Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Көп жылдар бойы ипотекалық тұрғын үйді несиелеу саласында Англияда арнайы несие мекемелері – құрылыс  қоғамдастықтары басым болған. 80-жылдардың  орртасында ол нарықтың 2/3 бөлігін құраған. Ал ¼ бөлігі банктерге қараған. Шығарудың  жалпы жазбасы келесідей: МБС  ұйымдастырушысы, әдетте олардың қызметін банк, құрылыс қоғамдастығы, сақтандыру компаниясы, ипотекалық компания атқарады, кепілақы пулдарын құрайды. Артынан пул заңды түрде тәуелсіз арнайы SVP компаниясына сатылады. Сатылғаннан кейін бұл ссудалар ұйымдастырушылардың есебіне жатқызылмайды.

Еуропада ипотекаға негізделген  облигациялардың ірі нарығы болып  Германия нарығы табылады. Көп жағдайда ол өзіндік эталон, үлгі ретінде  танылған. Шығыс еуропа мемлекеттерінде (Венгрия, Польша,Чехия, Словакия) ипотекалық облигациялар туралы заңнамалар осы  германиялық нормативтік актілерге  негізделген. Сонымен қатар германиялық  жүйені таза ұлттық деп айтуға болмайды, негізінде бұл еуропалық континенталдық жүйе болып табылады. Бұл реттегі  облигациялар пфандбриф (Pfandbriefe) деп  аталады. Пфандбриф ең алғашқыда  кепілақы құжатын құраған болатын. Пфандбрифтер облигациялар қызметін атқарады. Олар немістің ипотекалық банктерімен  жылжымайтын мүлікпен жасалатын  операцияларды қаржыландыру үшін шығарылады. Ішінара олар ипотекалық (Hypothec Pfandbriefe) және ортақ (Offenliche Pfandbriefe) деп екіге  бөлінеді. Бұл нарық дүниежүзі  бойынша алтыншы орында тұр. Сонымен  бірге құрылыс жинақтау жүйесінің  алатын орнын да атап өткен жөн. Бұл  жүйенің ерекшелігі тұтастығында, несие  беру көзі ретінде құрылыс жинақтау келісім-шарт бойынша салымшылар салған қаражат танылады. Осы жүйені пайдаланушы банктер несиені нарықтан төмен жағдайларда да бере алады.

Немістің бұл жүйесінің  мынадай артықшылықтарын атауға болады:

1. қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
2. ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
3. ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
4. басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың  өзінде төлем көлемі төлеушілерге ауыртпалық жүктемейді;
5. жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының дамуына әкеледі.

Америкалық және неміс  үлгілерінің ұқсастығы 1 кестеде ұсынылды.

 

Кесте 1 - Шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының салыстырмалы кестесі

 

Мемлекет	Несие сомасы	Несиелеу мерзімі	Пайыз мөлшерлемесі
Дания	20-85 %	10-35	3-4%
Германия	70-80%	10-25	3-4%
Ұлыбритания	70%	25	1,9-2,2%
Франция	60%	15	2-3%
АҚШ	70-80%	10-25	2,5-3%
Голландия	60-70%	20-25	4-6%
Жапония	80-85%	15-20	1,5-2,5%
Қазақстан	70%	10-20	10-20%
Қытай	70-80%	5-15	2-4%

 

Олардың екеуі де банктік  санатқа жатқызылады. Олар құрылысты  инвестициялау үрдісімен тікелей  ұйымдастырушылық байланысқа ие емес. Сонымен қатар несиелерді мүлік  кепіліне рәсімдеу,оларға қызмет көрсету  мен өтеуден олардың ортақ  жақтары табылады.

 

 

предложение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Қазақстан Республикасындағы  ипотекалық нарық қызметтеріне талдау

2.1 Қазақстан ипотекалық  нарығының ағымдағы жағдайын  талдау

 

Қазақстанның нарықтық экономикаға  өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету  бағыттары мен көптеген тұрмыстық  мәселелерді туындатты, сонымен  қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы  қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан  тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру  қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген  сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі  кездесуде, мұны мемлекет тарапынан  реттеу жағдайларын қарастыру аса  маңызды орынға ие болды және Қазақстанда  Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер  өз үлестерін қосуда, ал олардың  қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.   

Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің  бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға  дейінгі даму Стратегиясының басым  бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан  Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл  сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып  қарастырылады.

Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыз 2004 ж. Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың  бірі, 2005ж. жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде болды. Елде бағдарламалардың қабылдануы оң нәтижелер беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй құрылысының мемлекеттік  бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу  және тұрғындарды қол жетімді  үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады. Бағдарламаның мақсаты:

• ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты дамыту;
• тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
• жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
• тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымын дамыту;
• ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін дамыту болып табылады.  

Қазіргі тұрғын үй нарығының  инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта  көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету бағыттарын талдау елдің-әлеуметтік экономикалық мәселелерін  шешуде қажетті болып табылады [44, 11 б].

Тұрғын үйлер халық  байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет ете отырып басты қажеттіліктерін  қанағаттандырады, сонымен қатар  жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының  белгілі проценттін бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған процент те бюджетке салық  ретінде төленеді. Бұл тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын  үй  саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының  тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда  Қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі  талғамы өзгеріп, жоғарлап келеді, тұрғындар  сапалы үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен  қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты мәселеге айналған [45, 9 б].

Тұрғын үй нарығына жүргізілген  зерттеулері нәтижесінде тұрғын үй нарығы - тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру, кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың қалыптасуы ретінде сипатталды. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі бағытта жіктелді: біріншіден - тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден - тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы. Бұл анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесі төмендегі №4 суретте тұрғын үй нарығының жіктемесі көрсетілген.

Тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар  бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен  қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы  еңбекке  қабілетті  халықтың  тұрақты табыс алу  мүмкіншіллктері  зор  өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін  аумақтарға қоныс аударуына  ықпал  етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша  сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

Соңғы жылдары  орын алып отырған оңтайлы жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың  көбіне  тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік  бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

Тұрғын үйлердің адам өмірі  және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам, қоғам дамуымен күн санап өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие болмауы мүмкін. Нарықта ұзақ мерзімде өнім саны жоғарлап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай. (4- сурет )

 

Сурет 4–  Тұрғын үй нарығының жіктемесі

Қазақстан Республикасының  Үкіметі  өткен жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс  саласын дамытуға  тарту  мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге  талпыныс  жасалды.

Тұрғын үй қорына жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін анықтай отырып, төмендегі сызба түрінде ұсынамыз:

 (5- сурет )

 

 

Сурет 5–  Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері

Ескерту: автор құрастырған 

 

Тұрғын үймен болатын  қатынастарға байланысты нарықта жүргізілетін операцияларға агенттіктер қызметтері қажет етіледі, дұрыс ұйымдастырылған  нарық жоғары сатып алыну мүмкіншілігін  ұсынады. Осыған орай шетел тәжірибесінде, экономикасы дамыған елдерде  тұрғындардың қаражатын тарту, құрылыстар жүргізу үшін несиелік-қаржы механизмі жетілдірілген. Құрылыс стадиясы мен сату стадиясының арасы бөлінген жобаны қаржыландыру құрылыс фирмасымен, несие арқылы жүргізіледі, одан кейін тұрғын үй тапсырыс берушіге ұсынылады. Егер тұрғын үй тұруға немесе жалға беруге бағытталмай сатылуға арналса, әрі қарай тапсырыс берушінің өзі сату мәмілелерін жүргізеді.

Бұл тұрғын үй құрылыс компаниялары қызметін біраз жеңілдеткен, сондықтан  нарыққа жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үй құрылысы нарығын  ұйымдастырудың негізгі бағыттарын ұсынамыз (6 -сурет).

 

Сурет 6- Тұрғын үй құрылысы нарығы қызметін ұйымдастырудың жіктемесі

Ескерту

Бұл байланыстардың арасы  алшақтап, нарықта толық қанды  қызмет етуші субъектілер пайда  болған жағдайда экономикалық тиімділік  жоғары болады, оған банктер мен  қорлардың, холдингтердің, бағалы қағаздар нарығының да қатыстырылуы қажетті деп санаймыз.

Дамыған шетелдердiң тәжiрибелері көрсеткендей тиiмдi тұрғын үй нарығының  қалыптасуы үш құрамдас бөлік негiзiнде  жүреді. Олар - жеке меншiктегi тұрғын үйлер, коммерциялық немесе әлеуметтiк жалға  тиесiлi жалдық тұрғын үйлер және мемлекеттiк, яғни муниципалды үйлер [46, 8 б].

Экономикасы дамыған елдерде  орта және жоғары табысты адамдардың жеке меншiк баспаналары бар, төмен  дамыған мемлекеттердiң өзiнде  жеке меншiк баспананың үлесi - 50% құрaca, Германияда бұл көрсеткiш - 40%, Швецияда - 43%, Голландияда - 45% құрайды, ал қалған 50% жалға берiлетiн үйлердiң үлесiнде: оның 40% жекеменшiк иелерi бар жалға  берiлетiн үйлер (табысты үйлер), 10%  әлеуметтiк жалдық үйлер (муниципалды  жалдық үйлер).

Жалдық тұрғын үйді қалыптастыру мен дамыту кезiнде, барлық нысандар сияқты оған сыртқы және iшкi факторлар  ықпал етедi. Егер коммерциялық мақсатқа негiзделген үйлер жалға берiлсе, онда пәтердiң ерекшелiктерiне байланысты оны жалдау ақысы да жоғары. Егер қоғамның аз қамтылған отбасылары үшiн мемлекеттiк тарапынан салынған коммуналдық үйлер жалға берiлсе, сәйкесiнше бұл сегменттiң жалдық төлемi де төмен. Жалдық тұрғын үй нарығының қызметтері, тұрғын үйдің ерекшелiгімен анықталады.