Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

- тұрғын үй нарығын  мейлінше жандандыру.

Міндеттелген мақсатқа сәйкес қалыптасатын ипотекалық несиелеу жүйесі мынадай талаптарға жауап беруі  тиіс:

1) қазақстандық заңнамалық  базаға және нақты экономикалық  жағдайларға сәйкес болуы;

2) азаматтардың, банктердің, инвесторлардың каржылық ресурстары, зейнетақы корлары, сақтандыру  компаниялары және басқа да  қаржы көздері негізінде жасалуы.

Ипотекалық несиелеудің  ұзақ мерзімді жүйесінің орнығуы  мен дамуы үшін өзекті дейтін келесі негізгі мәселелерді жан-жақты  қарастырып, шешу қажеттігі туындайды:

- заңнамалық және нормативтік  базаларды жетілдіру, зейнетақы  активтерін орналастыру іс-әрекеттеріне  өзгертулер енгізуді ипотекалық  несиелеуге қосымша қаржыларды  тарту мақсатын көздеп жүргізу;

- ипотекалық несиелер  беру қызметіне мүдделі екінші  деңгейлі банктерді ынталандыруға  қажетті критерийлерді анықтау;

- зейнетақы активтерін  басқарушы  компаниялардың ипотекалық  облигацияларды сатып алу ережесін  талдап жасау;

- екінші деңгейлі банктердің  ипотекалық облигациялар шығару  ережесін талдап жасау;

- ипотекалық несиелер алатын азаматтарды, кредиторларды, инвесторларды салықтық ынталандыру;

- несие алушыларды  әлеуметтік  қорғау механизмдерін талдап  жасау;

- жеке және мүліктік  сақтандыру нарығын  мейлінше  дамыту.

Ипотекалық несиелеуді кең  көлемде жүргізе алатын ірі мемлекеттік  емес ұйымдардың қазіргі кездегі  тапшылығына байланысты Қазақстан  үшін ипотекалық несиелеу жүйесін дамытудың  малайзиялық моделі қолайлы болып  отыр. Аталған модель тұрғын үй нарығы дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық компания құру арқылы жүзеге асады. Ал, банктер ипотекалық пулдар арқылы қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар шығарып  компания есебінен қайта қаржыландыруға қол жеткізеді.

Малайзиялық ипотекалық несиелендіру жүйесі өзінің даму жолын Ұлттық «Кагамас»  ипотекалық корпорациясы құрылған кезде  алды. Бұл корпорацияның құрамына Малайзиялық Банк (20%), қаржылық компаниялар (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%) кіреді. Қазіргі уақытта, корпорацияның  жарғылық капиталы жуықтағанда 40 млн. АҚШ долларын құрайды. Берілген корпорацияның  негізгі ролі болып өтімділікті  қамтамасыз ету, құрылыстың төмен бағасы, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелердің  сипаты, тұрғын үйді сатып алушылардың  қаржыландыруларды таңдауы табылады.

Малайзиядағы ипотекалық несиелендірудің процесі екі  кезеңге бөлінеді:

1. тұрғын үйдің құрылыс процесі;
2. үйдің құрылысының толық аяқталу процесі.

Тұрғын үй құрылысын салу үшін құрылыс салушыға 2-3жыл мерзімге несие беріледі. Сонымен қоса, құрылыс  салушы тұрғын халықты ресми түрде  тұрғын үй салуы туралы мәлімдеуі  керек. Құрылыс процесінде аяқталмаған  тұрғын үйдің алдын-ала сатылуы  және үйді сатып алушыны түпкілікті қаржыландыру жүзеге асырылады. Құрылыстың аяқталғаны кезінде ипотекалық несиелендіруді секьюритизациялау жүзеге асырады. Несиелеудің негізгі шарттары болып  келесілер табылады.Олар:

• қаржыландыру маржасы 70% -дан 80% -ға дейін;
• несиенің орташа өтелімділігі 20 және 25 жыл аралығында;
• негізгі қарыздың сомасы, ай сайын қарыз алушының табысынан 1/3 мөлшерде өтеледі;
• жылжымайтын мүлікті сақтандыру туралы шартты беру міндетті;
• сыйақының (ынта) ең жоғарғы ставкасы 9%.

Экономикалық жағдай туындағанда, жоғары капиталдандырылған мемлекеттік  ұйымдардың жоқ болған жағдайында, ипотекалық несиелеуді үлкен көлемде  және мемлекеттік ұйымдарды құру қабілеттіліктерін жүзеге асыра  алады. Оларды қайта қаржыландыру механизмін қамтамасыз ету проблема. Малайзиялық  ипотекалық несиелеу жүйесінің үлгісінің  дамуы Қазақстан үшін ең қолайлы  болып табылады. Тұрғын үй нарығының  дамуын қамтамасыз ететін, ипотекалық компанияның жабық акционерлік  қоғам түріндегі бағытын құру болып табылады. Банктер ипотекалық пұлдармен қамтамасыз етілген, ипотекалық облигациялардың шығару жолдарын қайта  қаржыландыра алады. Сонымен қатар, кейінде еуропалық немесе американдық  үлгілерді қолдану мүмкіндігі бар.

 Уақыт өте келе еуропалық немесе американдық моделдерді қолдану мүмкіндіктері де туындап, олардың ережелерін пайдалану жақтары да қарастырылуы ашық мәселе.

Ұзақ мерзімді несиелік ресурстарды  тартатын несиелік ұйымдар моделдерінің негізгі түрлері мыналар:

1) кредиторлар ипотекалық  облигациялар шығарып, оларды  қаржы нарықтарында өткізеді (сатады);

2) қарыз берушілер ұжымдық  инвестициялар жүйесі арқылы  қайта қаржыландырылады;

3) қарыз берушілер ипотекалық  несиелердің қайталама нарықтары  операторлары арқылы қайта қаржыландырылады.

Нарықтың дамуы барысында  несиелік рестурстарды ұзақ мерзімге тартудың басқа да моделдері пайдаланылуы мүмкін:

1) ипотекалық несиелеуге  ұзақ мерзімді ресурстарды тарту  негізгі көздеріне несиелік желілер  ашып, займдарды беруге ынталы  банктер, сондай-ақ басқа да  ұйымдар (қорлар) тартылады;

2) екінші деңгейлі банктер  шығаратын ипотекалық облигацияларды  институционалдық және басқа  да инвесторлар арасында орналастыру  қолға алынады;

3) мақсатты облигациялық  займдарды орналастырудан түскен  қаражаттар есебінен қаржыландыру  орын алады;

4) кепілдікке салынған  мүлікті қайталама нарықта сату, есебінен қаржы көздері ашылады.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің 28.11.2000 ж. 5 қаулысымен бекітілген «Тұрғын  үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту Бағдарламасында» осы мәселені жүзеге асырудың іс-шаралар жоспары жасалған.

Бағдарламада көрсетілген  негізгі шаралар тізбегі мынадай:

1. Екінші деңгейлі банктердің  ипотекалық несиелеудің жүзеге  асыруын реттейтін нормативтік-кұқықтық  актіні талдап жасау.

2. Тұрғын үй құрылысы  саласында ипотекалық несиелеу  жүйесін дамытудың нормативтік-құқықтық  базасын жетілдіру.

3. Қазақстан Республикасы  Президентінің Заң күші бар  «Жылжымайтын мүлік ипотекасы  туралы » жарлығына өзгертулер  мен қосымшалар енгізу.

4. Қазақстан Республикасының  «Тұрғын үй қатынастары туралы  » Заңына өзгертулер мен қосымшалар  енгізу.

5. Қазақстандық екінші  деңгейлі банктердің ипотекалық облигациялар шығаруы туралы ережені талдап жасау.

6. Зейнетақы активтерін  басқарушы компанияларды зейнетақы  және меншікті активтері есебінен  екінші деңгейлі банктердің ипотекалық  облигацияларын сатып алуы туралы  ережені дайындап, бекіту.

7. Қазақстан Республикасы  Президентінің Заң күші бар  «Қазақстан Республикасындағы банктер  және банктік қызмет туралы  » және «Банкроттық туралы » Қазақстан Республикасының Заңына өзгертулер мен қосымшалар енгізу.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің біртұтас жүйесін жасау  ипотекалық несиелердің бастапқы және қайталама нарықтарының өзара әрекеті  негізінде құрылады. Қазақстандық тәжірибеде қолданылатын бұл жүйенің жалпы  қарағандағы жобасы мынадай болып  келеді:

Ипотекалық несиелердің  бастапқы нарығында кредиторлар  тұрғындарға ипотекалық несиелер береді. Несиелік ресурстардың жедел қайтарымын қамтамасыз ету үшін және соның негізінде  өтімділік проблемасын шешу мақсатында кредиторлар қайталама нарықта  арнайы құрылған оператор ұйымдарға  талап ету құқықтарын береді. Бұл  жағдайда бастапқы кредитор мен талап  ету құқығы берілген агенттік арасында келісім жасалады, сондай-ақ несиені  сенімді басқару үшін бастапқы кредитормен  келісім-шартқа қол қойылады. Мұның  өзі кредитордың қарыз алушыны  қадағалауына мүмкіндік береді және несиелік қызметі үшін комиссиялық  төлемдерді алуына және агенттіктен  алынған қаражатқа өзінің несиелік операцияларын кеңейтуге жол  ашады.

Агенттіктің біліктілік туралы талаптарына сай келетін кредиторлар  ғана оның серіктесі бола алады. Кредитор тартылатын несиелердің немесе кепілдіктердің бекітілген талаптар мен стандарттарға  сай екендігі туралы агенттікке мәліметтер беруі қажет, сондай-ақ агенттікке тұрақты  түрде керекті қаржълық ақпаратты, басқа да өзара катынастарға байланысты құжаттарды жеткізуді қамтамасыз етуі тиіс. Агенттік оқтын-оқтын ипотекалық несиелердің белгілі бір бөлігін тексерістен өткізеді. Егер тексеріс барысында саласыз немесе стандартқа сай емес несиелер табылған болса, онда кредитор қателікті түзеуі тиіс немесе несиені сатып алуы (қайтаруы) қажет. Кредитор тарапынан сапасыз қызмет көрсету фактілері анықталған жағдайда агенттік кредитормен арадағы келісім-шартты бұзуға құқығы бар.

Агенттік несие қайтару  ықтималдығын бағалайтын критерийлерді  талдап жасайды. Критерийлер арқылы қарыз алушының төлем қабілеттілігі, несиелік тарихы мен жеке қаражаты, кепілдікке беретін мүлкінің құны мен  ағымдағы жағдайы (қарыз алушының андеррайтингі) бағаланып, сарапталады. Ипотекалық несиелер бойынша құжаттардың заңдық күші бар. Онда көрсетілген құқықтарды жүзеге асыру жауапкершіліктері кредиторға жүктеледі.Несиелерді сенімді басқаруға  алу келісім-шарты шеңберінде кредитор бақытсыз жағдайлардан сақтандыру, өмірі  мен еңбекке жарамдылығын, сондай-ақ ипотекалық объектілерді де сақтандыру жөніндегі бақылауды өз құзырына алады. Сенімді басқару механизмі  кредитор банкроттыққа ұшырайтын болса  несие иесінің құқықтарын қорғайды.

Сенімді басқару есепшоттарын несиелерге қызмет көрсету үшін пайдалану әрбір ай сайын есеп беруді міндеттейді. Мұның өзі агенттіктер мен кредиторлар операцияларын ҚР-сы Ұлттық Банк тарапынан бақылау механизмінің іс-әрекеттері арқылы қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелердің қайталама нарығының мамандандырылған институтының қызметі бастапқы кредиторлардың тәуекелдігін азайтып, жалпы ипотекалық несиелеудің тәуекелдіктерін қайта бөлуге мүмкіндік туғызады. Бұл арада әңгіме өтімділік тәуекел мен пайыздық тәуекелді кеміту туралы болып отыр, себебі бастапқы кредиторлардың активтері мен пассивтері құрылымының сәйкессіздіктері орын алатын кездері аз емес екендігін тәжірибе көрсетіп жүр.

Агенттік мемлекеттік  құрылым ретінде банктердің кепілдіктерін  сатып алумен шұғылданады. Басқаша  айтқанда, банктер тұрғын үй сатып  алу үшін немесе оның құрылысы үшін несиелер береді, бірақ бұдан кейін  несиелерді қайтару және басқа да ипотекалық міндеттемелер агенттіктердің құзырына беріледі, ал агенттіктер, өз кезегінде банкке алған ақшаларын  қайтарады. Осы сәттен бастап карыз  алушы несиені пайызбен қоса банкке емес агенттіктің өзіне қайтаратын болады. Банктер өз тарапынан несиеге  қызмет көрсетеді және өзіндік табыс  көздерін сол қызмет көрсетулерден  ғана іздеп табады.

Агенттік өз қаражатын  толықтыру мақсатында бағалы қағаздар, ипотекалық облигациялар шығарады және банктерден басқа да қаражат құралдарын сатып алады. Нәтижесінде тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі капиталдар нарығы арқылы жұмыс істейтін болады да банктердегі тұрғын үйді несиелеу ресурстарының көлемі ұлғаяды, ал агенттіктер банктердің облигацияларын бағалы қағаздар нарығында сату арқылы жанданып, мемлекет тарапынан қаржылық көмекке мұқтаждығын жояды.

Қазіргі кезде отандық  инвесторлар (әсіресе институционалдық инвесторлар) мемлекеттік емес бағалы қағаздар нарығында қаржылық құралдарды тандау ісінде едәуір шектеулерді бастан кешіріп отыр. Сондықтан, ипотекалық облигациялардың пайда болуы өтімділігі бар мемлекеттік емес бағалы қағаздар нарығын қалыптастыруға алғашқы қадамдардың бірі болатындығына сендіреді. Мұның өзі құрылыс экономикасының нақты секторына қаражаттар тартуға көмектесетін факторға айналады.

Ипотеканы дамытуда көптеген қиыншылықтар туындап отыр. Олар үйдің  бағасының жоғары болуы, ипотекалық несиелерге пайыздық ставканың жоғары болуы, сонымен қатар банктер  тәуекелдікке бара отырып ұзақ мерзімге несиені бере алмайды. Келесі бір мәселе – ипотеканы алу үшін төлем қабілеті болатын азаматтардың санын ұлғайту керек. Сондай-ақ банк жүйесінің ипотекалық несие беру саласындағы жұмыстарының тиімділігін көтеру жөнінде бірқатар шаралар жүргізілуі керек. Банктердің әкімшілік шығындарын қысқарту есебінен ипотекалық несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді төмендету ипотекалық несиеге қол жеткізу мүмкіндігін едәуір кеңейтуге жағдай жасайды.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің нарықтық жүйесін қалыптастыру процесінде мемлекеттің негізгі  функциясы — сенімді заңнамалық және нормативтік база жасау. Мәселе, несиелеу жүйесін банктер үшін тәуекелдігі  мейлінше кем, барынша тиімді, азаматтар  үшін қаржылық қауіпсіз және несиелерді жеткілікті мөлшерде жасау қажеттігінде болса керек. Сонда ғана мүдделер мен құқықтар тепе-теңдігіне қол  жеткізуге жаңа жолдар мен арналар  ашылып, жылжымайтын мүлікті, атап айтқанда тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін  жетілдіріп, оны шын мәніндегі  халықтың әлеуметтік жағдайын жақсарту құралына айналдырудың сәті түседі. Сонда ғана ипотекалық несиелеу өз мақсатының үдесінен шығады деп айтуға толық сенімділік туатындығы сөзсіз.

Осылайша жиналған тәжірибе ипотекалық несиелеудің банкирлер  көзқарасы бойынша өзінің маңызды  кемшіліктері бар екендігін көрсетеді. Сондықтан ипотекалық несиені басқару  сақтықпен, ерекше мәселелер есебімен, әсіресе банк тәжірибесінде қауіпті  саналатын мәселелер ескеріліп  жүзеге асырылуы тиіс.