Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Вновь остановимся на рассмотрении наиболее важного и ответственного правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на нечеткость и непоследовательность законодательства при распределении полномочий по реализации данного правомочия между органами управления многоквартирным домом, иными словами, на так называемую проблему "пересекающейся" компетенции.

Во-первых, до недавнего времени авторы Жилищного кодекса РФ включали полномочие по принятию решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме в компетенцию общего собрания собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44) и общего собрания членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145), что вызывало непонимание в научных кругах и способствовало формированию противоречивой правоприменительной практики. Например, некоторые ученые были убеждены в том, что предоставление в пользование части общего имущества может осуществляться по решению и собственников помещений в доме, и ТСЖ, ЖК или даже управляющей организации (!) в зависимости от избранного жильцами способа управления*(256). Данную позицию подтверждала и судебная практика. Так, научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа разъяснил, что общее собрание собственников помещений в доме является органом его управления только в случае, если не избран иной способ управления. Иначе говоря, при выборе способа управления ТСЖ принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ и, следовательно, решение общего собрания собственников помещений о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в доме*(257). Такие выводы, на наш взгляд, подталкивали к "присвоению" правомочий собственников не только ТСЖ, но и управляющей организацией.

В настоящее время вышеуказанное полномочие исключено законодателем из компетенции общего собрания членов ТСЖ*(258). Между тем сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме продолжает быть видом хозяйственной деятельности ТСЖ, доход от которого направляется на цели деятельности ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).

Во-вторых, представляется не совсем ясным установленное законодателем право ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества, осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме строительство хозяйственных и иных построек (п. 2-4 ч. 2 ст. 137), тогда как полномочия на решение данных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44). Более того, реконструкция общего имущества, влекущая за собой уменьшение его размера, требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36). Несмотря на указанную в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ оговорку об использовании товариществом данных прав только в случаях, когда это не связано с нарушением прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, все же непонятно, являются ли данные действия распорядительными (и в этом случае их имеет право совершать только собственник имущества) или исполнительными (их осуществление без решения собственника - всего коллектива собственников помещений в таком доме - недопустимо). В связи с этим, учитывая предусмотренную в п. 8 ст. 138 ЖК РФ обязанность ТСЖ представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами, мы склонны разделить высказанное в литературе предположение о том, что здесь все же имеет место законное представительство товарищества (исходящее из п. 1 ст. 182 ГК РФ), причем законное представительство от имени всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ*(259).

В-третьих, в результате сравнительного исследования ст. 44 и 137 ЖК РФ вызывает возражение то, что Жилищный кодекс РФ, предоставив лишь товариществу собственников жилья право получать земельные участки для ведения жилищного и иного строительства в пользование*(260) либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, лишает собственников возможности принятия решения по данному вопросу наряду с другими аналогичными вопросами о распоряжении общим имуществом, затрагивающими их права и законные интересы.

Как верно отмечено в литературе, не следует забывать, что ТСЖ как юридическое лицо выступает в качестве самостоятельного субъекта права, несмотря на то, что оно состоит из собственников и является объединением собственников. ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но при таком легальном подходе оно приобрело право не только распоряжаться чужим имуществом, как своим, но и использовать полученные от этого доходы на собственные цели. Безусловно, собственники общего имущества могут предоставить ТСЖ право распоряжаться этим имуществом и доходами от его использования. Но такое право не должно закрепляться за ТСЖ законом*(261).

Данное положение, возможно, и выглядело бы вполне логично в случае членства в товариществе всех собственников помещений, поскольку в таком случае общее собрание его членов функционально заменило бы общее собрание собственников помещений. Такое правило и было установлено ранее действовавшим Законом о ТСЖ, предусматривавшим обязательное (автоматическое) членство всех домовладельцев в товариществе. Однако Конституционный Суд РФ в Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П признал п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Закона о ТСЖ не соответствующими Конституции Российской Федерации (ст. 30) в той мере, в какой они допускали обязательность членства в ТСЖ без добровольного волеизъявления домовладельца*(262).

Ныне действующий Жилищный кодекс РФ придерживается презумпции добровольности членства в товариществе, предусматривая создание ТСЖ с числом членов, превышающим 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135). Иначе говоря, допускается ситуация, когда немногим больше половины собственников помещений в многоквартирном доме являются членами созданного в таком доме ТСЖ, а почти половина собственников помещений членами ТСЖ не являются. При таких обстоятельствах (наиболее реальных сегодня) изложенные выше противоречия в законодательстве способны вызвать на практике серьезные проблемы.

Поскольку товарищества объединяют только тех собственников помещений в многоквартирном доме, которые добровольно вступили в их члены, сохранение в силе рассмотренных выше положений ЖК РФ ограничивает правомочия собственников, не являющихся членами товарищества. При ранее действовавшем законодательстве товарищества собственников жилья даже предпринимали попытки (правда, пресекавшиеся судом) признать право общей долевой собственности на общее имущество дома только за домовладельцами - членами ТСЖ*(263). Цивилисты справедливо замечают, что отношения ТСЖ с собственниками, не пожелавшими вступить в ТСЖ и, следовательно, подчиниться установленному для товарищества правовому режиму, представляют собой особую, наиболее сложную сферу отношений, правовое регулирование которых до конца не оформлено, а существующие нормы законодательства противоречивы*(264).

Прежде всего, отметим, что собственники помещений в многоквартирном доме - не члены ТСЖ - лишены права участвовать в деятельности общего собрания ТСЖ, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества. В результате некоторое число собственников помещений в многоквартирном доме, объединившихся в ТСЖ, получат больше прав, чем они имели до создания товарищества. Данное положение противоречит правовой природе ТСЖ как объединения собственников, наделенного полномочиями, основанными на праве собственности его членов. У ТСЖ не может быть больше прав на распоряжение имуществом, чем у собственников данного имущества, не являющихся членами этого товарищества. Таким образом, когда часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, вопросы, касающиеся прав всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ, должны решаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Именно поэтому в качестве альтернативы общему собранию членов ТСЖ, выступавшему, согласно Закону о ТСЖ, практически единственным (не считая правления ТСЖ) органом управления в кондоминиуме (общее собрание домовладельцев предназначалось только для выбора способа управления кондоминиумом), Жилищный кодекс РФ впервые вводит общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обозначив его как отдельный, самостоятельно действующий орган управления таким домом. Причиной, на наш взгляд, стала потребность в образовании, включающем всех собственников общего имущества в многоквартирном доме, но при этом необходимость ухода от неконституционного обязательного членства всех собственников в ТСЖ.

Между тем все же следует обратить внимание на некорректность обозначения законодателем общего собрания собственников помещений именно в качестве "органа". Орган, как известно, представляет собой либо "часть организма", либо "организацию"*(265). Однако общее собрание собственников нельзя назвать ни, во-первых, частью чего-либо, поскольку коллектив собственников помещений - это неправосубъектное образование, ни, во-вторых, организацией, иначе (назвав его организацией по типу ТСЖ) мы вновь сталкиваемся с неконституционностью обязательного включения в такую организацию всех собственников.

Итак, формально в доме, где часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, должны функционировать одновременно два общих собрания. Данная ситуация порождает проблему и в определении режима их деятельности. В литературе предложены различные возможные варианты процедуры принятия решений в многоквартирном доме, где одна часть собственников члены ТСЖ, а другая - не члены. Например, по предположению Д.Б. Савельева, сначала члены товарищества должны принять решение на общем собрании членов ТСЖ и поручить какому-либо лицу представление их интересов на общем собрании домовладельцев. После этого необходимо собрать общее собрание из числа домовладельцев - не членов ТСЖ, в котором будет также участвовать представитель товарищества с числом голосов, равным общему числу голосов членов ТСЖ. На этом общем собрании проводится голосование и принимается решение, обязательное для всех домовладельцев независимо от их членства*(266). Следует согласиться с заключением автора о том, что данная процедура довольно громоздка и неудобна, поскольку для решения одних и тех же вопросов требуется дважды собирать домовладельцев и проводить голосование. Другие ученые, наоборот, предлагают сначала провести общее собрание собственников помещений в доме, а затем, распустив собственников - не членов ТСЖ, провести общее собрание членов товарищества*(267).

На наш взгляд, в данном случае наиболее целесообразно четко разграничить "пересекающиеся" полномочия указанных органов, т.е. включить их в компетенцию либо общего собрания собственников помещений, либо общего собрания членов ТСЖ. В этой связи нельзя не отметить, что установленный ЖК РФ порядок осуществления правомочий распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме товариществом собственников жилья посредством принятия решения даже двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ допускает возможность принятия такого решения лишь обладателями одной трети голосов плюс один голос, т.е. без участия и учета мнения и, следовательно, без учета интересов сособственников, обладающих в совокупности абсолютным большинством долей в праве общей собственности на общее имущество. Данное положение, с нашей точки зрения, несправедливо. Отметим, что решения общего собрания собственников помещений по тем же вопросам принимаются большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений, а в отдельных случаях решение принимают все сособственники.

Заслуживает внимания следующее мнение, высказанное в литературе*(268). Поскольку ТСЖ - некоммерческая организация, его правоспособность всегда является специальной, т.е. предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности ТСЖ как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом сделка, выходящая за рамки установленной Жилищным кодексом специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого ТСЖ, так и любого из его членов.

Части 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых ТСЖ вправе осуществлять свою деятельность. Этот перечень допускаемых законом действий ТСЖ означает невозможность совершения им каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам ТСЖ. Часть 1 указанной статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом затрагивают права и законные интересы собственников помещений в доме, но возможность их реализации, в отличие от ч. 2 той же статьи, не обусловлена требованием обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников. Видимо, это связано с тем, что перечисленные в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ права ТСЖ в основном направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечение эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Вместе с тем следует иметь в виду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Часть 2 ст. 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав ТСЖ, включающий именно вопросы распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, дополнительно связывая возможность реализации этих прав с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме. Некоторые цивилисты считают, что установление отдельного перечня прав товарищества, для реализации которых законодатель дополнительно предусматривает требование о соблюдении прав и интересов всех собственников, обусловлено исключительной компетенцией по данным вопросам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно по указанным вопросам собственники должны принимать решения с соблюдением порядка, установленного в ст. 44-48 ЖК РФ*(269). Представляется, что особенность обеспечения товариществом соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в доме заключается в том, что общее имущество в таком доме не является собственностью ТСЖ, а принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом РФ реализация товариществом правомочий собственников по распоряжению общим имуществом должна происходить на основании решений общего собрания собственников помещений в доме. Данный вывод поддерживается в литературе: например, С.А. Лушкин и другие авторы предлагают предусмотреть возможность использования товариществом права на предоставление в пользование третьим лицам части общего имущества многоквартирного дома только при условии согласия всех собственников, а не членов ТСЖ*(270).

Наконец, следует повторить, что, устанавливая в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ цели управления при выборе одной из форм управления многоквартирным домом, законодатель рассматривает содержание понятия "управление" в узком смысле, т.е. как обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в данном доме. Нетрудно заметить отсутствие в этом перечне таких функций, как решение вопросов владения и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, что позволяет подтвердить сделанный ранее вывод о сохранении указанных функций исключительно у собственников помещений в многоквартирном доме без передачи их иным лицам. В полномочия же ТСЖ, в силу указанного в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ определения данного органа, входит лишь "обеспечение... владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме". Таким образом, на наш взгляд, вопросы, касающиеся осуществления в первую очередь владения и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не общее собрание членов ТСЖ. Между тем общее собрание членов ТСЖ, как отмечено в литературе, - это орган управления товарищества как юридического лица, и его решения являются решениями самого юридического лица и не могут обязывать собственников, не являющихся членами ТСЖ*(271).