Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

3.2 Ипотекалық нарықтағы «Қазақстан тұрғын-үй құрылыс жинақ банкі» Акционерлік Қоғамының делдалдық қызметін дамыту жолдары

Халықтың қалың бұқарасының  тұрғын үйге кол жетімдігін қамтамасыз ететін тұрғын үй құрылысын дамыту проблемаларын кешенді шешу мемлекеттік бағдарламаның негізгі мақсаты болып табылады. Мақсатқа жету үшін мынадай міндеттерді шешу:

• ұсыныс тарапынан да, сұраныс тарапынан да толыққанды теңгерімді тұрғын үй құрылыс нарығын құру;
• тұрғын үй салуға жеке инвестицияларды тарту және жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
• құрылыс индустриясының тиімді нарығын қалыптастыру;
• халықтың қалын бұқарасы үшін ипотекалық несие беру мен тұрғын үй құрылысын жинақтарының қолжетімділігін көтеру көзделуде.

Мемлекеттік бағдарламаны іске асыру мынадай бағыттар бойынша  жүзеге асырылады:

1. тұрғын үй салу құрылысын ынталандыру.
2. жалпы сипаттағы жүйелі шаралар:

• тұрғын үй құрылысының бір шаршы метрінің құнын төмендету;

• жеке тұрғын үй құрылысын дамыту;

-  жеке капитал инвестицияларын тарту есебінен тұрғын үй салу;

 - тиімді, экологиялық таза құрылыс материялдарын өндіруді одан әрі дамыту және жаңа технологияларды еңгізу.

3. орта тап пен халықтын әлеуметтік қорғалатын жігі үшін тұрғын үй салуды ынталандыруға бағытталған шаралар:

-    коммуналдық тұрғын үй салу;

-    мемлекеттік қаражат есебінен қолжетімді тұрғын үй салу.

4. төменгі қабілетті сұранысты ынталандыру:

- ипотекалық несие беру жүйесін жетілдіру;

- құрылыс жинақтар жүйесін дамыту.

Ипотекалық несиелерге қолжетімділікті  ұлғайту мақсатында мемлекеттік  ипотекалық несие беру өлшемдерін өзгерту  жөніндегі шараларды қабылдады. Мемлекеттік бағдарламаны іске асыру  ипотекалық несие берудің мынадай  мақсатты шарттарымен жүзеге асырылады:

1. сыйлықақы сыйақысының мөлшері – 9-10%;
2. бастапқы жарнама мөлшері – 10%;
3. ипотекалық несие мерзімі – 20 жыл.

Тұрғын үй құрылысы жинақтар жүйесін жаппай іске қосу мақсатында Мемлекеттік бағдарламаның қолданысы  кезеңінде тұрғын үй құрылыс жинақтары  жүйесінің ықтимал қатысушылары болып табылатын азаматтар үшін барынша тартымды жағдайлар жасау  ұсынылады:

• тұрғын үй құрылысы жинақ банктердегі қажетті қорлану мөлшерін сатып алынатын тұрғын үй құнының 25%-ына дейін төмендету;
• қорлану мерзіміне қарай несие мерзімі 25 жылға дейін ұлғайту;
• мемлекет көтермелейтін салым сомасының мөлшерін 200 айлық есептік көрсеткішке дейін ұлғайту.

Қазіргі кездегі банктер  тарапынан консультациялық кеңес  беруге, кредиттік комитеттің қарағаны үшін алынатын төлемдердің өздері несие  алушыларға қосымша кедергі келтіруде. Бұған кепілдікке қоятын мүлікті  қайта бағалау, оларды сақтандыру қаржыларын қосса, ипотекалық несиені заңдастырудың  өзі қандай шығындармен байланысты екенін көруге болады.

Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту үшін келесі ұсыныстар  мен нұсқауларды іске асыру дұрыс  болып есептеледі:

1. Ипотекалық несиелеудің  американдық үлгісін –байлар үшін, ал немістік үлгіні –орта және төмен табысы бар тұрғындар үшін қолдану.

2. Ипотекалық несиелеу жүйесі, мемлекеттің жоғары емес пайызбен және ұзақ мерзімге төмен шығынды тұрғын үй жобаларын қаржыландыруға қатысуын ойластыру қажет. Мемлекет тұрғын үйді несиелеу жүйесін қайта қалыптастырудың кепілі болуы қажет.
3. Ипотекалық несиелерді сақтандыру, олар бойынша банк қаражаттарының  қайтарымсыздық тәуекелін төмендету үшін олардың ұсыныстарын жоғарылату және құнын төмендету керек. Ипотекалық несиелерді сақтандыру үшін мемлекеттік ипотекалық хедж-қорын құру туралы сұрақты қарастыру.
4. Қарыз алушы өзінің несиелік міндеттемелерін орындамау жағдайында, кредитордың мүлікті еріксіз алып қалудың нормативтік-құықтық базасын жасау.
5. Екінші деңгейдегі банктер мен Қазақстандың ипотекалық компания кепілге алынған мүлік құнының бағалауын жүргізу.
6. Қор нарығынан ипотекалық несие нарығына капитал бөлігін аудару үшін екінші деңгейдегі банктерді ынталандыру бойынша жағдайлар құру. Банктің несиелік портфелінде ипотекалық несиелердің үлесі жоғары болса, банкке мемлекеттік бағалы қағаздарды алу жолымен міндетті резервтерді қалыптастыруға рұқсат беру керек. Банктің резервтерінің жұмыс активтеріне айналуы, осы активтердің жеткілікті өтімділігі мен табыстылығын қамтамасыз етуге және де инфляциялық емес көздерден мемлекеттік бюджетті қаржыландыруға көмектеседі.
7. Ипотекалық несиенің белгілі бөлігін өтеу үшін орта және төмен табысты тұрғындарға субсидиялар қарастыру, несие алу алдында нақты соманы ақырындап жинау бойынша шаралар жасау және қолдану.

Мысалы, Маврикия Үкіметі  тұрғын үй сатып алушыларға несие  ұсынады. Тұрғын үйді бірінші рет  алатындарға 20% көлемінде субсидиялар  береді. Ұлыбританиядағы әлеуметтік-бағдарланған тұрғын үй жобалары қалалық муниципалитеттермен  іске асырылады. Мұнда муниципалдық тұрғын үйді оның нарықтық бағасының  жартысына сатып алу мүмкіндігі тууда. Ерекше әдіс Нигерияда әрекет етеді. Нақты деңгейден төмен  емес табысы бар оның барлық азаматтары тұрғын үй қорына 2% жарна салуға міндетті, бұл қордан тұрғын үй несиелері беріледі.

Компаниялардың  тұрғын үй мәселесін шешуде жеңілдіктерді  ұсыну, инцестициядан табыстарға салық  салудан босату   жолымен тұрғын үй қорларын құруды ынталандыру. Кез  келген жағдайда тұрғын үй объектілеріне  көмек көрсету мемлекетке қалады. Ипотекалық несиелер Австралияда, Үкімет көмек көрсететін жеке компаниялармен беріледі. Ямайкада мемлекеттік бюджеттің 5% бағытталатын Ұлттық тұрғын үй трасты жұмыс істейді.

Осы тұрғыда, ипотекалық несиелеуді шындығында да мұқтаж адамдардың қолын  жеткізердей, оларды әлеуметтік көтермелеу механизмі ретінде ұйымдастыру  –мемлекетіміздің алдыңғы қатарлы  мәселелерінің бірі.

Бүгінде баспаналы болғысы  келетіндердің қатары көбеймесе  сирей қойған жоқ. Бірақ бұл бас  қатыратын мәселенің бір күнде  шешіле қоймасы белгілі. Соңғы кездері  біраз отбасы мемлекеттік бағдарламалардың арқасында нарықтағыдан арзан үйге қол жеткізіп, мәре-сәре болды. Ал, ұзақ сонар кезекте тұрғандар мен  ипотекаға несие алғандардың  күйлері оларға қарағанда адам аярлық.

Сарапшылардың көпшілігі  қазіргі кезеңді пәтер алуға  қолайлы кезең деп санайды. Қазір  банк жүйелері қалпына келіп, сыртқы қарыздарын қайта құрылымдап, несиелеу нарығына қайта оралған ірі банктер  қолайлы шарттармен тағы да ипотекалық несиелеу бағдарламаларын жариялап отыр. Әр банктің ипотекалық несие  жөнінде өз саясаты бар. Олардың  қоятын талабы - несие ставкасы, алғашқы  жарна сомасы, т.б. жағынан тартым-дылары баршылық. Мұны несие рыногының жандануына ықпал жасайтын жағдай деуге болады. Мысалы, «Альянс банк» ұсынып отырған  жылдық 13 пайыздық ипотекалық несие  жүйесі бойынша, алғашқы жарна сомасы жылдықтың 10 пайызын құрауы тиіс. Яғни, клиент жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасының 90 пайызына тең несие ала  алады. Әрине, клиенттің төлем қабілеті жан-жақты тексеріліп, банк талабына сай болған жағдайда ғана оның несие  ала алатыны белгілі. Мәселе банк талабына сай болуда.

Осы уақытқа дейін тұрақты  табысы болса да, осы алғашқы жарна  ретінде өтейтін қаражатының  жеткіліксіздігінен көп адам несиеге  пәтер алу мүмкіндігіне жете алмай  келген. Қазір ипотекалық несие арқылы баспана алғысы келетін азаматтарға  қойылатын талаптар да көңілге қонымды. Несиені 21 жастан бастап, өтеу мерзімі аяқталғанға дейін жасы 63-тен аспайтын кез келген қазақстан азаматы, тіпті оралмандар да ала алады.

«Тұрғын үй құрылыс жинақ  банкі» ұсынып отырған жинақтау жүйесі отбасының бюджетіне соншалықты ауырлық түсірмей-ақ баспана мәселесін  шешу үшін біртіндеп, бірнеше жыл  ақша жинақтауға мүмкіндік береді. Қарапайым тілмей айтқанда, сіздің жаңадан немесе, күрделі жөндеуден  өткен яки жөнделетін пәтер сатып  алғыңыз келді дейік, оған бірден үлкен қаражат қайдан табыла қойсын. Сіз аталмыш банктің кез келген филиалынан есепшот аша аласыз, оған соншалықты уақыт та шығындамайсыз. Үш жыл ішінде сатып алатын пәтер  құнының 50%-дық мөлшерінде қаржы  жинау қажет, содан кейін біздің банк жинақталған ақшаның айырма мөлшерінде қалған сомаға тұрғын үй заемын береді. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс  жинақ банкісінің» 100%-дық акциясы  мемлекеттің құзырында. Мемлекеттің  сыйақысы банк салымшыларына жыл  сайынғы салым сомасының 20%-дық  ставкасымен есептеледі. Жыл сайын  салымның сыйақымен ынталандырылатын сомасы 200 айлық көрсеткішті құрайды. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына салынатын салымдар бойынша банк пен мемлекеттің сыйақысы жыл  сайын ынталандырылатын салымның негізгі  сомасының ұлғаюына бағытталады.

Қазақстан азаматтары өздерінің  баспана мәселелерін шешу үшін «Тұрғын  үй құрылыс жинақ банкінің» «Бастау», «Өркен», «Кемел», «Болашақ» атты тарифтік төрт бағдарламамен қоса, шеттен келген отандастарымыздың тұрмыс-жағдайларына көмектесу мақсатымен «Нұрлы көш» бағдарламасы арқылы банктің толыққанды клиенті  бола алады. Хромтау ауданының Көктау селосында шағын коттеджерден тұратын  қалашық бой көтеріп жатыр. Атамекеніне  табан тіреген қандастарымыз  арнайы тұрғызылып жатқан осы үйлерден үміткерлер бола алады. Ол үшін қалалық  әкімшілікке арыз жазып, кезекке  тұру керек. Бағдарлама талабына сай  келетіндер біздің банк арқылы несиелендіріледі. Несиені қиналмай төлеу үшін мамандығы  бойынша «Мыс компаниясына» жұмысқа  орналастырылу да көзделіп отыр.

Негізінде салымшылаға өз қаражатын 4 бағыт бойынша белгілі  бір уақыт жинақтап барып, жеңілдетілген  пайызбен несие алудға болады. Ал қолында  азды-көпті қаражаты бар, бірақ ол көздеген пәтеріне жеткіліксіз болған жағдайда да біздің банк арқылы қол  жеткізуге болады. Бұл бағдарлама «Аралық тұрғын заемы» деп аталады. Мұның алдындағыладан ерекшелігі, салымшы  несиені алдын ала жинамай-ақ, белгілі бір соманы 10 пайыздық ставкамен  алған үйін кепілге қою арқылы қол жеткізе алады. Ал «алдын ала  тұрғын үй заемы» қолында мүлдем қаражаты жоқ жандарға 12 пайыздық өсіммен  беріледі. Бұл бағдарламаның талабы бойынша пәтер иесі сатып алып жатқан пәтерінен бөлек тағы бір  жылжымайтын мүлікті кепілдікке қоюы шарт.

Оған әртүрлі жағдайлар  әсер етуі мүмкін. Кейде адамдар  шоттарын ірілендіреді. Бірнеше отбасы мүшелері ашқандарын біріктіреді, болмаса  басқа жаққа көшеді. Үйді алмаймыз деген ойлары болады. Заңда мұндай жағдайдың болуы ескерілгендіктен банк оған қарсы бола алмайды. Тек  мемлекет тарапынан үй алу үшін жәрдем ретінде берілетін 20 пайыздық сыйақы мемлекетке қайта қайтарылады.

2008-2010 ж мемлекеттік бағдарлама  бойынша 426 өтініш иесіне 1 645 822 376 теңге көлемінде несие берілді.  Оның 262-сі 447 687 910 теңге қаражатты  өздері жинағандар. Сондай-ақ, бағдарлама  бойынша есепшот ашқан салымшылар  саны қазір 4000-ға жуықтайды.  Олардың есепшотында 7 507 287 037тг  қаражат бар. 

Бұл жүйенің өзімізге тән  артықшылығы бар. Қазіргі рыноктағы  ең төменгі пайызбен несие алған  тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің заемшылары бұдан екі жыл бұрын  ипотекалық несиемен алған көптеген заемшыларға қарағанда баспанаға  айтарлықтай бағамен қол жеткізуде. Сөйтіп, бұл жүйе өзінің гуманитарлық қалпын, қаржылық мүмкіндіктерін толықтай дәлелдеп келеді.

3.  Ипотекалық несиелеудің перспективалары

«Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» акционерлік  қоғамы, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының 2003 жылғы 27 қазандағы  № 386 Қаулысына сәйкес 2003 жылдың 10 қарашасында  құрылды. «Самұрық-Қазына» Ұлттық Әл-ауқат  Қоры» АҚ Қордың бірден бір акционері  болып табылады [52].

Несиегерлермен (екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық ұйымдар), сақтандыру ұйымдарымен және инвесторлармен несие тәуекелдерін бөлісе отырып, ипотекалық несиелеу бағдарламаларына халықтың қол жетімділігін арттыруды қамтамасыз ету Қорды құрудың мақсаты болып табылады. Жарғыға сәйкес, Қор акционерлік қоғамның ұйымдық-құқықтық нысанында құрылған, кредитордың ипотекалық кредит берумен байланысты шығын бөлігінің орнын толтыруға кепілдік беру бойынша қызметті жүзеге асыратын коммерциялық емес ұйым болып табылады. Ипотекалық кредиттерге кепілдік беруге Қордың сыйақысы (сыйлығы) және табысы толық көлемде Қордың резервті капиталына есептеледі.

Қордың негізгі міндеттеріне ипотекалық тұрғын үй қарызын алғысы келген азаматтардың әртүрлі категориясына  оңтайлы жағдайды қамтамасыз ету, ипотекалық кредиттердің мерзімін ұзарту арқылы олардың қолжетімділігін арттыру, проценттік мөлшерлемелері мен алғашқы  жарна көлемін азайту болып табылады.

Қор қызметінің артықшылықты бағыты болып елдегі ипотекалық кредит беру жүйесінің қалыптасуы және жетілуі  болып табылады, оның мақсаты егер қарыз алушы ипотекалық тұрғын үй шарты бойынша өз міндеттемелерін  орындамаған жағдайда кредит алушылардың  Ипотекалық кредит қорының кепілдік беруі (сақтандыруы) есебінен қаржы  тәуекелін азайту болып табылады.