Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

│               │              │               │определение│формы       │

│               │              │               │пределов   │управления  │

│               │              │               │использова-│многокв.    │

│               │              │               │ния        │домом;      │

│               │              │               │земельного │-           │

│               │              │               │участка;   │капитальный │

│               │              │               │-  передача│ремонт ОИ;  │

│               │              │               │части ОИ  в│-           │

│               │              │               │пользование│определение │

│               │              │               │(аренду)   │лиц,        │

│               │              │               │           │уполномочен-│

│               │              │               │           │ных       на│

│               │              │               │           │заключение  │

│               │              │               │           │договоров об│

│               │              │               │           │использова- │

│               │              │               │           │нии    части│

│               │              │               │           │ОИ;         │

│               │              │               │           │-       иные│

│               │              │               │           │вопросы     │

└───────────────┴──────────────┴───────────────┴───────────┴────────────┘

* ОИ - общее имущество в многоквартирном доме.

С помощью указанной классификации можно построить механизм принятия решений собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, основываясь на зависимости интересов таких собственников от значимости юридических действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме.

Итак, способы распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме могут быть представлены в рамках предложенной классификации в виде таблицы (см. табл. 3).

К первой группе отнесена реконструкция помещений или общего имущества в многоквартирном доме, влекущая за собой уменьшение размера общего имущества, для осуществления которой обязательно получение согласия всех сособственников, поскольку в данном случае серьезно затрагиваются их интересы. Сюда же следует отнести не учтенные в Жилищном кодексе РФ снос и сделки по отчуждению исключенных из состава общего имущества объектов, а также сделки по передаче объектов общего имущества в залог, которые можно приравнять к сделкам по отчуждению, поскольку при определенных обстоятельствах они могут вызвать отчуждение заложенного имущества.

Вторая группа включает распоряжение общим имуществом, осуществляемое квалифицированным большинством - не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это принятие решений по таким вопросам, как реконструкция многоквартирного дома, предполагающая его расширение или надстройку; строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; получение (приобретение) земельных участков для жилищного и иного строительства; пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; передача в пользование (аренду) части общего имущества в многоквартирном доме.

К третьей группе должны быть отнесены выбор формы управления многоквартирным домом; капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Для принятия решений по указанным вопросам достаточно согласия простого большинства, т.е. половины голосов плюс один голос от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при кворуме более 50% голосов от общего числа голосов.

Однако при установлении кворума по принятию решения о выборе формы управления многоквартирным домом возникает следующее серьезное противоречие. Вопрос о выборе формы управления, предусмотренный в п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, не входит в число указанных в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ исключений, следовательно, решения по нему должны приниматься в соответствии с общим правилом ч. 1 ст. 46: большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в доме. Но нельзя забывать о том, что одним из трех итогов решения данного вопроса, в силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, является образование ТСЖ. Следовательно, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений будет принято решение о выборе такой формы управления, как управление ТСЖ, это же собрание вправе принять и решение о создании в доме ТСЖ. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных в ст. 45-48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. Но следует обратить внимание на то, что, в отличие от нормы о принятии решения о выборе формы управления многоквартирным домом, Жилищный кодекс РФ устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании ТСЖ. В частности, согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, для принятия такого решения требуется большинство голосов не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в многоквартирном доме, а от голосов всех собственников помещений в таком доме. Одновременно с принятием решения о создании ТСЖ общее собрание собственников помещений должно принять решение об утверждении устава ТСЖ.

Число голосов собственников помещений, принявших устав ТСЖ в порядке, установленном в ст. 45-48 ЖК РФ, как и число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2, 3 ст. 135 ЖК РФ). Таким образом, поскольку общее собрание собственников помещений в доме имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие 50% голосов от общего числа голосов плюс один голос (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), для принятия правомочного решения об образовании ТСЖ необходимо наличие не простого большинства голосов, а единогласия собственников, принимающих участие в этом собрании. Следуя вышеизложенной логике, целесообразнее установить, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе формы управления многоквартирным домом должны приниматься большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме*(251).

Что касается решений о капитальном ремонте объекта общей собственности, то с помощью предложенной классификации можно прийти к выводу о том, что принятие таких решений следует все же отнести к третьей группе способов распоряжения, а не ко второй, как это вытекает из ЖК РФ, поскольку, в силу ст. 39, 154 ЖК РФ, сособственник при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме выполняет свою обязанность по содержанию и сохранению имущества, а расходы на капитальный ремонт являются обязательными, а не дополнительными. Поэтому логичнее исключить слова "...ремонте общего имущества в многоквартирном доме" из п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и дополнить ч. 2 ст. 44 отдельным пунктом, содержащим слова "принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме".

Аналогичный вывод, исходя из значимости юридического действия, можно сделать и о принятии решений об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании части общего имущества в доме.

Таким образом, при использовании предложенного механизма, на наш взгляд, существенно упрощается регулирование порядка принятия решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме по выносимым на повестку дня общего собрания собственников помещений вопросам, как предусмотренным, так и по каким-либо причинам не предусмотренным в ст. 36, 44 ЖК РФ.

На основании проведенного исследования с учетом ранее внесенных предложений представляется целесообразным внести следующие изменения в Жилищный кодекс РФ:

часть 2 статьи 44 изложить в следующей редакции: "К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции помещений или общего имущества в многоквартирном доме, сделках или иных действиях, влекущих за собой уменьшение размера общего имущества в таком доме;

2) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с расширением или надстройкой общего имущества в нем, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, получении в аренду или приобретении в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

3) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;

4) принятие решений о пользовании частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

5) выбор формы управления многоквартирным домом;

6) принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

7) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

8) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме";

первое предложение части 1 статьи 46 изложить в следующей редакции:

"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, предусмотренных следующими пунктами части 2 статьи 44 настоящего Кодекса: пунктом 1, которые принимаются с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме; пунктами 2-4, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме; пунктом 5, которые принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме".

С нашей точки зрения, предложенные в настоящем параграфе механизмы реализации собственниками общего имущества в многоквартирном доме своих правомочий и исполнения обязанностей в отношении этого имущества, направленные на упрощение установленной Жилищным кодексом РФ системы управления многоквартирными домами, наиболее целесообразны и для совершенствования нормативно-правовой базы указанных отношений, и на практике, в частности, при организации и непосредственном осуществлении собственниками их управленческих функций.

Глава 3. Управление многоквартирным домом с привлечением иных управляющих субъектов

3.1. Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления*(252): прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператив), а также профессиональное управление через управляющую организацию. Рассматривая непрямое управление многоквартирным домом, не будем останавливаться на последней форме управления, поскольку она базируется на договорных отношениях между собственниками и управляющим субъектом, составляющих тему отдельного изучения. Для нашего исследования наиболее интересно опосредованное непрямое управление.

При управлении многоквартирным домом через ТСЖ "внутренние" отношения по управлению осложняются взаимоотношениями собственников общего имущества дома с иным субъектом управления - юридическим лицом, членами которого выступают сами собственники. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ одной из целей, ради достижения которых создается ТСЖ, является согласование собственниками помещений в многоквартирном доме своих прав на владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в таком доме. Обеспечение соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью - обязанность ТСЖ, что предусмотрено в ст. 138 ЖК РФ. Именно на товариществе лежит обязанность установить справедливый порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Иными словами, ТСЖ (так же, как ЖК, ЖСК) - это институциональный субъект (юридическое лицо), выступающий в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников помещений*(253).

Однако, как справедливо заметила В.Д. Рузанова, анализ норм ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель практически стер границу между субъектом (носителем) права (в нашем случае - собственниками общего имущества) и лицом, осуществляющим (оказывающим помощь в осуществлении) правомочия этого субъекта (лицом, осуществляющим управление общим имуществом). Последний как бы присвоил себе чужие правомочия. "Что это? - задается вопросом автор. - Попытка создать новое вещное право (аналогичное праву хозяйственного ведения или праву оперативного управления) или легальное закрепление идеи "расщепленной" собственности"*(254)?

На наш взгляд, в данной ситуации правила о субъектах вступают в противоречие с постулатами о правовом режиме объекта. Иными словами, по общему правилу юридические лица управляют имуществом, принадлежащим им на вещном праве: конструкция юридического лица, рассчитанная на бездоговорное управление, построена именно на таком принципе. Однако законодатель применил указанную конструкцию к управлению чужим имуществом: не наделяя субъекта управления - юридическое лицо вещными правомочиями*(255), дал право управлять данным имуществом как своим. Этим он фактически легализовал дополнительную правовую модель, противоречащую самой сущности юридического лица тем, что она позволяет ТСЖ "забрать" правомочия у собственников общего имущества, не являющихся его членами.