Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

2 - финансово-хозяйственное управление,

3 - техническое управление.

Представляется, что в целях практического применения возможно построение определенного количества вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции управления будут разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях. Все вероятные варианты условно могут быть отображены в виде таблицы (табл. 4).

Коротко охарактеризуем каждый из возможных вариантов.

Выбор модели N 1 говорит о том, что собственники помещений готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме без создания ТСЖ или привлечения управляющих организаций (УО). Собственники не создают никакой управленческой надстройки для управления домом (так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций), а берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данная модель является малозатратной. Реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого числа собственников. Однако сложный комплекс "обслуживающего" имущества с разветвленной инфраструктурой нуждается в квалифицированном управлении. Кроме того, есть недостаток - отсутствие единого расчетного счета.

Модель N 2 имеет место при выборе формы опосредованного управления домом и приемлема как в случае стопроцентного членства в ТСЖ (ЖК, ЖСК) всех собственников помещений, так и при образовании ТСЖ частью собственников, что не влечет за собой разрушения сообщества, образуемого собственниками в многоквартирном доме (т.е. наряду с ТСЖ продолжает действовать ОСС). Ее выбор предполагает следующее разделение компетенции между этими двумя субъектами: у ОСС остаются распорядительные функции, а ТСЖ самостоятельно осуществляет финансово-хозяйственное и техническое управление. Создание ТСЖ наиболее целесообразно в домах с большим числом собственников, так как оно берет на себя решение многих организационных вопросов, связанных с содержанием и ремонтом дома; будучи юридическим лицом, имеет свои счета в банках, что облегчает расчеты с различными органами и организациями, а также создает возможности для аккумулирования денежных средств. Применение данной модели требует от собственников наибольших затрат, но и результат от ее реализации может быть чрезвычайно высоким. Поэтому ТСЖ, несомненно, должны быть распространены в домах, где собственники представляют собой однородную социальную среду, позволяющую минимизировать возможные конфликты между ними, и готовы нести издержки на содержание действующего на постоянной основе домоуправления.

Функции управления многоквартирным домом на основании решения ОСС могут быть переданы УО в соответствии с заключенным между сторонами договором управления в следующих пропорциях: может передаваться как одновременно финансово-хозяйственное и техническое управление (модель N 3), так и только техническое управление (модель N 4). Данная форма управления в известном смысле представляется "резервной" и используется в тех случаях, когда в многоквартирном доме отсутствует ТСЖ (ЖК, ЖСК), а непосредственное управление, по мнению большинства сособственников, не является приемлемой формой управления.

УО могут "обслуживать" интересы собственников как непосредственно, так и опосредованно. С одной стороны, она может заключить договор управления с собственниками, а с другой стороны - она может быть привлечена к выполнению обслуживающих функций созданным ими субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Официально избранная форма управления в этом случае - управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК), а не управление управляющей организацией. Разделение функций может быть проведено в различных пропорциях. Например, ТСЖ может передать все полномочия на управление домом, в том числе даже свои финансово-хозяйственные функции (ведение бухгалтерского и налогового учета ТСЖ на возмездной основе), оставив за ТСЖ только полномочия контроля над деятельностью УО (модель N 5). Описанная модель в значительной мере девальвирует роль ТСЖ, устраняющегося в этом случае от управления домом; его задача сводится в основном к грамотному выбору УО.

ТСЖ может поручить УО реализацию только технического управления, оставив за собой финансово-хозяйственное управление (модель N 6). Такая "промежуточная" модель, в которой распорядительные полномочия остаются у ОСС, за ТСЖ, как носителем опосредованного управления, сохраняются функции финансово-хозяйственного управления, а техническое управление отдается на откуп профессиональным УО, на наш взгляд, более привлекательна и должна получить наибольшее распространение.

Заключение

Настоящее издание представляет собой комплексное научное исследование отношений управления общим имуществом в многоквартирном доме как особого правового феномена. Проведенный анализ позволяет сформулировать ряд теоретических выводов и практических рекомендаций.

1. Управление имуществом - это упорядочивающая система действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) собственником.

2. Существующие в российском законодательстве разновидности управления имуществом могут быть классифицированы по различным критериям:

1) по основаниям возникновения;

2) по виду объекта управления;

3) по форме собственности на имущество;

4) по целям;

5) в зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во "внешних" отношениях по управлению;

6) по субъекту управления;

7) по видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления;

8) в зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления;

9) по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту.

3. Управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит из двух элементов: управления общим имуществом в многоквартирном доме и действий по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме. При этом управление общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядоченную систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и собственниками.

4. С учетом подтвержденных автором качественных отличий конструкции права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме как особой разновидности права общей долевой собственности, в целях устранения коллизии между Гражданским кодексом РФ и иными законодательными актами в работе доказана необходимость установления связи в виде прямой отсылки в основополагающей для отношений общей собственности гл. 16 ГК РФ (в частности, в ст. 244) к законодательству, детально регламентирующему отдельные виды права общей долевой собственности. Автор также признает, что ключевая для рассматриваемой правовой конструкции ст. 290 ГК РФ подлежит корректировке в целях унификации терминологии, применяемой в гражданском и жилищном законодательстве, и предлагает внести соответствующие изменения в нормативные правовые акты.

5. Рекомендуется установить зависимость кворума общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) числа самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера).

6. Для ситуаций, когда один или несколько собственников обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, в целях ослабления абсолютного влияния монополиста на принятие решений предложено ввести принципиально новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования - методику группировки голосов по территориальному критерию, предполагающую двухступенчатый подсчет голосов.

7. Разработана система максимального учета интересов собственников помещений при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, включающая в себя:

1) дифференциацию объектов общего имущества в многоквартирном доме, во-первых, на три группы в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности; во-вторых, на:

а) основные объекты (предусмотренные проектом), подразделяемые, в свою очередь, на подгруппы объектов в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома;

б) дополнительные объекты (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме), выделяемые в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении);

2) принцип автономизации (выявления физических границ) интересов собственников по территориальному критерию;

3) распределение сфер влияния собственников по определенным частям (подгруппам объектов) общего имущества дома в зависимости от вида объектов такого имущества и решаемых в отношении него вопросов.

8. Предложен механизм принятия решений собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, основанный на зависимости интересов собственников от значимости юридических действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме, с использованием классификации способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме на способы, влекущие за собой изменение состояния (уменьшение размера) и вещной принадлежности (субъектного состава собственников) общего объекта; либо состояния (увеличение размера), либо принадлежности (субъектного состава пользователей) объекта общей собственности; не влекущие за собой изменения ни состояния, ни принадлежности общего объекта.

9. Рекомендовано сформировать многоуровневую систему управления многоквартирным домом, предусматривающую осуществление управления одновременно двумя или тремя субъектами. При этом следует все звенья (формы управления) объединить в одну цепочку (на одном из этих звеньев, занимающем центральное место в управлении домом, должны замыкаться все другие звенья) и распределить компетенцию между этими субъектами. Собственники же помещений всегда (независимо от избранной формы) должны являться действующим субъектом управления, сохраняя функции по реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в доме.

10. Внутри системы управления многоквартирным домом (рассматриваемого в широком смысле) предложено выделять две взаимосвязанные подсистемы, состоящие из трех групп функций: распорядительное управление; исполнительное управление (управление домом в узком смысле), подразделяемое на финансово-хозяйственное и техническое управление.

Построение моделей управления многоквартирным домом возможно по различным вариантам, в которых функции управления разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях.

Разработанные механизмы реализации права собственности на общее имущество в доме и рекомендации по формированию системы управления домом могут быть применены при организации и осуществлении управления многоквартирными домами, в частности, при выборе собственниками формы управления, при проведении общих собраний собственников, при создании и деятельности ТСЖ, при согласовании условий договора управления с управляющей компанией.

Автор надееется, что доводы, представленные в настоящей работе, найдут отклик у широкой читательской аудитории.

Список использованных правовых актов

Конституция Российской Федерации (1993 г.).

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть первая//СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ. Часть вторая//СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ. Часть третья//СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ//СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.//Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ//СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"//СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.

Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"//СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"//СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"//СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005 N 87-ФЗ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"//СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2005. N 30. Ст. 3098.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"//СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

Федеральный закон от 5 февраля 2007 г. N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"//СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834.