеген банктерде құрылыс және жылжымайтын  мүлік секторы бойынша несиелік портфель драмалық түрде шоғырланған. Үшіншіден, соңғы жылдары банктердің көпшілігі ипотекалық несиелеудің  қолайлы екендігін түсініп, несие  алушыларға қойылатын талаптарды төмендетті.

Қазақстан банктері үшін қауіптілік әлемдік қаржы нарығында ұзақ мерзімді өтімділік дағдарысы туған  жағдайда олар өз несиелерінің қаржыландырылмауына  байланысты мәселелерге тап болды. Standard&Poor’s халықаралық рейтинг  агенттігінің бағалауы бойынша таяудағы 12 айда Қазақстан банктерінен тоқсан сайын 3 миллиард доллар талап етіледі.

Барлық мәселелер АҚШ-да басталды, дағдарыс ипотекалық несиелердің  жаппай қайтарылмауынан туындады. Алайда АҚШ экономикасының мөлшері күрделі  болғандықтан, дағдарысқа халықаралық  қаржы ұйымдары да тап болды. Өтімділік  мәселесін шешу үшін олар әлемнің  барлық аймақтарынан қаржы жинай  бастады – бағалы қағаздар сату, қаржы бойынша ұтыстарды ұлғайту. ТМД елдерінің ішінде Қазақстан әлемдік дағдарысқа ұшыраған елдердің біріншісі болды. Біріншіден, бізде мемлекетті ақырындап несие желісімен шырмайтын өте жылдам өсуші банк секторы бар. Екіншіден, бұл банктердің өзі сыртқы пайдалануды артық көреді.

Дамымаған қор нарығында  ел ішінде ақшаны қарызға алу оңай емес. Дағдарыстың алғашқы белгілері  – несие ұсыну шарттарының  өзгеруі, сонымен қатар Қазақстан  банктеріне акция құнының күрт төмендеуі. ТӘБ, Альянс Банк, КазкоммерцБанк –  барлығы арзандады және де 30 пайызға  дейін төмендеді.

Тағы бір өзекті мәселелердің бірі – барлық мүмкін болатын министрілктердің, ведомстволардың, мемлекеттік мекемелер  мен ұлттық компаниялардың қаражаты коммерциялық банктердің шоттарында сақталуы. Демек, қазынаға түсетін шығын аз емес. Сонымен қатар, үкімет коммерциялық банктердің сыртқы несиесінің бір бөлігін  қайтару үшін барлық мүмкіндікті  пайдалануға тырысып бағуда. Осылайша, банк дағдарысынан жеке тұлғалар, компаниялар  мен мемлкеттік бюджет шығынға ұшырады.

Қазақстан Республикасындағы  ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің  мақсаты — орта табысты азаматтарды  жеке қаражаттары есебінен тұрғын үймен  қамтамасыз етудің нарықтық принциптерге негізделген тиімді жүйесін талдап жасау. Осындай жүйе жасау арқылы мынадай шараларды жүзеге асыруға  болады:

- тұрғындардың жинақтары  және басқа да бюджеттен тыс  ресурстар түріндегі қажетті  қаржы-қаражаттарды тұрғын үй  сферасына тарту;