Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

В ситуациях осуществления управления одновременно двумя или тремя субъектами необходимо все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку, причем на одном из этих звеньев, занимающем центральное место в управлении многоквартирным домом, должны замыкаться все другие звенья, и распределить компетенцию между этими субъектами, исключив дублирование и параллелизм в их работе. Не следует забывать, что непосредственным носителем правообязанности по управлению общим имуществом многоквартирного дома выступает собственник помещения в доме. Данный принцип должен быть положен в основу построения, в том числе, правовой конструкции управления многоквартирным домом, где в центре внимания субъектов управления в процессе их деятельности должна находиться именно фигура собственника этого имущества.

С позиций системного подхода к проблеме управления внутри данной системы управления можно выделить ряд подсистем, каждая из которых реализует свои функции. В каждой из них должны быть выстроены взаимосвязи, и эти подсистемы, в свою очередь, должны быть связаны между собой. Рассматривая содержание управления многоквартирным домом в широком смысле, внутри данной системы управления можем выделить две взаимосвязанные подсистемы:

распорядительное управление, включающее в себя принятие решений о владении и распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, содержащее имущественно-правовые и организационные функции;

исполнительное управление, заключающееся в исполнении данных решений, а также обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом и предоставление услуг, выполнение работ для собственников и пользователей помещений.

Вторая подсистема, представляющая собой управление многоквартирным домом в узком смысле, в свою очередь, может быть подразделена на:

- финансово-хозяйственное управление, охватывающее исполнение решений о владении и распоряжении общим имуществом, решение вопросов пользования им (в том числе о распределении доходов), а также вопросов о расходах на содержание и ремонт общего имущества (имущественно-правовые и организационные функции);

- техническое управление, включающее в себя функции (планирование, организацию и контроль мероприятий) по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных и иных услуг, выполнению работ для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.

Система управления общим имуществом в многоквартирном доме как часть системы управления многоквартирным домом (в широком смысле) включает в себя две подсистемы: распорядительное управление - полностью, а исполнительное управление - частично, за исключением услуг и работ по обслуживанию собственников и пользователей помещений в доме (включая решение вопросов о расходах на эти услуги и работы).

Иными словами, можно выделить три ступени управления многоквартирным домом (в том числе общим имуществом в многоквартирном доме):

первая ступень - распорядительное управление;

вторая ступень - финансово-хозяйственное управление;

третья ступень - техническое управление.

Только после активизации первой ступени управления - принятия решения, например, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, начинает работать вторая ступень - исполнение данного решения, а именно: определение необходимых расходов на капитальный ремонт, заключение договора о ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В итоге действия второй ступени реализуют третью ступень управления - планирование, организацию и контроль мероприятий по осуществлению капитального ремонта.

Раскроем содержание каждой ступени управления, распределив по группам все предусмотренные Жилищным кодексом РФ функции управления многоквартирным домом (включая функции по управлению общим имуществом дома и по обслуживанию проживающих в доме граждан), с учетом ранее предложенных в настоящей работе изменений и дополнений в законодательство.

Первая ступень (группа функций) - распорядительное управление:

а) имущественно-правовые функции - предусмотренные в ч. 2 ст. 44 и предложенные дополнительно в данную статью полномочия по принятию решений ОСС:

- о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в таком доме;

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с расширением или надстройкой общего имущества в доме);

- о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

- о приобретении в аренду или в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о пользовании частью общего имущества в многоквартирном доме иными лицами;

- о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

б) организационные функции - полномочия на принятие решений:

- о выборе способа управления многоквартирным домом (ОСС - ч. 3 ст. 161);

- об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части общего имущества в многоквартирном доме;

- по другим вопросам, отнесенным Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС, в том числе о сроках и порядке проведения ежегодных ОСС, о создании ТСЖ и утверждении его устава (ОСС - ч. 1 ст. 45, ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136).

Вторая ступень (группа функций) - финансово-хозяйственное управление:

а) имущественно-правовые функции:

- полномочия на исполнение решений ОСС исключительно от имени собственников, с возможным законным представительством ТСЖ:

- заключение сделок, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества, а также связанных с предоставлением в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме (ОСС - ч. 3-5 ст. 36; правление ТСЖ - п. 1, 5 ч. 2 ст. 137, п. 3 ч. 2 ст. 152);

- оформление в установленном законом порядке реконструкции общего имущества в многоквартирном доме (ОСС - ч. 3 ст. 36; правление ТСЖ - п. 2 ч. 2 ст. 137);

- заключение сделок, связанных с приобретением в аренду или в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации (правление ТСЖ - п. 3 ч. 2 ст. 137);

- осуществление в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройки прилегающих к такому дому выделенных земельных участков (правление ТСЖ - п. 4 ч. 2 ст. 137).

- полномочия на решение вопросов о пользовании имуществом, о расходах на его содержание и ремонт:

- заключение договора управления многоквартирным домом (ОСС - ч. 1 ст. 162; правление ТСЖ - п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148);

- утверждение сметы доходов и расходов на год, в том числе: необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие цели (ОСС с учетом предложений УО - ч. 2 ст. 158; при наличии ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ по представлению правления ТСЖ - п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 8 ч. 2 ст. 145, п. 3 ст. 148);

- установление на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ОСС с учетом предложений УО - ч. 7 ст. 156; при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ - ч. 8 ст. 156, п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145);

- принятие решения и получение заемных средств, в том числе банковских кредитов (только общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ - п. 5 ч. 1 ст. 137, п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165 и УО - п. 2 ч. 1 ст. 165);

- определение направлений использования дохода от сделок по отчуждению, передаче в пользование части общего имущества в многоквартирном доме (общее собрание членов ТСЖ - ч. 3 ст. 152);

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (только общее собрание членов ТСЖ - п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 152);

- заключение в соответствии с законодательством договоров обслуживания о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ОСС - ч. 1 ст. 164; правление ТСЖ - п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148; УО - ст. 162);

- передача по договору материальных и денежных средств лицам, выполняющим работы и предоставляющим услуги (ОСС - ч. 8 ст. 155; правление ТСЖ - п. 6 ч. 1 ст. 137, ч. 5 ст. 155; УО - ч. 7 ст. 155);

б) организационные функции (только при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ - ч. 2 ст. 145):

- внесение изменений в устав ТСЖ (п. 1);

- принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ (п. 2);

- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (п. 3);

- образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (п. 5);

- рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (п. 9);

- принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда (п. 10);

- определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ (п. 11).

Третья ступень (группа функций) - техническое управление:

а) содержание и развитие общего имущества в многоквартирном доме:

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно или на основании договоров обслуживания (ОСС - ч. 1 ст. 164; правление ТСЖ - п. 1 ч. 2 ст. 152; УО - ст. 162):

- текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- содержание (техническое обслуживание) общего имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (правление ТСЖ - п. 2 ч. 2 ст. 152; УО - ст. 162);

б) обслуживание граждан, проживающих в многоквартирном доме (собственников и пользователей помещений):

- предоставление коммунальных услуг на основании договоров обслуживания (ОСС - ч. 2 ст. 164; правление ТСЖ - п. 1 ч. 1 ст. 137; УО - ст. 162);

- выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг, например: установка приборов учета, домофона, кабельного телевидения, обеспечение охраны многоквартирного дома (правление ТСЖ - п. 4 ч. 1 ст. 137).

Таблица 4. Варианты моделей управления многоквартирным домом

┌──────────────┬────────────────────────────────────────────────────────┐

│   N модели   │              Субъекты (формы) управления               │

│  управления  ├──────────────────┬──────────────────┬──────────────────┤

│              │     ОСС (I)      │     ТСЖ (II)     │     УО (III)     │

├──────────────┼──────────────────┼──────────────────┼──────────────────┤

│      1       │     1, 2, 3*     │                  │                  │

├──────────────┼──────────────────┼──────────────────┼──────────────────┤

│      2       │        1         │       2, 3       │                  │

├──────────────┼──────────────────┼──────────────────┼──────────────────┤

│      3       │        1         │                  │       2, 3       │

├──────────────┼──────────────────┼──────────────────┼──────────────────┤

│      4       │       1, 2       │                  │        3         │

├──────────────┼──────────────────┼──────────────────┼──────────────────┤

│      5       │        1         │                  │       2, 3       │

├──────────────┼──────────────────┼──────────────────┼──────────────────┤

│      6       │        1         │        2         │        3         │

└──────────────┴──────────────────┴──────────────────┴──────────────────┘

- форма управления, избранная решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

* Группы функций по управлению многоквартирным домом:

1 - распорядительное управление,