Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Шетелдердің тәжірибесінде  тұрғын үйге ипотекалық несиелендірудің  дамуы мемлекетке айтарлықтай оң белсенділік арқылы тұрғындардың әлеуметтік жағдайының тұрақты қалыптасуы мен  дамуына алып келеді. Сонымен қатар, тұрғын үй құрылысын несиелендіру үшін ішкі инвестициялар, халықтың жинақтары, институциялық инвесторлардың ақшалары тартылады. Көптеген елдерде тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы негізгі үш қағидадан құралады: келісім-шарттық  жинақ немесе «Баушпаркассен» жүйесі, ипотекалық  несиелендіру, тұрғындарға  пәтер алудағы мемлекеттік қолдау, яғни, мақсаттық мекен-жайлық субсидия жүйесі.

Қазақстанда қаржылық дағдарыс жағдайында тұрғын үй  құрылысын  қаржыландырудың қайнар көзінің  бірі бюджеттік қаржыландыру болуда. Мемлекеттік бюджет қаржысы мерзімділік, ақылық, қайтарымдылық шартымен ұзақ мерзімге (10-20 жыл) беріледі. Жол карталары негізінде құрылып бітпеген үй құрылысын сатып алу және тұрғызу, жалдық тұрғын үй мақсатында тұрғындарды қамтамасыз ету, үлескерлердің бітпеген құрылысын қолдап,  қолға алу қажет.

Ипотекалық несиелеудің дамуына  әсер ететін экономикалық факторлар  болып келесілер табылады: несиелік-қаржы  нарығы мен бағалы қағаз нарығының жалпы дамуы валюта тұрақтылығы мен инфляция деңгейі, жылжымалы емес мүлік масштабы мен динамикасын анықтаушы халықтың төлем қабілеттілігі.

Ел ішінде жас және көп  балалы отбасыларға мемлекеттік  қолдаудың тиімді жүйесін құру мақсатында ипотекалық несиелеу бойынша проценттік жарналарды субсидиялау қарастырылған. Cөйтіп, 15 жыл көлемінде несиені  төлеудің мемлекеттік емес формалары  дамыды: қаржылық ұйымдар тарапынан  несиелендіру;  үлестік құрылыс  және тұрғын үй құрылысын бөліп төлеу  және т.б.

 

Кесте  2 – Құрылыс кешенін  дамытудың  шетел үлгілері мен сипаттамалары

 

Құрылыс кешенін  дамыту үлгілері	Тұрғын үй құрылыс кешенін  дамыту үлгілерінің сипаттамалары
	Артықшылығы	Ерекшелігі
1	2	3
Германия, Франция, Швеция, Англия, Дания,  Испания, АҚШ, Австралия, Ұлыбритания,  Финляндия,  Голландия, Ирландия және т.б.	Ипотекалық несиелендірудің   дамуы, тиiмдi тұрғын үй нарығының  қалыптасуы: жеке меншiктегi тұрғын  үйлер, коммер-циялық немесе әлеуметтiк  жалға тиесiлi жалдық тұрғын  үйлер және мемлекеттiк, яғни  муници-палды үйлер; тұрғын үй бағасын реттеу қызметтері бәсекелестік арқылы жүргізіледі; жобаларды қаржыландыру көлемін анықтау және жүзеге асуын қадағалау; аймақтық индустриялдық саясат;	қалалық бюджет  мүлiк операция-ларынан салықтар  түрiндегi кipicкe ие болады; еңбек  миграциясын жеңiлдетуге ықпал  етедi және азаматтар үшiн баспанaға  ие болудың қолайлы жолы; пәтердi пайдалану, коммуналдық қызметтер  көрсету, мүлiктi басқару жүйелер-дiң  қалыпты жұмыс істеуі, тұрғын  үй-коммуналдық шаруашылығын-дағы  мәселелердi азайтады.
Ресей, Украина Беларуссия және т.б.	салық салу арқылы  құрылым-дық-инвестициялық саясатты  жүзеге асыру; аймақтарда бағаны реттеу тетіктері, жеңілдетілген несиелен- діруді қолдау, төменгі процентпен несие беру;    шетелдік капитал салымын тарту, салықтық жеңілдіктер орнату, лизингтік тетіктерді  пайдалану;	тұрғын үй  саласын инвестиция-лау келісім-шарттық  жинақ, ипотекалық  несиелендіру, тұрғын-дарға  пәтер алудағы  мемлекеттік қолдау, мақсаттық мекен-жайлық  субсидия жүйесі негізінде жүзеге  асады; жалдық тұрғын үйдің  мемлекеттiк (коммуналдық) және  коммерциялық типтерiн салу; үлестік  құрылысты қолдау.
Қазақстан үлгісі	аймақтарда бағаны  реттеу тетіктері, жеңілдетілген  несиелен- діруді қолдау, төменгі  процентпен несие беру;  тұрғын  үй құру үшін инвестицияның құйылуын ынта-ландыру; салықтық жеңілдіктер орнату, лизингтік  тетікті  пайда-лану; мекен-жайлық мақсатта мемлекеттік дотациялар мен субсидиялар, ипотекалық несие-лер беру; дағдарыста жол картасы негізінде үлескерлер үшін бітпеген тұрғын үйлерді тұрғызу.	дағдарыс  жағдайында үлестік құрылыс және  тұрғын үй құрылысын бөліп  төлеу;  тұрғын үйлік құрылыс  жинақты іске асыруға қайтарым  ретінде мемлекет әр жылдың  соңында салымшыға ағымдағы салған  қаржы көлемінде сыйақы төлеу;  қаржының бөлінуін тендерлік  сайыс негізінде анықтау,  жалдық  тұрғын үйдің мемлекеттiк және  коммерциялық типтерiн салу; үлескерлік  құрылысты қолдау.
Ескерту - Кесте автордың  зерттеуі  бойынша құрастырылған.

 

Қарастырылғандар біздің ұйғаруымызша тұғын үй нарығын басқару  тұжырымдарын қалыптастыруда қажет  етіледі және зерттеулер нәтижесі тұрғын үй нарығының қызмет етуі барысындағы  ерекшеліктердің негізделуіне мүмкіндік  берді, олар:

1. Тұрғын үй  қоры және тұрғын үй қызметі нарығы біріге отырып жалпы тұтас бір нарықтық құрылымды береді. Тұрғын үй қорының нарығына - бекітілген талаптарға сай, тұруға жарамды тұрғын үй ғимараттары мен салынудағы тұрғын үй құрылыстары жатады, көлемі алаңына байланысты әрбір пәтерлермен анықталады және осы пәтерлер тұрғынның қажеттілігін қанағаттандыра отырып, «тұрғын үйі» атына ие болады. Әрбір тұрғын үй объектісі ұзақ уақыт қолданыста бола отырып, қызмет етеді. Ал нарықтың дамуына қарай оның қызмет ету аясы да кеңейе түскен және ауқымы да ұлғайған, мысалы: бастапқыда қорғаныс, өмір сүру, демалу ортасы болса, қазір кепілге қою, мұраға қалдыру, инвестициялау, жалға беру және т.б. объектісі болуда. Осы қасиеттері тұрғын үй қызметі нарығының қалыптасуына тікелей әсер етеді.

Тұрғын үй қызметі нарығының  шамасы тұрғын үй бағасына әсер етеді, ал ол өз кезегінде сұранысқа тәуелді  болады. Тұрғын үй қорына сұраныс пен  ұсыныс уақыт факторымен анықталады, біз ұзақ және қысқа мерзімдегі уақыт  факторына байланысты олардың шамасының  өзгеретіндігін тұрғын үй қорларының ерекше белгілерінің болуымен байланыстырамыз.

2. Тұрғын үй нарығында жаңа құрылыс объектілерінің салынуы мен бұрынғы тұрғын үй қорының қолданыста болуы нарықты екіге бөледі: тұрғын үйдің I-ші  нарығына және тұрғын үйдің II-ші нарығына. Тұрғын үйдің I-ші нарығы немесе бастапқы нарығы жаңадан салынған тұрғын үйлерден құралады, бұл қаражаттың тұрғын үй нарығына салынуына байланысты, сатып алушының тапсырысы бойынша, жекелеген жобаларға қарай тұрғызылады. Оның бағасы мен салыну көлемі екінші нарықтың сиымдылығы мен бағалық алшақтылығына тәуелді болады. Бірінші нарықта алынып, қайтадан сатылуға түскен тұрғын үйлер екінші нарыққа өтеді. Осы екінші нарықтағы тұрғын үйлердің бағасының төмен болуы мен сатушылардың көлемі бірінші нарыққа тікелей әсер береді. Олардың шамадан тыс көп болуы бастапқы нарық қызметіне кері әсерін тигізеді.
3. Тұрғын үй нарығы қызметі құрылыс саласы бойынша ұйымдық басқаруды қажет етеді. Нарықты ұйымдастыру: құрылыс пен сату стадиясы арасында алшақтықтың болуын және әр қайсысының өз алдына қызмет етуінің қажет болып табылатындығын көрсетеді. Сондықтан құрылыс саласында тек соған бағытталған өнеркәсіп жұмылдырылса, ал сату стадиясында маманданған қызмет етушілермен операциялар жүргізілсе нарық қызметінің ұйымдастырылуы ұтымды болады.
4. Экономиканың даму жағдайы да тұрғын үй нарығына тікелей әсер ететіндігін байқалтты, егер халықтың экономикалық белсенділігі мен төлемқабілеттілігі артса, тұрғын үйге және тұрғын үй тауарларына деген сұранысы артып, бұдан тізбектік түрдегі экономикалық әсер пайда болады.
5. Тұрғын үй нарығында әлеуметтік-экономикалық мәселелердің қарастырылуы мен нарықты мемлекеттік реттеудің қажеттілігі. Тұрғын үй нарығы жалпы жылжымайтын мүлік нарығына қарағанда сол аймақтағы, елдегі тұрғындардың қажеттілігін қанағаттандыруға, әлеуметтік, тұрмыстық жағдайына тікелей бағытталған.

 

Кесте 3 - Тұрғын үй нарығындағы бағаның өзгеруі (кезең соңына, өткен жылғы желтоқсанға, пайызбен, өсуі+, төмендеуі –)

 

	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	Наурыз 2012
Жаңа тұрғын үйлерді сату	13,6	55,5	35,1	41,1	32,2	33,8	30,2	-8,7	-6,9	4,4	7,1	2,3
Көркейтілген тұрғын үйлерді  алып сату	24,8	73,2	38,7	76,1	50,3	57,3	42,6	-20,4	-6,7	5,1	4,3	4,4
Көркейтілмеген тұрғын үйлерді  алып сату	17,9	31,1	23,0	52,2	44,7	78,7	44,3	-12,3	-6,3	5,8	3,2	4,5
Ескерту: Статистикалық агенттік мәліметтері негізінде құрылған.

 

Жүргізілген зерттеулер нарыққа  әсер етуші факторлардың бірі баға болғанын көрсетті, ол ипотекалық несиелендірудің  әсерінен өте жоғары шамаға жетіп, баға деңгейі нарықтың жандануына, жеке тұрғын үй құрылысының өсіміне, ивестициялық бағыттағы сұранысқа тікелей  әсер еткен, кезеңдер бойынша анықталған бағалар шамасын жоғарыдағы кестеден ккөре аламыз.

3-ші кестеде көрсетілген кестеде көрсеткіштерден тұрғын үй бағасының 2002ж. жоғары қарқынмен өсе бастағандығын байқаймыз, жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша 131,1%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 173,2% өсуін әкелді, бұл тұрғын үй қорының жетіспеуінен сұраныстың бағаны арттырып жіберуіне, аймақтарға шетелдерден оралмандардың және экономикалық ахуалдың жақсара бастауынан табыс табу үшін елге келушілер санының артуына байланысты болды. 2003ж. жеке тұрғын үй құрылысы аймақтар бойынша өсті, 2004ж. нарыққа ипотекалық ресурстардың көптеп келуіне байланысты баға жоғарлай түсті, жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша 141,1%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып-сатуда 176,1%-ды құрағанын байқаймыз.

(7- сурет)

(млрд.т.- %) 

Сурет 7- Тұрғын үй нарығындағы бағаның өзгеруі (кезең соңына, 2000 жылғы желтоқсанға пайызбен)

Ескерту: Статистикалық агенттік мәліметтер негізінде құрылған

 

2012 жылғы наурызда республика бойынша жаңа тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің алып сату бағасы орта есеппен 157,6 мың теңгені құрады және өткен аймен салыстырғанда 0,9%, көркейтілген тұрғын үйлерді алып сату, тиісінше, – 115,5 мың теңге құрады және 1,8%, көркейтілмеген – 67,5 мың теңге құрады және 1,5%-ға өсті.

Әлемнің көптеген елдерінде бұл нарық қызметі  дамып, тұрғын үйді сату-сатып алу  операцияларымен бірдей деңгейде жүреді. Мысалға алатын болсақ, Сингапурда тұрғын үй мәселесі әлем бойынша шешімін  тапқан деп қарастырылады, ал мұндағы  жалгерлік нарық үлесі бүкіл  нарықтың тең жарты процентіне  ие. Тұрғын үйді жалға берушілер  үшін бұл бизнестің бір түрі болып  табылады және табыс табуға кең мүмкіндік  береді, нарықта құрылыс, баға тұрақтылығы  қалыптасады. Бізде бұл нарық  өте бәсең игерілуде, бұған себеп, инвестицияның ұзақ уақытта қайтарылымы, шетелдің өзінде бұл 10-15 жылға созылады, сонымен қатар, салық төлемдері  мен жөндеу жұмыстары табысты азайтып, тәуекелді жоғарылатады.

Дағдарыстан кейінгі ипотека  пайызы статистикалық мәліметтерге жүгінсек, соңғы  бес жылда елімізде 31 млн. шаршы метр тұрғын үй салынып, пайдалануға берілген. Бірақ мұнымен баспана мәселесін түбегейлі шешілген жоқ. Үйлі-жайлы болғысы келетіндер мен тұрғын үй мәселесін жақсартқысы келетіндер әлі де көп. Қазір елімізде бір адамға орташа есеппен 18 шаршы метрден келсе, еуропалық елдерде бұл көрсеткіш 2-3 есеге артық, ал АҚШ-та 65 шаршы метрден келеді.

 

Кесте 4 - Қазақстан Республикасындағы жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы

 

	1 шаршы метрінің бағасы, мың  теңге	Пайызбен, өсуі
		өткен айға	өткен жылғы тиісті айға	өткен жылғы желтоқсан-ға	2010 жылғы желтоқсан-ға	өткен жылғы тиісті кезеңге
2011
Қаңтар	146,4	1,7	5,6	1,7	1,7	5,6
Ақпан	147,7	0,9	6,1	2,6	2,6	5,9
Наурыз	147,7	0,0	5,9	2,7	2,7	5,9
Сәуір	148,4	0,5	6,3	3,1	3,1	6,0
Мамыр	148,5	0,0	7,4	3,2	3,2	6,3
Маусым	148,9	0,3	7,4	3,5	3,5	6,4
Шілде	149,6	0,5	7,8	4,0	4,0	6,6
Тамыз	150,1	0,3	7,8	4,3	4,3	6,8
Қыркүйек	150,6	0,3	8,0	4,7	4,7	6,9
Қазан	150,6	0,0	7,9	4,7	4,7	7,0
Қараша	151,7	0,7	8,2	5,4	5,4	7,1
Желтоқсан*	154,1	1,6	7,1	7,1	7,1	7,1
2012
Қаңтар	154,1	0,0	5,3	0,0	7,1	5,3
Ақпан	156,2	1,4	5,8	1,4	8,6	5,5
Наурыз	157,6	0,9	6,7	2,3	9,5	5,9
Ескерту: Статистикалық агенттік мәліметтері негізінде құрылған.

 

Жалгерлік нарық қызметін дамыту мақсатында тұрғын үй құрылысын  іске асырушыларды қолдау, мемлекеттің  нарықтағы белсенділігін арттыру, салық жеңілдіктерін беру және т.б. экономикалық-құқықтық шараларды іске асыру қажет.

 

Кесте 5 - 2012 жылғы наурызда жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы

 

	1 шаршы метрінің бағасы, мың теңге	Пайызбен, өсуі
		өткен айға	өткен жылғы тиісті айға	өткен жылғы желтоқсан-ға	2010 жылғы желтоқсан-ға	өткен жылғы тиісті кезеңге
1	2	3	4	5	6	7
Қазақстан Республикасы	157,6	0,9	6,7	2,3	9,5	5,9
Астана	182,3	0,0	2,0	0,0	2,0	2,0
Алматы	239,1	0,0	0,7	0,0	0,7	0,7
Ақтау	158,5	0,0	3,2	0,0	3,2	3,2
Ақтөбе	108,0	0,0	6,2	6,2	11,6	5,8
Атырау	179,2	0,0	11,0	0,0	32,6	11,0
Жезқазған	70,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Көкшетау	140,5	11,7	32,5	11,7	39,6	25,4
Қарағанды	109,7	0,0	2,1	0,0	2,1	2,1
Қостанай	126,5	0,0	0,3	0,0	0,3	0,3
Қызылорда	83,7	0,0	11,8	9,7	14,0	10,0
Орал	140,0	2,2	3,7	2,2	3,7	2,2
Өскемен	113,1	2,6	2,6	2,6	2,6	0,9
Павлодар	157,8	0,0	10,3	10,3	10,3	6,9
Петропавл	101,9	0,0	80,3	4,0	80,3	78,0
Семей	120,0	0,0	26,3	9,1	33,3	27,3
Талдықорған	121,1	9,8	26,6	20,6	39,6	17,5
Тараз	90,0	0,0	9,4	9,4	13,1	6,2
Шымкент	154,0	0,0	8,4	0,0	12,7	9,8
Ескерту: Статистикалық агенттік мәліметтері негізінде құрылған.