Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

           Согласно и. 1 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления отнесены к иным вещным правам. Как отмечает К. Баринова, «Если проследить развитие института ограниченных вещных прав на протяжении всей истории его развития (от римского права до  нашего времени), то становится ясно, что все ограниченные вещные права (кроме залога) устанавливались для того, чтобы извлекать полезные свойства из вещи, право собственности на которую, принадлежит другому лицу. В пользовании имуществом заключается смысл не только права собственности, но и иных (ограниченных) вещных прав.

            С.С. Алексеев полагает, что ограниченные вещные права «вполне адекватны и используемы в современных рыночных условиях (в частности, как механизмы обеспечении участия предприятий в экономических отношениях с сохранением известного государственного руководства)».

        Вызывает особый интерес точка зрения, высказанная В.А.Дозорцевым[52] в отношении правовой природы прав хозяйственного ведения и оперативного управления. По его мнению, «попытки квалифицировать их как чисто цивилистические категории - вещные или обязательственные права - ошибочны, не соответствуют объективно существующей действительности, их чисто цивилистическая трактовка неосновательна». Он считает, что это способ управления имуществом собственником через созданные им и подведомственные. принадлежащие ему организации, а не самостоятельное вещное право. По нашему мнению, нельзя согласиться с полным отрицанием вещного характера прав хозяйственного ведения и оперативного управления. Во-первых, они законом (п.1 ст. 216 ГК РФ) включены в число вещных прав. Во-вторых, они имеют все те характерные признаки, которые определяют сущность вещных прав. Однако нельзя не отметить, что В.А. Дозорцев усматривает в этих иных вещных правах способ управления собственником своим имуществом.

          Этим косвенно подтверждается точка зрения, что при передаче имущества унитарным предприятиям и учреждениям в хозяйственное ведение или оперативное управление собственник предает им не только указанные в законе правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом, но еще и правомочие управления.

          Но мнению В. П. Камышанского, правомочия унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения являются правами на чужую вещь. Государство не лишается своих прав на имущество. Его право собственности ограничивается на время деятельности предприятия. Эти ограничения определяются «внешними пределами специальной правоспособности унитарного предприятия». Им правильно отмечено, что «право хозяйственного ведения, оперативного управления и другие вещные права по сравнению с правом собственности по объему правомочий имеют свои пределы. В свою очередь, право собственности ограничивается правомочиями субъектов иных вещных прав».

        Как считает Е.А.Суханов, право хозяйственного ведения или оперативного управления - это вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника, чаше всего публичного. Они призваны оформить имущественную базу для самостоятельного участия в гражданских правоотношениях юридических лиц — несобственников. Вещные права унитарных предприятий и учреждений производны от прав собственника. Этим определяется их специфика.

        Унитарные предприятия и учреждения согласно ст. 294 и 296 ГК РФ являются субъектами соответственно прав хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом. Эти субъекты иных вещных прав не могут стать субъектами права собственности. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, принадлежащего унитарным предприятиям и учреждениям на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, поступают согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ в их хозяйственное ведение или оперативное управление, а не в собственность. Указанные юридические лица, являясь носителями иною (ограниченного) вещного права, обладают правомочиями по владению, пользованию и распоряжению закрепленным за ними имуществом в строго ограниченном и заранее установленном законами объеме. Здесь же собственник определяет целевое назначение использования имущества. В качестве примера можно привести содержание п. 4.1 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (утверждено приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 5 марта 2009 г. №67), в котором сказано, что Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федеральной) имущества, в случаях, когда реализация укачанных полномочий непосредственно Территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

         Одним из таких актов является постановление Правительства РФ от 3 декабря 2004 г. № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия», в п.2 б) которого говорится, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в отношении федеральных государственных унитарных предприятий осуществляет согласование с учетом предложений федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится предприятие, сделок с недвижимым имуществом, закрепленным за предприятием па праве хозяйственного ведения.

          Для сторонников определения нрав арендатора как вещных главным аргументом является присущее аренде «право следования» (п.1 ст. 617 ГК РФ). Они исходят из того, что ни для одного обязательственного отношения не является характерным такое правомочие. Если дореволюционное российское законодательство придерживалось позиции обязательственной конструкции договора аренды, то в нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательным.

          Как указывает А.А. Иванов[53], «Предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты и признание за правом аренды свойства следования дает известные основания относить арендные отношения к вещно-правовым». В ряде случаев отнесение права аренды к вещным правам сопровождается оговоркой авторов о необходимости предоставления арендатору нрава владения имуществом. В то же время из учебника Гражданского права известно, что « ... к числу вещных можно отнести только те нрава, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК РФ».

          Своеобразной является позиция Е. А. Бариновой, которая относит право аренды к числу непоименованных в законе ограниченных вещных прав. «Перечень ограниченных вещных прав не являемся исчерпывающим, ограниченным вещным правам присущи следующие признаки: юридическая связь с вещью, подчиняющая вещь господству управомоченного, интерес управомоченного состоит в пользовании вещью и удовлетворяется его собственными действиями, без посредничества других лиц, на всех других лиц законом возлагается обязанность не препятствовать управомоченному в осуществлении его права, право следования. Не поименованные в законе в качестве вещных: право пользования помещением членами семьи его собственника, аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование, всякое другое пользование чужим имуществом, отвечающее приведенным выше признакам». Однако трудно согласиться с однозначной оценкой природы арендных отношений как исключительно вещных. Указанный выше автор выделяет такой признак ограниченных вещных прав, как «пользование вещью и удовлетворение его собственными действиями, без посредничества иных лиц». Даже если передано само имущество, но, например, без принадлежностей, либо необходимых документов и т.д., арендатор не имеет возможности пользоваться этим арендованным имуществом. А самое главное предоставление объекта есть результат действий именно арендодателя. Кроме того, взаимоотношения «арендодатель — арендатор» не исчерпываются фактом предоставления имущества. Арендодатель обязуется осуществлять, по общему правилу, капитальный ремонт имущества, имеет в ряде случаев право на расторжение договора и т.д. Важно подчеркнуть, что вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (ст. 617 ГК РФ) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (ст. 305 ГК РФ). И, как подчеркивает О.А.Хатунцев, если внимательно рассмотреть всегда называемый для вещных прав признак «следования», становится заметно, что данный признак является излишним дублированием признака абсолютности и признака особого материального объекта вещного права.

       Противоположная позиция заключается в признании арендных отношений исключительно обязательственными. Близок к ней, как представляется, и современный законодатель. Такой подход более других заслуживает внимания. Представители данного подхода объясняют наличие «права следования», характерного для любого права вещной природы, тем фактом, что придание нанимателю подобного свойства вещного права необходимо для обеспечения устойчивости гражданского оборота, для защиты арендатора как слабой стороны, но что вовсе не служит доказательством его вещно-правовой природы. Для зарубежного законодательства также характерно наделение права аренды вещными характеристиками лишь в отношении некоторых объектов (прежде всего - недвижимого имущества). Например, по высказыванию В.В. Витрянского, согласно французскому законодательству новый собственник сданной в наем вещи не может выселить нанимателя фермера или нанимателя, имеющего удостоверительный акт. Для этого возможность выселения должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю убытки.

        Также и российские цивилисты дореволюционного периода, как подчеркивают М.И.Брагинскнй и В.В. Витрянский, последовательно излагали взгляд на природу аренды как на обязательственное правоотношение. В правоотношениях, возникающих из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался как титульный владелец, обладающий вещно-правовыми способами защиты. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич писал - «Следует иметь в виду:

а)              что имущественный наем есть обязательственное отношение, основанное на договоре;

б)              нанимателю принадлежит не вещное право, которое следовало бы повсюду за вещью, а право требования на известное действие;

в)         что относительное право нанимателя становится лицом к лицу с вещным правом нового собственника;

г)         что последние не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а потому и не может быть обязанным к какому-либо действию».

        В дореволюционном законодательстве четко прослеживается позиция обязательственно-правовой конструкции договора найма, лишенной по общему правилу вещно-правовых элементов. Только в некоторых случаях, например, если договор имущественного найма был внесен в вотчинную книгу, сохранение его в силе было обязательным для нового собственника вещи.

         По мнению В.Л. Савельева, несколько противоречиво решается данный вопрос в германском законодательстве. Опираясь на традиции римского права, германские юристы к концу XIX в. сформулировали правило: «Купля разрушает найм», но в дальнейшем (в том числе и в Гражданском кодексе Германии) приоритет получила другая формула: «Покупка не ломает найма». В конечном счете, в параграфе 571 этого Гражданского кодекса было установлено, что «если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю отчуждается наймодателем третьему лицу, то приобретатель вступает в права и обязанности наймодателя». Однако данное обстоятельство не приводит к установлению вещно-правового режима в силу следующей логики: «обязанности наймодателя исполняются им через совершение фактических действий, а не путем, например, формальной передачи правомочия из права собственности. Право собственности на сданную в наем вещь в вещно-правовом аспекте не затрагивается».

        В качестве самостоятельного можно выделить подход к проблеме, когда рассматриваемые отношения оцениваются как «смешанные». По мнению К. Кавелина, для найма характерно совмещение прав вещных и обязательственных, поскольку одна и та же «реальная вещь» находится и в обладании одного лица, и становится «предметом употребления» других лиц.

        С точки зрения М.И. Краги некого, к категории вещно-обязательственных следует вообще отнести большинство гражданских правоотношений. Близкой точки зрения придерживается и А.Г. Дорошкова: «то обстоятельство, что права арендатора зданий, сооружений отвечают большинству приведенных в литературе признаков вещных прав, не позволяет характеризовать возникающие правоотношения как cтрого обязательственные... Со смешанной правовой природой современной аренды связан и один из аспектов применений этой конструкции договора для выкупа арендованного имущества, последовательная реализация которого ведет к утрате собственником своего права. Выделение категории смешанных правоотношений не противоречит существующему разграничению самих гражданско-правовых норм»[54].

          Особую точку зрения имеет В.В. Витрянский. С одной стороны, он определяет это право как обязательственное, поскольку возникающее правоотношение носит относительный характер: основным содержанием его являются нрава и обязанности арендодателя и арендатора но отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам. Что же касается свойства

следования за вещью и вещно-правовой защиты, то они «представляют собой лишь результат использования отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу». С другой стороны, данный автор признает наличие и вещно-правовых элементов в договоре аренды. В частности, он полагает целесообразным усматривать в предмете данного договора по определению О.С. Иоффе «объект первого рода» - соответствующие действия обязанных лиц и «объект второго рода» - имущество[55].

        Смешанный - вещно-обязательственный - характер прав арендатора признается и другими авторами, хотя не всегда совпадает аргументация.

        Как видим, есть полярные позиции, а есть и попытки сблизить их, но при этом право аренды определяется в качестве некоего «смешанного» правомочия, т.е. одновременно обладающего и вещными, и обязательными чертами.

        Прежде чем сделать какой-либо вывод, целесообразно обратит и внимание на существо самого права аренды. По этому повод и применительно к ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок  с ним» (в старой редакции), где говорилось о государственной регистрации «права аренды», В.В. Витрянский высказался так: «Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды». Верно, есть договор аренды, а следовательно, права и обязанности, вытекающие из него.