Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

По нашему мнению, товарищество имеет полное право вынести подобные вопросы на повестку дня общего собрания собственников помещений и выполнить решение данного собрания по указанным вопросам. По существу, компетенция общего собрания членов ТСЖ как высшего органа управления товариществом должна ограничиваться формированием воли ТСЖ по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица (внесение изменений в устав, выборы органов управления товариществом и т.п.), а также вопросами владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим товариществу.

Исключение составляют полномочия общего собрания членов товарищества (в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ) на принятие решений о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ); утверждение сметы доходов и расходов на год (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); установление на основе принятой сметы размеров платежей и взносов для собственников помещений в доме, как являющихся, так и не являющихся членами ТСЖ (п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В свою очередь, по указанным вопросам общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения.

Кстати, последнее полномочие вызывает особенно серьезные противоречия и массу судебных споров между ТСЖ и собственниками - не членами ТСЖ. По смыслу п. 6 ст. 155 ЖК РФ, подтвержденному судебной практикой, в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ собственник помещения, не являющийся членом товарищества, должен вносить установленные общим собранием членов ТСЖ платежи и взносы исключительно товариществу в соответствии с договором, заключенным между ним и ТСЖ, причем независимо от наличия договора как документа*(272). Более того, Жилищный кодекс РФ предоставляет товариществу право в судебном порядке требовать принудительного возмещения любым собственником помещения в доме обязательных платежей и взносов (ч. 3 ст. 137) и иных общих расходов (исходя из ч. 4 ст. 137). Иными словами, помимо обязательных платежей, товарищество может установить дополнительные расходы (взносы) для членов ТСЖ, уплату которых оно непременно требует и не от членов товарищества; суды при этом выступают на стороне ТСЖ*(273). Однако сказать, что правоприменительная практика в указанной ситуации однозначна, нельзя, поскольку собственники помещений не отказываются оплачивать разумный минимум обязательных платежей, а суд не вправе их обязывать оплачивать услуги, в которых они не нуждаются. Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа признал необоснованными размер взыскиваемых с не члена ТСЖ сумм за содержание и ремонт общего имущества дома*(274) и установление общим собранием членов ТСЖ дифференцированных платежей за содержание и ремонт общего имущества в зависимости от назначения помещений*(275).

Поэтому согласимся с мнением авторов, отмечающих целесообразность разделения собственно обязательных платежей, включающих оплату за поддержание общего имущества дома в нормальном состоянии (текущий и капитальный ремонт, очистка территории, уборка внутренних помещений и др.) и за предоставляемые коммунальные услуги, и дополнительных платежей, которые собственники должны выплачивать только при их согласии с этим*(276). Данное положение в части расходов, не связанных с обеспечением функционирования многоквартирного дома, которые могут быть возложены на собственника - не члена ТСЖ только с его согласия, нашло подтверждение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 18-П*(277). Между тем, на наш взгляд, дополнительные расходы также должны быть дифференцированы в зависимости от распространения (нераспространения) работ и услуг, требующих дополнительных расходов, на сферу интересов собственников - не членов ТСЖ (дифференцированный подход широко применялся в предыдущей главе). Например, услуги по охране дома предоставляются в интересах всех собственников независимо от их воли, а строительство автостоянки интересует только определенную часть собственников. Поэтому расходы на первое должны возмещаться всеми собственниками, а расходы на второе - только с их согласия.

Таким образом, на основании проведенного анализа с целью исключения "пересекающейся" компетенции органов управления общим имуществом многоквартирного дома считаем, что целесообразно внести следующие изменения и дополнения в Жилищный кодекс РФ:

дополнить пункт 1 части 2 статьи 44 следующими словами: "получении в аренду или приобретении в общую долевую собственность земельных участков для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации";

первый абзац части 2 статьи 137 изложить в следующей редакции: "В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и об этом принято их решение в порядке, установленном статьями 44-48 настоящего Кодекса, товарищество собственников жилья вправе...";

пункт 3 части 2 статьи 137 изложить в следующей редакции: "получать в аренду или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации";

пункт 12 части 2 статьи 145 изложить в следующей редакции: "принятие решений о сдаче в аренду, внаем либо об отчуждении имущества, принадлежащего товариществу".

Что касается имущества, принадлежащего ТСЖ, то вызывает определенные сомнения исключение создателями ЖК РФ оборота такого имущества из числа видов хозяйственной деятельности товарищества. Проведя сравнительный анализ статей Закона о ТСЖ и Жилищного кодекса РФ, регламентирующих хозяйственную деятельность ТСЖ, было отмечено, что содержание ст. 41 Закона о ТСЖ практически полностью сохранено в ст. 152 ЖК РФ за исключением следующего.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, одним из видов хозяйственной деятельности ТСЖ является "сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме". Однако соответствующий абзац п. 2 ст. 41 Закона о ТСЖ звучал следующим образом: "сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества". Возникает вопрос о том, какой смысл вкладывали авторы Закона о ТСЖ в предложение, описывающее недвижимое имущество, выступающее предметом указанных сделок, какое имущество имелось в виду: либо недвижимое имущество, находящееся в собственности товарищества, которое входит в состав кондоминиума; либо и недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума, и недвижимое имущество, находящееся в собственности товарищества. Представляется, что ближе к истине все же второе предположение.

В связи с этим, возвращаясь к ныне действующему ЖК РФ, сформулируем следующий вопрос: поскольку ч. 1 ст. 151 ЖК РФ предполагает наличие в собственности ТСЖ и движимого, и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома, а п. 7 ч. 1 ст. 137 дает право на оборот данного имущества, то почему в хозяйственную деятельность ТСЖ включен только оборот части общего имущества в многоквартирном доме?

На наш взгляд, целесообразно включить в хозяйственную деятельность ТСЖ как оборот части общего имущества в многоквартирном доме (при соблюдении определенных условий), так и оборот имущества, принадлежащего ТСЖ. Условия, которые необходимо соблюсти в первом случае: 1) принятие решений о заключении таких сделок общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном в ст. 44-48 ЖК РФ; 2) доход от указанных сделок должен быть использован исключительно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Следует отметить, что указанный в ч. 3 ст. 152 ЖК РФ порядок распоряжения доходом от хозяйственной деятельности допустим именно во втором случае - при обороте имущества, принадлежащего ТСЖ, но не при обороте части общего имущества в доме, когда затрагиваются интересы всех собственников помещений, а не только членов ТСЖ.

На основании приведенных рассуждений предлагаем внести следующие дополнения в Жилищный кодекс РФ:

дополнить часть 2 статьи 152 пунктом 4 следующего содержания: "сдача в аренду, внаем либо отчуждение имущества, принадлежащего товариществу";

дополнить часть 3 статьи 152 предложением следующего содержания: "Доход от сделок, предусмотренных пунктом 3 части 2 настоящей статьи, используется исключительно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

По нашему мнению, изложенные выше предложения позволят устранить ряд существующих в настоящее время практических проблем в реализации собственниками общего имущества в многоквартирном доме своих правомочий, а также сделать реальный шаг к построению эффективного механизма управления таким имуществом.

3.2. Многоуровневая система управления многоквартирным домом

Поскольку участие собственника в управлении своим имуществом представляет собой, в первую очередь, осуществление его собственных правомочий, формы реализации этих правомочий должны целиком зависеть от волеизъявления самого собственника.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, в том числе для тех, которые, независимо от причин, не приняли участия в голосовании или голосовали "против" (ч. 3 ст. 161). Обязательность данного решения, по мнению И.А. Дроздова, заключается в том, что домовладельцы, не согласные с принятым решением, вынуждены "терпеть" тот или иной выбранный большинством способ. "Проще говоря, - утверждает он, - избранный способ управления должен распространяться на весь многоквартирный дом, поскольку реализация иной модели управления, характеризуемой поговоркой "кто в лес, кто по дрова", неизбежно привела бы к обветшанию и разрушению жилья"*(278). Продолжая данную тему, автор рассуждает, что, например, при выборе способа управления товариществом собственников жилья лица, по каким-либо причинам не вступившие в члены ТСЖ, будут вынуждены "смириться" с существованием ТСЖ и невозможностью влиять на управление общим имуществом многоквартирного дома*(279). Невозможно также, по его словам, управлять многоквартирным домом одновременно, например, товариществом собственников жилья и управляющей организацией. Указанные доводы, по мнению ученого, нашли свое отражение в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В связи с этим он предлагает толковать понятие "управляющая организация" расширительно, относя к числу таких организаций не только собственно специализированные управляющие организации, но и ТСЖ, ЖК и ЖСК*(280).

Позволим себе не согласиться с последним предложением, поскольку состав таких субъектов управления, как ТСЖ (ЖК, ЖСК) и профессиональная управляющая организация, различен по своей природе: если ТСЖ, ЖК, ЖСК - это юридические лица особого рода, состоящие из собственников помещений в многоквартирном доме и (или) из потенциальных собственников (в данном случае присутствует некая опосредованная связь указанного лица с имуществом через членство в нем собственников такого имущества), то управляющая организация - это постороннее лицо, не имеющее подобных связей с собственниками.

Достойно внимания высказанное в литературе мнение о том, что способы управления - это разные варианты структур, выполняющих функцию управления домом. При одном способе такая структура отсутствует или рассредоточена между всеми собственниками (непосредственное управление), при другом - создается из состава собственников помещений (правление ТСЖ), а при третьем - управленческая структура привлекается со стороны (управляющая организация)*(281). Наиболее приемлемым, на наш взгляд, видится формирование многоуровневой системы управления многоквартирным домом. Можно выделить три уровня управления домом:

I. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, иными словами, самоуправление. Орган управления - общее собрание собственников помещений в доме (далее - ОСС).

II. Опосредованное управление - управление через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления - общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

III. Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом - управляющей организацией (далее - УО).

Названные уровни управления многоквартирным домом различаются в зависимости от того, кто исполняет функции управления: сами собственники помещений, ТСЖ (потребительский кооператив) или управляющая организация, т.е., собственно, от субъектов, которые могут осуществлять функции управления многоквартирным домом.

Безусловно, центральное место в управлении многоквартирным домом, и в этом следует согласиться с И.А. Дроздовым, должна занять только одна из форм управления, избранная решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако это не означает невозможности привлечения к участию в управлении многоквартирным домом другого субъекта управления. Например, если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к такой форме управления домом, как управление управляющей организацией. Форма управления в этом случае - управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК), что подтверждают и предписания ч. 9 ст. 162 ЖК РФ. При этом, повторимся, сами собственники помещений всегда (независимо от избранной формы) должны являться действующим субъектом управления, сохраняя за собой функции реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Представляется, что управление многоквартирным домом в различных ситуациях может эффективно осуществляться как одним из перечисленных субъектов управления, так и одновременно двумя и даже тремя субъектами. Главное условие - их правильное взаимодействие. В данном случае следует говорить о разумном порядке распределения функций между участниками управления, т.е. о соотношении компетенции органов, управляющих многоквартирным домом.